Immobilier de prestige : Une croissance solide et des prix encore en hausse sur un an

Alors que l’immobilier ancien a souffert du durcissement des conditions de crédit sur les deux dernières années, l’immobilier de prestige ne dresse pas le même bilan. Bien au contraire, les prix du marché du luxe sont en hausse de +1,7% en France sur un an, contre -2,5% pour le marché traditionnel …

Cette ascension des prix pour ces biens d’exception s’observe-t-elle sur tout le territoire ? Les stations balnéaires les plus luxueuses attirent-elles toujours autant ? Le site immobilier de prestige Belles Demeures dresse le bilan de ce marché rayonnant et dévoile les perspectives des futurs acquéreurs et vendeurs de ces biens exceptionnels.

En France, l’immobilier de luxe et de l’ultra-luxe attirent encore et toujours

Le luxe résiste dans un contexte économique et bancaire complexe. Avec moins de 9 000 transactions de plus de 1,2 million d’euros et quelque 870 ventes d’exception à plus de 3,2 millions d’euros en France l’année dernière, le marché de l’immobilier de luxe français connaît une croissance solide de +2,3% pour les maisons et +1,1% pour les appartements en moyenne sur un an.

Des performances à contre-courant de celles observées sur le marché traditionnel avec -2,1% pour les maisons et -3% pour les appartements sur la même période. Parmi les premières explications : le très faible impact de la hausse des taux d’intérêt pour cette clientèle premium. En effet, plus de la moitié (54%) des futurs acquéreurs interrogés par Belles Demeures affirment que cette hausse des taux d’intérêt ne conditionne pas leurs projets.

“Ces deux dernières années confirment bel et bien que le marché traditionnel et le marché du luxe ne jouent pas avec les mêmes règles. Lorsque les acheteurs de l’un souffrent d’une hausse rapide et importante des taux d’intérêt les obligeant potentiellement à annuler leur acquisition, les acquéreurs du luxe de l’autre côté semblent assouvir leurs envies d’immobilier”, analyse Thomas Lefebvre, Vice-Président Data chez Belles Demeures (Groupe SeLoger).

À Paris, les appartements de luxe résistent et affichent une croissance de +2,2%

À Paris, on note une belle performance pour les biens d’exception. La capitale française est l’exemple même de cette dissonance entre le marché traditionnel et le marché du luxe. En l’espace de deux ans, les biens dits classiques ont vu leurs prix baisser de -12%, repassant en septembre dernier sous la barre symbolique des 10 000€/m², alors que sur la même période, les appartements de luxe résistent et affichent une croissance de +2,2%. Le prix médian d’un appartement d’exception à Paris s’élève ainsi à 1,7 million d’euros (17 441€/m²) au 1^er juin 2024. Avec des prestations encore plus exceptionnelles, le montant médian peut même atteindre 4,2 millions d’euros pour de l’ultra-luxe.

Sur la rive gauche de la Seine, certains arrondissements continuent de côtoyer les sommets. Les biens du 7ème arrondissement, avec un prix médian de 3,9 millions d’euros au 1^er juin 2024, ont enregistré une croissance de +5% sur les deux dernières années.

L’immobilier de luxe performe dans le 6ème arrondissement avec +2,1% sur deux ans. En ce qui concerne le 16ème arrondissement, le prix des biens d’exception connaît également une hausse de +1,9%. Cet arrondissement domine le marché de l’ultra-luxe parisien en concentrant 30% de l’offre pour un prix médian record de 4,7 millions d’euros.

Qu’en pensent les experts du marché de prestige ?

« Le marché parisien connaît une dynamique confirmée pour le marché de l’immobilier haut de gamme. En ce premier semestre, Emile Garcin Propriétés enregistre plusieurs ventes d’appartements entre 4 millions et 12 millions d’euros à des personnalités, des étrangers principalement des américains et des hommes d’affaires. Le marché parisien fait également état d’un ralentissement du nombre de transactions, d’un deuil sur les prix pour certains vendeurs déçus de ne pas avoir profité de l’euphorie d’un marché révolu. Le délai de vente se rallonge, cependant, nous notons ces dernières semaines que le marché se débloque dès lors que le prix est justifié », commente Nathalie Garcin, Coprésidente de Emile Garcin Propriétés.

“L’ensemble des transactions réalisées au premier semestre de l’année 2024 par les agences parisiennes du Groupe Daniel Féau démontre que le marché immobilier résidentiel parisien est extrêmement résilient avec des prix maintenant quasi stables. En effet, la baisse des prix intervenue sur l’année 2023 ainsi qu’au premier trimestre 2024 a permis au marché de retrouver une fluidité proche de la normale. Cela est particulièrement notable pour les biens immobiliers d’une valeur unitaire supérieure à trois millions d’euros, segment sur lequel Daniel Féau demeure le leader en part de marché”, complète Eric Donnet, Directeur Général du Groupe Daniel Féau.

« L’année passée a été très positive pour le marché de l’ultra-luxe et pour Junot Fine Properties – Knight Frank, qui a réalisé des transactions records à Paris entre 50M€ et 80M€, et avec un prix moyen au m² de 30 400 €. Le marché de l’ultra luxe est porté par les hôtels particuliers (42% des ventes), les biens avec espaces extérieurs (75% des ventes) et les « turnkey properties » (56% des ventes). Côté acheteurs, les étrangers sont largement majoritaires (75%), en provenance principalement des États-Unis et d’Asie”, raconte Sébastien Kuperfis, Président de Junot Fine Properties – Knight Frank.

