Prix de l’immobilier en Ile-de-France : La tendance est toujours légèrement baissière dans Paris

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Voici ce qu’il faut retenir de la dernière note de conjoncture des Notaires du Grand Paris sur le marché immobilier francilien au 1er trimestre 2022.

Un 1er trimestre très dynamique pour les ventes d’appartements

Les volumes de ventes de logements anciens en Ile-de-France des trois premiers mois de 2022 sont stables par rapport à la même période en 2021 (+1%) et supérieurs de 12% par rapport au premier trimestre moyen, de ces dix dernières années.

Globalement, et au-delà de quelques tendances moins favorables observées ponctuellement par certains notaires en ce début d’année, les perspectives restent bien orientées pour les prochains mois. Au demeurant, après trois années exceptionnelles, un fléchissement de l’activité ne ferait que concrétiser un retour à la normale.

Quelques contrastes régionaux se sont dessinés au 1er trimestre 2022, avec un marché parisien qui confirme de mois en mois son dynamisme : près de 9 000 ventes y ont été signées au 1er trimestre 2022, soit 8% de plus qu’au 1er trimestre 2021 et surtout 13% de plus qu’un 1er trimestre moyen de 2012 à 2021.

Au 1er trimestre 2022, les ventes d’appartements se sont consolidées par rapport à la même période en 2021 en Petite Couronne (+1%) et en Grande Couronne (+2%) et elles restent supérieures à la moyenne de ces dix dernières années (respectivement +7% et +23%).

En revanche, le marché de la maison a été moins dynamique, après il est vrai une période tout à fait exceptionnelle. Mais les hausses de prix confirment l’attractivité de ce marché qui bute sur le manque d’offre.

La baisse des prix immobiliers à Paris : -1,2% en 1 an

Si les volumes de ventes d’appartements sont restés dynamiques, les prix n’ont pratiquement pas évolué en un an en Ile-de-France au 1er trimestre 2022, dans la continuité de ce que l’on observait déjà au 4e trimestre 2021.

La hausse des prix est limitée à 2% en un an pour les appartements en Petite Couronne au 1er trimestre 2022. D’après les indicateurs avancés sur les avant-contrats, cette modération se prolongerait, avec des hausses annuelles attendues de moins de 1% en juin et juillet 2022. En Grande Couronne, la hausse annuelle des prix, passée à 4,8% au 1er trimestre 2022 reviendrait autour de 4% d’ici juillet.

A Paris, l’érosion des prix se prolonge, à un rythme assez proche de celui observé entre 2013 et 2015. Le prix au m2 a reculé de 10 600 € au 4e trimestre 2021 à 10 520 € au 1er trimestre 2022, et il devrait continuer d’osciller autour de 10 500 € jusqu’en juillet 2022.

La pression de la demande sur les maisons depuis le début de la crise sanitaire conduit à une hausse annuelle des prix de 5,7% au 1er trimestre 2022 qui remonterait à 7,2% en juillet 2022 en Ile-de-France. Au début de l’été, la maison en Grande Couronne connaîtrait les plus fortes augmentations de prix de la région.

Des incertitudes renforcées suite aux différents chocs mais des facteurs de résistance à court terme

Le 1er trimestre 2022 a été marqué par le déclenchement de la guerre en Ukraine, un conflit tragique, géographiquement proche et aux conséquences multiples. Cette crise majeure a renforcé les goulots d’étranglement de la production et les tensions sur les matières premières, amplifiant le choc inflationniste qui se dessinait.

Les économies sont donc soumises à une nouvelle et rude épreuve entre la guerre et ses conséquences, la recrudescence du Covid dans certains pays, l’accélération de l’inflation et les perspectives d’un resserrement monétaire, limitant l’accès au crédit et renchérissant les taux d’intérêt. L’ensemble de ces chocs a dégradé les perspectives économiques et fragilisé encore les entreprises et les ménages.

