Immobilier d’entreprise et bureaux : Moins de mètres carrés, plus de sens dans les choix d’implantation

Flex-office, accessibilité, qualité des bureaux : selon la 3ᵉ édition du Baromètre des implantations tertiaires de l’ADI, les entreprises poursuivent la rationalisation de leur parc immobilier en misant sur des espaces mieux situés, plus flexibles et porteurs de lien social. Elles veulent moins de bureaux mais de meilleurs bureaux. Explications.

Offrir une expérience enrichie aux collaborateurs

Entre 2015 et 2024, 14 107 implantations et extensions d’immeubles tertiaires ont été dénombrées. Ces extensions ont créé 451 811 emplois. Dans le détail, en 2022, le nombre de projets a progressé de +10% par rapport à 2021 (1 521 projets dénombrés contre 1 387 en 2021), prolongeant le rebond post-Covid amorcé l’année précédente.

Cette hausse s’explique en partie par le rattrapage de projets mis en pause durant la crise sanitaire. L’inflation, la hausse des taux d’intérêt, le ralentissement de la croissance, l’avènement du télétravail et le déploiement du flex-office ont entraîné un ralentissement du nombre de projets d’implantations et d’extensions, qui reste néanmoins dynamique. En 2023, 1 287 implantations et extensions d’immeubles tertiaires ont été comptabilisées, et 1 203 en 2024. ….

« Depuis cinq ans, les entreprises optimisent l’espace et rationalisent les implantations, en réaction au développement du télétravail et au déploiement du flex office. L’enjeu aujourd’hui n’est plus d’avoir moins de bureaux, mais d’avoir de meilleurs bureaux, qui offrent une expérience enrichie aux collaborateurs », précise Frédéric Goupil de Bouillé, Président – ADI.

Flex-office et renégociation des baux en hausse

La moitié des entreprises anticipent une baisse de leurs besoins en surface immobilière au cours des 5 prochaines années. Dans le détail, 39% des sondés estiment que les surfaces diminueront légèrement (jusqu’à 20%) et 11% considérablement (plus de 20%). Pour 26% des répondants, les besoins en surfaces tertiaires resteront stables. Toutefois, 21% des sondés pensent augmenter leurs surfaces.

Près de 70% des sondés indiquent avoir déployé le flex-office. Ainsi, au cours des trois dernières années, 69% des répondants ont réaménagé l’intérieur des bureaux ; 56% des entreprises ont renouvelé leurs baux tertiaires, dans la grande majorité des cas (91%) pour renégocier les conditions financières.

Un bureau choisi comme un logement

Un tiers des répondants n’a pas renouvelé les baux immobiliers (33%) ou les a résiliés de manière anticipé (29%) afin de réduire l’empreinte immobilière (91% des cas), déménager vers des bureaux de meilleure qualité (78% des cas) et regrouper les espaces tertiaires (54%).

Dans cette nouvelle approche, la localisation et l’accessibilité deviennent essentielles. 82 % des entreprises considèrent la proximité des transports comme un critère déterminant. Viennent ensuite le coût au m² par collaborateur (45 %) et la qualité environnementale du bâtiment (36 %).

« Les entreprises choisissent leurs bureaux comme les particuliers choisissent leur logement : elles veulent un emplacement stratégique qui maximise leur attractivité et leur capacité à fidéliser les talents»,  précise Barbara Kiraly, Déléguée générale – ADI

Des bureaux au service du collectif

Au-delà des mètres carrés, le bureau devient un outil de management et un vecteur de lien social. Il ne s’agit plus simplement d’optimiser des surfaces, mais de proposer un environnement de travail porteur de sens. Selon le baromètre, 81 % des dirigeants interrogés considèrent que la fonction essentielle du bureau est désormais de rassembler les équipes et de favoriser le travail en commun. Pour 51 % d’entre eux, il permet aussi de renforcer la culture d’entreprise et le sentiment d’appartenance.

Cette mutation s’accompagne d’une montée en puissance des attentes qualitatives pour les prochaines années. Les entreprises souhaitent des bureaux plus accessibles, mieux situés et dotés de services adaptés. La proximité des transports en commun reste le critère n°1, mais elle ne suffit plus : les bureaux doivent aussi incarner les valeurs de l’entreprise, soutenir les dynamiques RH, renforcer l’attractivité et fidéliser les talents.

Dans cette logique, la qualité des espaces devient centrale. Il ne s’agit plus d’avoir moins de surface, mais une surface mieux pensée : plus collaborative, plus flexible, plus durable. C’est ce que confirme le déploiement massif du flex-office, adopté par 70 % des répondants, et la volonté d’intégrer davantage de souplesse dans les contrats de location. En effet, plus de 60 % des entreprises interrogées attendent de leurs bailleurs des solutions plus agiles : baux plus courts, loyers ajustables, zones tampon…

Enfin, une majorité d’entreprises (plus de la moitié) se disent prêtes à payer un surloyer moyen de 10 % pour bénéficier de cette flexibilité accrue, preuve que la qualité de l’expérience collaborateur au bureau devient un investissement stratégique.

Attention au prisme trop parisien

Si les enseignements du baromètre offrent une photographie précieuse des mutations à l’œuvre, certains experts appellent à la prudence dans leur interprétation, notamment lorsqu’il s’agit d’en tirer des conclusions applicables à tous les territoires.

« Les résultats du baromètre sont, une nouvelle fois, intéressants et confirment les tendances observées depuis la fin de la crise sanitaire avec une montée des critères de choix liés aux enjeux RH et RSE, même si les enjeux économiques sont toujours présents. La lecture des résultats doit cependant être relativisée, pour les territoires, car ils nous paraissent le reflet d’un état des lieux et d’une vision majoritairement « francilienne » des besoins et des attentes en matière de bureaux. Il convient donc de les confronter à la situation dans les grandes métropoles de façon à ne pas prendre de mauvaises décisions en matière de programmation », conclut Marc Lhermitte Partner – EY Consulting.