« Depuis le début de l’année, le marché immobilier haut de gamme à Paris a maintenu une stabilité relative malgré les défis économiques persistants. Bien que les prix aient enregistré une légère baisse en moyenne par rapport à l’année précédente, celle-ci est nettement moins importante que ce qui était craint”, déclare Richard Tzipine, Directeur Général de Barnes.

Cet intérêt pour les biens d’exception parisiens semble qui plus est pérenne et peu sensible aux événements éphémères, même prestigieux. S’il est vrai que Paris va devenir la capitale du monde cet été, seulement un porteur de projet sur cinq prévoit que la forte exposition de la ville dans les médias et sur les réseaux sociaux à l’occasion des Jeux Olympiques 2024 influencera de manière importante le marché.

Seule ombre au tableau : les maisons luxueuses d’Île-de-France

Après avoir longtemps bénéficié d’un dynamisme remarquable, parfois plus important que celui de la capitale, les biens immobiliers d’exception en Île-de-France sont à la peine. Ainsi, les maisons luxueuses situées dans les Yvelines et dans les Hauts-de-Seine, avec des prix médians de 1,3 million et 1,4 million d’euros, enregistrent une baisse des prix de -5,1% et -3,2% sur un an. La ville de Neuilly-sur-Seine se démarque en concentrant 40% de l’offre d’hôtels particuliers de l’ouest parisien proposée à un prix médian de 5,7 millions d’euros.

“À l’inverse de Paris qui peut compter sur une clientèle internationale et très peu dépendante du crédit, les acquéreurs qui souhaitent devenir propriétaires d’une maison de luxe en Île-de-France sont souvent des ménages franciliens qui, bien que aisés, ont tout de même besoin de recourir à un crédit pour acheter leurs bien familiaux. Les dynamiques de prix observées pour ce type de biens en Île-de-France sont la conséquence directe de la multiplication par deux des taux d’intérêt en deux ans”, analyse Thomas Lefebvre, Vice-Président Data chez Belles Demeures (Groupe SeLoger).

“Dans l’Ouest parisien, nous observons, grâce à nos implantations à Neuilly, Boulogne, Saint-Cloud, Versailles et Saint-Germain-en-Laye, un marché moins dynamique pour les biens familiaux lorsqu’un financement bancaire est prévu. Ces marchés demeurent néanmoins fluides pour les biens immobiliers ne présentant aucun défaut”, explique Eric Donnet, Directeur Général du Groupe Daniel Féau.

Immobilier de prestige : quels sont les territoires les plus dynamiques ?

Après l’Île-de-France, la Côte d’Azur est le territoire où l’on retrouve les maisons luxueuses les plus chères de France avec un prix médian de 2,2 millions d’euros (9 510€/m²) pour un bien à quelques pas de l’eau. À Saint-Tropez, le prix médian des biens d’exception dans la ville culmine même à 6,7 millions d’euros. Ce littoral de la mer Méditerranée concentre 14% des projets immobiliers de luxe selon les futurs acquéreurs sondés par Belles Demeures (contre 14% en Île-de-France).

Sur la côte ouest du pays, les maisons de luxe situées sur la face Atlantique et en Normandie continuent d’attirer avec des hausses de prix respectives de +2,3% et +3,2% sur un an : compter 2,2 millions d’euros pour une maison d’exception au Cap Ferret et 1,5 million à Deauville.

Pour la Provence, région qui concentre également 14% des projets immobiliers d’exception des personnes interrogées, les prix de l’immobilier ont augmenté de +7,2% en un an avec un prix médian de 1,75 million d’euros (7 260€/m²) pour une maison au 1er juin 2024. Dans la commune de Saint-Rémy-de-Provence, le prix médian pour une maison de luxe atteint même les 2 millions d’euros.

« Pour le Sud de la France et depuis début 2024, le marché de l’immobilier de caractère reste très soutenu. Notre activité est portée par de nombreux acheteurs et toujours un manque de biens de qualité. Les acheteurs sont de toutes les nationalités européennes ainsi qu’une clientèle américaine qui est bien présente depuis la fin du mois de mars. Ils sont en recherche d’un changement de vie dans le Sud ou la qualité de l’environnement les attire« , expose Nathalie Garcin, Coprésidente de Emile Garcin Propriétés.

“Du côté du littoral Atlantique, c’est le Bassin d’Arcachon qui tire son épingle du jeu. Les projets ont certes été freinés depuis un an et demi par la hausse des taux, en particulier sur le segment de marché de 2 à 4 millions d’euros, mais on sent une embellie progressive depuis le début d’année”, commente Richard Tzipine, Directeur Général de Barnes.

Avec une hausse des prix de +8,1% sur un an dans les Alpes, les prix des chalets atteignent des sommets notamment ceux situés à Courchevel qui s’élèvent à 7,2 millions d’euros (prix médian).

Le clé en main, un critère à ne pas négliger

Au-delà des caractéristiques géographiques, l’absence de travaux représente en outre un critère de choix supplémentaire pour les acquéreurs puisque 60% recherchent un bien clé en main sans aucun travaux et 60% seraient même prêts à payer plus cher pour un tel bien.

“En 2024, nous constatons une forte demande, en particulier d’acheteurs du Moyen-Orient et d’Asie, qui sont prêts à dépenser plus de 100M € pour des biens à la fois historiques et clé en mains”, témoigne Sébastien Kuperfis, Président de Junot Fine Properties – Knight Frank