Pourtant le marché immobilier francilien a continué à faire preuve de résilience et à rester porteur, bénéficiant d’une demande forte et de la confiance sans cesse renouvelée des acquéreurs. Au 1er semestre 2022, les hausses des taux d’intérêt semblent avoir davantage incité les acquéreurs à concrétiser rapidement leur achat, leur solvabilité n’étant pas impactée pour le moment de façon critique. Les notaires considèrent que ce mouvement s’est prolongé, avec la volonté de nombreux ménages de signer avant l’été.

Au demeurant, la nouvelle donne économique comporte encore de nombreuses incertitudes entre taux d’intérêt en hausse, mais bien inférieurs à l’inflation, et revenus des ménages, pour le moment largement désindexés. A plus long terme, les perspectives économiques semblent moins assurées. Elles pourraient affecter un marché qui peine à se défaire de ses fragilités structurelles (absence de renouvellement du parc de logements et donc manque de produits, chantier difficile de la décarbonation des logements).

Mais dans une perspective courte, l’immobilier pourrait continuer de résister à ces crises bénéficiant de la confiance des ménages et resterait plus que jamais une valeur-refuge, un rempart contre l’inflation et l’insécurité.

Un marché immobilier historiquement élevé et une hausse annuelle des prix qui se maintient à un peu plus de 2%

Les volumes de ventes de logements anciens, supérieurs de 11% comparé aux 12 mois précédents, se consolident à très haut niveau avec 184 110 ventes du 2e trimestre 2021 au 1er trimestre 2022. La hausse annuelle des prix, limitée à 2,5% sur l’ensemble de la région, est inférieure à l’inflation (Indice des Prix à la Consommation de +4,8% en mars 2022).

L’évolution des prix des maisons en Ile-de-France se maintient autour de 6-7%

Comme le montre le graphique ci-dessous, l’évolution annuelle du prix des appartements parisiens (courbe verte) est habituellement supérieure à celle des maisons franciliennes (courbe violette). Depuis fin 2020, la tendance s’est inversée, l’évolution annuelle du prix des maisons se maintient autour de 6-7%, tandis que celle des appartements diminue progressivement.

Evolution lente des prix des appartements (+0,9%) alors que les volumes de ventes sont proches des records historiques

Avec 126 390 appartements anciens vendus en Ile-de-France en 12 mois, l’activité est dynamique et supérieure de 13% aux 12 mois précédents. Au 1er trimestre 2022, les prix ont peu évolué en un an (+0,9%), tirés à la baisse par la Capitale.

La baisse des prix parisiens serait encore compensée par des hausses en banlieue

D’après les avant-contrats, les prix des appartements franciliens devraient retrouver en juillet le niveau d’il y a un an. Cette stagnation des prix masque en réalité une hétérogénéité géographique : à Paris la baisse des prix devrait s’accentuer, en Petite Couronne les évolutions de prix seraient modérées, tandis qu’en Grande Couronne les hausses de prix se maintiendraient.

Haut niveau d’activité avec encore des tensions sur les prix (+5,7% en un an)

Avec 57 720 ventes de maisons anciennes en Ile-de-France en 12 mois, l’activité est historiquement élevée et supérieure de 9% aux 12 mois précédents. On constate une légère décélération de la hausse annuelle des prix (-1 point) par rapport au 4e trimestre 2021 mais la progression des prix reste tout de même supérieure à 5% du 1er trimestre 2021 au 1er trimestre 2022.

Les prix des maisons accéléreraient à nouveau ces prochains mois et augmenteraient de plus de 7% en un an en Ile-de-France

Les maisons franciliennes devraient connaître un nouveau coup de chaud cet été. Les prix pourraient augmenter de près de 4% d’avril à juillet, ce qui entraînerait une progression annuelle supérieure à 7% de juillet 2021 à juillet 2022.

Le marché parisien retrouve un niveau élevé de ventes tandis que les prix continuent à s’éroder trimestre après trimestre (-1,2% en un an)

Avec une progression des ventes de 18% en 12 mois, le marché parisien est le plus dynamique de la région, sans doute grâce à la modération des prix de vente. Les prix ont continué de s’éroder et s’établissent à 10 520 € le m2 au 1er trimestre 2022 (-1,2% en un an).

