Immobilier Paris 15ème centre : « Les prix ne baissent pas suffisamment »

Laurent Wargnier, directeur chez Vaneau Saint-Charles, décrypte la situation immobilière dans le 15ème arrondissement de Paris.

Les vendeurs plus réceptifs à fixer un prix réaliste

Le marché dans le 15e arrondissement reste actif, vendeurs et acquéreurs sont bien présents depuis le dernier trimestre 2023 et en ce début d’année. Les contacts sont plus nombreux qu’il y a quelques mois, et beaucoup de clients nous ont indiqué reporter leur projet à 2024, ce qui nous laisse présager une belle année.

Les vendeurs sont plus réceptifs à fixer un prix de vente réaliste et en cohérence avec le marché immobilier du quartier. Cependant, côté acquéreurs, nous constatons un temps de réflexion et de comparaison des biens plus long qu’auparavant pour se positionner. La baisse à venir des taux d’intérêt sera un élément déterminant à suivre dans les prochains mois. Les biens de qualité ou de prestige restent très recherchés et les prix très élevés.

Les prix tendent à baisser

Sur le secteur Charles Michels – Emile Zola – Boucicaut, les prix moyens se situent autour de 10 500 €/m2 et 11 000 €/m2, voire 11 500 €/m2 pour des biens sans défauts, et cela peut atteindre 15 000 €/m2 pour des biens au dernier étage et avec terrasse.

Dans le quartier Motte Picquet / Commerce, les prix varient de 11 500 €/m2 à 12 500 €/m2. Au sein du quartier Javel, nous sommes autour de 10 000€/m2. Enfin, les prix moyens sur les secteurs Lourmel – Balard se situent quant à eux entre 9 000 €/m2 et 9 500 €/m2.

Nous pensons que les prix tendent à baisser légèrement. Par exemple, nous avons vendu un quatre pièces à rénover en étage avec ascenseur dans un immeuble moderne de standing, rue de l’Eglise, au prix de 10 400€/m2, alors ce type de bien se vendait auparavant à plus 11 000 €/m2, soit une baisse de près de 6%.

De l’importance du local à vélo

Nous avons majoritairement des acquéreurs français sur le secteur. Ils recherchent des biens avec vue, un extérieur et un ascenseur. Cependant, ces mêmes biens, mal situés dans l’arrondissement ou avec un mauvais DPE, rendent la vente beaucoup plus difficile et longue.

Le local vélo est également important, cette tendance se confirme devançant parfois la demande d’un parking. En revanche, les biens les plus sanctionnés sont ceux qui sont sombres, en étage bas, surtout rez-de-chaussée, ou en étage élevé sans ascenseur ; ces biens sont d’ailleurs souvent associés à un mauvais DPE. De plus, les appartements nécessitant de gros travaux posent un problème en raison du coût et du temps à y consacrer, ainsi que des délais.

Du côté de la clientèle étrangère, nous avons eu beaucoup de consultations de nos annonces internet par des acquéreurs venant principalement du Liban et des USA. Ils préfèrent des biens avec peu ou pas de travaux mais pas obligatoirement anciens avec moulures. La vue Seine ou des monuments est appréciée des étrangers mais également de la clientèle nationale.

Les acquéreurs agitent une baisse des prix

La majorité des vendeurs que nous accompagnons sont français. Ils souhaitent réinvestir dans une nouvelle résidence principale ou acquérir une résidence secondaire, profitant par exemple du départ de leur locataire pour vendre. Il y a aussi le phénomène du viager, qui connaît un succès grandissant, ainsi que les indivisions qui mettent en vente.

Le marché actuel reste un marché d’utilisateur et un « produit » de placement financier. Les prix ne baissent pas suffisamment par rapport aux taux bancaires. Les acquéreurs sont dans leur rôle et agitent une baisse des prix. La légère baisse des prix pourrait se poursuivre avant de se stabiliser dans le 1er semestre 2024, grâce aux prévisions de baisse des taux. Des opportunités immobilières seront à saisir d’ici quelques mois.

Paris 15ème : 3 exemples de biens vendus

RUE BROWN-SÉQUARD – PARIS 15EME – APPARTEMENT – 140.88 m² – VENDU : 14 200 €/m2. Appartement familial traversant de 6 pièces, au 3ᵉ étage par ascenseur. Entrée avec double séjour, cuisine indépendante, 4 chambres, salle d’eau, salle de bains. Une cave complète ce bien.

LA MOTTE PICQUET – PARIS 15EME – APPARTEMENT – 111.5 m² – VENDU : 10 300 €/m2. Appartement familial traversant de 111.5 m² et 19 m² de balcons sur le séjour et sur les chambres. Entrée, séjour, cuisine indépendante équipée, 3 chambres, salle de bains, salle d’eau. Cave, box et parking en sus.

RUE DE L’ÉGLISE – PARIS 15EME – APPARTEMENT – 92 m² – VENDU : 9 350 €/m2. Appartement traversant rue et jardin, au 4ᵉ étage par ascenseur. Entrée, séjour et salle à manger avec balcon de 8 m² exposé Ouest, cuisine à vivre, 2 chambres sur jardin, salle de bains, salle d’eau. Cave.