Immobilier et crise locative : « On est sur un marché qui s’assouplit un petit peu », David Benbassat (Bien’ici)

Divisée par cinq depuis 2019, l’offre locative s’est effondrée au point de bloquer le parcours résidentiel des Français. Sur Bien’ici, la location ne pèse plus que 10 à 15 % des biens disponibles, et la pénurie se concentre sur les studios et les deux-pièces. Au micro d’Ariane Artinian dans Mon Podcast Immo, David Benbassat, président de Bien’ici, décrypte les résultats de la première étude du portail consacrée au marché locatif — et les premiers signes d’une détente encore fragile.

Un angle mort du débat immobilier

Vous cherchez un studio pour votre enfant étudiant ? Un deux-pièces pour commencer votre vie active ? Ou simplement un logement adapté à votre budget ? Vous l’avez sans doute constaté : les annonces sont rares et la concurrence féroce. Pourquoi Bien’ici a-t-il consacré sa première conférence de presse à la location, quand toute la profession commente la transaction ? Parce que le sujet est un angle mort. « Personne ne parle beaucoup de ce marché », constate David Benbassat, qui salue au passage le travail de Clameur sur les loyers et la durée des baux, données intégrées à l’étude du portail. Le choix n’est pas anodin. Le modèle de Bien’ici repose sur des annonces de professionnels exclusivement, qui diffusent l’ensemble de leurs biens sur le portail. La photographie obtenue est donc celle de l’offre réellement disponible : aujourd’hui, 10 à 15 % seulement des biens proposés sont destinés à la location.

De pic saisonnier à tension permanente

Pour mesurer le chemin parcouru, le président de Bien’ici part de 2019, année qu’il qualifie de référence. À l’époque, la tension locative existait, mais elle se concentrait sur un pic estival, dans une mécanique bien connue des professionnels. Depuis, les chocs se sont accumulés : la crise sanitaire, la guerre en Ukraine, le manque de confiance, puis l’installation de la loi Climat et Résilience, qui a progressivement sorti les passoires thermiques du marché locatif. « La tension locative est devenue de plus en plus importante sur l’ensemble des territoires », résume David Benbassat – à des niveaux variables selon les villes, mais avec un effet commun : le blocage du parcours résidentiel.

Les petites surfaces, point de rupture

C’est sur les studios et les deux-pièces que le déséquilibre se cristallise. Ces logements sont recherchés par les étudiants et les jeunes actifs, mais aussi par les familles monoparentales et par les ménages dont le budget s’est resserré. Bref, « tout le monde va chercher ces petites surfaces ». Les chiffres de l’étude sont sans appel. À Paris, huit demandes sur dix portent sur un studio ou un deux-pièces, alors que ces typologies ne représentent que 56 à 60 % de l’offre disponible. Et la capitale n’a rien d’une exception : « L’effet est le même partout en France », souligne David Benbassat. Pour les candidats à la location, cela signifie plus de concurrence, des délais de recherche allongés et une capacité de choix réduite. Pour les agences et les administrateurs de biens, chaque nouveau mandat génère un afflux de dossiers à traiter.

Quand la première marche disparaît

Or ce segment conditionne toute la chaîne. « Le marché locatif fait partie du parcours résidentiel », rappelle le président de Bien’ici : on démarre par une première petite surface, on passe à un deux ou trois-pièces au fil des étapes de la vie, avant, peut-être, d’acheter si on en a la chance ou l’envie. Quand la première marche disparaît, c’est l’escalier entier qui se grippe. Un jeune actif qui ne trouve pas son premier appartement, une famille qui ne peut pas s’agrandir, un locataire qui reporte son projet d’achat : la difficulté ne se limite pas au manque de mandats locatifs, elle affecte aussi la transaction et la mobilité géographique.

Le retour des primo-accédants desserre l’étau

Le marché commence néanmoins à respirer. Sur les grands appartements et les maisons, l’équilibre entre l’offre et la demande est nettement plus favorable aux candidats locataires. Surtout, le volume d’annonces progresse de nouveau — une inversion inédite depuis quatre ans. « On a plus d’offres disponibles globalement », observe David Benbassat. L’explication tient largement au crédit. « Le fait que les banques ont un peu plus prêté sur le premier semestre libère tout simplement des biens à location », explique le président de Bien’ici. Le retour des primo-accédants, qui a porté la transaction au premier semestre 2026 à la faveur de taux stabilisés, remet mécaniquement des logements sur le marché locatif. La saisonnalité elle-même redevient plus classique. La prudence reste de mise : la tension demeure deux fois plus forte qu’avant la crise, et la remontée récente des taux pourrait freiner cette rotation.

Bailleur privé et rénovation : les conditions de la reprise

Sur le plan politique, David Benbassat relève des signaux qu’il juge encourageants. Le statut du bailleur privé, réclamé de longue date par les professionnels, est désormais acté. S’y ajoute le plan de relance du logement, qui porte à la fois sur la transaction, la construction et la remise sur le marché de jusqu’à 50 000 logements locatifs dès 2026. De « bonnes ambitions », estime-t-il. Une réserve, cependant, sur la rénovation énergétique. Remettre en location des biens classés G peut se justifier, à condition de ne pas renoncer à l’objectif de travaux : « Il faut que ça reste une contrainte. » Le calendrier peut évoluer, pas la cible. Surtout, prévient le président de Bien’ici, aucune mesure isolée ne suffira. « Ce n’est pas qu’une décision qui fera changer les choses. » Les taux d’intérêt, la volonté des banques, la situation internationale et la confiance des ménages pèseront tout autant.

Le moral des professionnels de l’immobilier tient

Reste la question du climat dans la profession. Les projections de transactions ne sont pas mauvaises : la FNAIM et les notaires tablent sur 920 000 ventes en 2026. « Ce ne sera pas une mauvaise année », juge David Benbassat, même si le chiffre marque un retrait par rapport aux années précédentes. La difficulté est ailleurs. « Nous sommes nombreux à vouloir profiter de cette part de gâteau qui ne grossit pas et qui réduit un peu. » Dans un environnement où les niveaux de confiance sont plus bas, la concurrence entre acteurs s’intensifie sur un volume d’affaires contraint. Le président de Bien’ici veut malgré tout rester confiant : « L’état d’esprit des professionnels de l’immobilier est toujours volontaire. »

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