Immobilier et DPE : Quel est l’impact des passoires thermiques sur les prix de l’immobilier ?

Le diagnostic de performance énergétique (DPE), devenu opposable depuis le 1^er juillet 2021, est incontournable en cas de location ou de vente d’un bien immobilier. Si la règle est simple, dans les faits, ce nouveau DPE a souvent été remis en question depuis sa mise en place.

Les pouvoirs publics viennent d’annoncer un nouvel aménagement, avec notamment des modifications dans la prise en compte des petites surfaces. Comment les “passoires thermiques” impactent-elles aujourd’hui le marché immobilier ? Les Français qui aspirent à devenir propriétaires prêtent-ils une attention particulière à l’étiquette énergétique ? Quelles conséquences sur la valeur des logements ? Décryptage avec l’Observatoire Guy Hoquet de janvier 2024.

623 000 logements rénovés en 2023

La loi Climat et résilience, votée en 2021, prévoit notamment l’interdiction de location pour les biens présentant un diagnostic de performances énergétiques “G” à compter du 1^er janvier 2025, et pour les classes “F” à compter du 1^er janvier 2028. Selon l’ADEME, les logements F et G représenteraient 20% du parc locatif privé, soit près de 1,6 millions de logements.

Malgré les aides publiques, force est de constater qu’un faible nombre d’entre eux a été rénové depuis la promulgation de la loi : 670 000 logements rénovés en 2022 et 623 000 en 2023 pour l’ensemble du parc (location + propriétaires occupants). C’est aussi 7% de moins en 1 an.

“La nécessité de rendre le logement vertueux par rapport à l’environnement est indiscutable : tous les acteurs de la chaîne sont unanimes et volontaires pour agir. Pour autant, la réalité montre que le chemin pour tenir les objectifs n’a pas été fléché pour créer les conditions de réussite d’une réelle transition”, explique Stéphane Fritz, président de Guy Hoquet l’Immobilier.

1 bien en vente sur 10 est une passoire thermique

L’interdiction de location des biens classés F puis des biens classés G a pour vocation de supprimer les « passoires énergétiques » du parc immobilier en incitant les propriétaires et futurs propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation.

10,5% des biens anciens mis en vente au mois de janvier 2024 sont des passoires thermiques. Un volume d’offre relativement stable par rapport à décembre 2023, et même en recul par rapport à janvier 2023 (-12,9%). Dans le même temps, le budget moyen à prévoir pour acquérir un logement F ou G a reculé de -1,6%. Enfin, la surface moyenne des biens F et G commercialisés est de 90 m² : quel sera l’impact d’un changement de méthodologie sur les petites surfaces uniquement ?

Focus sur les logements anciens de classe “G”

A très court terme (moins de 10 mois), ce sont les logements classés “G” qui vont sortir du parc locatif. Mais pour le moment, on ne remarque pas de mises en ventes massives de ce type de biens : en janvier 2024, ils ne représentent “que” 4,1% des biens commercialisés, et cela représente même un léger recul par rapport à décembre 2023 ou janvier 2023. Une tendance qui restera à surveiller ces prochains mois, à l’approche de la sanction-cible.

C’est au niveau de la valeur des biens que l’impact du DPE se manifeste de façon significative : décote moyenne du prix/m² d’environ -18,2% pour les biens de classe G en janvier 2024 (contre -13,7% en moyenne pour les “F”).

Des inégalités territoriales : 7% de l’offre classée G en Normandie

Directement lié à la construction du bâti, l’étiquette énergétique des biens n’a pas le même impact selon les régions du pays. Plusieurs phénomènes peuvent expliquer ces résultats : la température moyenne, les matériaux utilisés au moment de la construction du logement, ou encore l’orientation des biens. Par exemple en Provence, les maisons individuelles en pierres, aux murs épais, emmagasinent la chaleur en journée pour la rediffuser en soirée, au moment où les températures diminuent.

10,5% des biens mis en vente en janvier 2024 présentaient une étiquette F ou G : c’est 1 point de moins qu’en décembre mais cela reste stable par rapport à janvier 2023. Au sein de cette typologie de biens, les “G” représentent donc 4,1% en moyenne, mais les disparités régionales sont notables : près de 7% de l’offre est classée “G” en Normandie, près de 6% en Ile-de-France, en Bourgogne-Franche-Comté et en Centre-Val-de-Loire. À l’inverse, le pourtour méditerranéen est en-deçà de la moyenne nationale avec seulement 1,6% de biens classés G.

Une décote de 18% pour les biens classés “G”… sauf en Ile-de-France

Le résultat du diagnostic de performance énergétique a désormais une incidence certaine sur la fixation du prix de vente : 11 régions sur 13 décotent le prix/m² des DPE G plus fortement que la moyenne nationale en janvier 2024.

Une exception notable avec l’Ile de France qui est la région qui affiche, de loin, le prix/m² le plus élevé pour les biens de classe G et qui est la seule à les mettre en vente à un prix plus élevé que la moyenne des biens : +5% de surcote.

43% des Français n’ont jamais entendu parler du DPE

Le niveau d’information et de prise en compte du DPE par les Français dans le cadre de leur logement varie selon les études. Si certaines pointent du doigt le fait que 43% des Français ne savent pas ce qu’est un DPE, d’autres valorisent au contraire cet élément dans leurs critères de choix. (1) Enquête en ligne réalisée pour le Conseil Supérieur du Notariat par Toluna-Harris Interactive auprès de 1703 Français âgés de 18 ans et plus du 13 au 24 octobre 2023. (2) Étude Ipsos pour Atlantic, questionnaire auto-administré en ligne du 18 au 19 septembre 2023 auprès d’un échantillon de 1000 personnes.

“Le travail d’information et de sensibilisation aux problématiques environnementales et aux économies d’énergies dans le logement doit être encore renforcé : les professionnels de l’immobilier sont un vecteur majeur dans ce contexte, pour aider à la transition environnementale des logements”, conclut Stéphane Fritz.

Source : L’Observatoire Guy Hoquet