A Paris, les prix devraient se maintenir autour de 10 500 € le m2 dans les prochains mois

D’après les avant-contrats, les prix devraient peu évoluer dans les prochains mois (+0,3% d’avril à juillet). L’érosion des prix parisiens pourrait légèrement s’accentuer (-2,1% de juillet 2021 à juillet 2022).

A Paris, les prix au m2 des appartements anciens varient entre 8 030€ et 17 400€ en fonction du quartier

Au 1er trimestre 2022, les prix au m2 varient de 8 030 € (quartier La Chapelle dans le 18e arrondissement) à 17 400 € (quartier Notre-Dame dans le 4e).

Le quartier Notre-Dame est 2,17 fois plus cher que le quartier de La Chapelle (rapport historiquement bas) et 9 370 €/m2 les séparent.

Les prix au m2 s’échelonnent entre 8 830 € dans le 19e arrondissement et 13 820 € dans le 6e (1,56 fois plus cher que le 19e, ratio historiquement bas). Le 15e rejoint les cinq arrondissements périphériques situés à l’est sous la barre des 10 000 € le m2.

Des évolutions de prix orientées à la baisse dans presque tous les arrondissements

Selon les Notaires du Grand Paris,10 arrondissements sur 17 enregistrent une baisse significative des prix et seul le 5e arrondissement voit ses prix augmenter de plus de 1% en un an.

Haute activité pour les appartements en petite couronne, notamment en Seine-Saint-Denis (+16% comparé au 1er trimestre moyen 2012-2021)

Le marché des appartements est dynamique en Petite Couronne (+1% comparé au 1er trimestre 2021). Seul le Val-de-Marne est en retrait (-5% en un an).

L’activité du marché des maisons est en recul dans la petite couronne sans doute par manque d’offre (-8%)

Il s’agit du marché le moins dynamique de la région, notamment dans le Val-de-Marne. Les volumes de ventes sont en baisse de 8% par rapport au 1er trimestre 2021 et de 4% comparé au 1er trimestre moyen des dix dernières années.

Une hausse annuelle des prix à nouveau autour de 2% en Petite Couronne

Au 1er trimestre 2022, les hausses annuelles de prix sont comprises entre 1,3% dans les Hauts-de-Seine et 3,8% en Seine- Saint-Denis. Selon les avant-contrats, la progression des prix pourrait se modérer dans les prochains mois et être limitée à moins de 1% sur l’ensemble de la Petite Couronne en juillet.

Ralentissement de la hausse des prix en début d’année (-0,7%)

La stabilité des prix du 4e trimestre 2021 au 1er trimestre 2022 (-0,7%) a entraîné un ralentissement de la hausse annuelle des prix. Mais d’après les avant-contrats, les prix pourraient à nouveau augmenter à un rythme un peu plus soutenu dans les prochains mois.

Des volumes de ventes stables à très haut niveau pour les appartements en Grande Couronne (+23%)

Le nombre d’appartements vendus en Grande Couronne a atteint un record pour un premier trimestre. Par ailleurs, les volumes de ventes ont fortement progressé par rapport au 1er trimestre moyen 2012-2021 (+23%).

Malgré une baisse dans tous les départements (-6%), les volumes de ventes restent très élevés

Au 1er trimestre 2022, le nombre de transactions est en retrait de 6% mais il est comparé à l’excellent 1er trimestre 2021.

Une hausse annuelle des prix homogène autour de 5% au 1er trimestre 2022

D’après les avant-contrats, les évolutions de prix se diversifieraient dans les prochains mois. La hausse des prix ralentirait dans les Yvelines et pourrait être limitée à 1,5%, tandis qu’elle s’accentuerait et pourrait approcher 7% en Seine-et-Marne.

Plus forte hausse de la région, les prix vont de record en record (+7% en 1 an)

Les prix ont progressé de 6% du 1er trimestre 2021 au 1er trimestre 2022. D’après les avant-contrats, les prix pourraient augmenter d’environ 4% en 3 mois, d’avril à juillet, et de plus de 7% en un an, de juillet 2021 à juillet 2022.

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