Immobilier Portugal : Des prix qui progressent mais des opportunités pour tous les profils

Souvent dans le top 3 des destinations préférées des Français, le Portugal continue de l’être, à la fois comme destination de vacances mais aussi comme lieu où investir. Entre 2011 et 2021, la population étrangère a augmenté de 37%, une situation qui a contribué « à la diversification du marché du logement et de la demande résidentielle » au Portugal. Athena Advisers, présent au Portugal, revient sur les particularités de ce marché.

Le marché immobilier portugais : un marché dynamique et mature…

« Aujourd’hui on entend dire que l’immobilier au Portugal est devenu trop cher mais, s’il est vrai que les prix ont augmenté, il faut relativiser cette donnée en la remettant dans un contexte plus global. », explique Pauline Gasqueton, conseillère destination Portugal chez Athena Advisers.

Marvila : nouveau quartier branché et accessible

Outre cette montée en gamme, le Portugal est aussi très intéressant avec de belles opportunités à saisir d’un point de vue ticket d’entrée et valorisation des biens. Il est par exemple possible de trouver un deux-pièces à rénover pour 300 000€ à Lisbonne. 

« Chez Athena Advisers, nous proposons des biens plus haut de gamme, à partir de 750 000€ pour un deux-pièces dans la municipalité de Lisbonne, mais il existe dans la ville des quartiers sympathiques moins chers que d’autres, comme Marvila. Marvila est un nouveau quartier branché dans lequel de grands entrepôts ont été transformés en espaces de travail, en galeries d’art, en restaurants, en brasseries artisanales et en appartements. Dans ce quartier, nous avons à la vente de très beaux biens, des projets architecturaux exceptionnels, comme par exemple de grands deux-pièces au sein d’une ancienne usine rénovée, dans un esprit loft, avec un extérieur et un garage pour 800 000€. Outre le fait que disposer d’un extérieur et d’un garage dans le centre de Lisbonne est rarissime, un bien équivalent dans le quartier de Chiado vaudrait 1,5 millions d’euros. », illustre Pauline Gasqueton.

Un rendement brut autour de 5%

Bon à savoir, les acheteurs à Lisbonne ont aujourd’hui deux options en matière d’investissement locatif : acheter un appartement pour le mettre en location longue durée uniquement – en raison des restrictions sur la location saisonnière  – ou acheter un appartement en pleine propriété mais dans le cadre d’un modèle touristique permettant aux propriétaires d’en profiter plusieurs fois au cours de l’année tout en disposant d’un appartement géré où tout, de la location au nettoyage, est pris en charge.

Outre le fait qu’un investisseur français puisse trouver des biens pour des prix plus raisonnables qu’à Paris, l’autre point intéressant à Lisbonne est le décalage important qui existe entre le prix d’achat d’un bien et le loyer que l’on peut en demander en le mettant en location.

« Pour un appartement acheté autour de 300 000-400 000€, il est possible d’obtenir une rentabilité très intéressante pour les investisseurs, avec un rendement brut autour de 5% dans le neuf comme dans l’ancien», détaille Pauline Gasqueton. « Et si le prix des loyers à Lisbonne a augmenté ces derniers temps, cette augmentation a été particulièrement marquée dans l’immobilier de luxe, avec une croissance de 7,5% au premier semestre 2024, situant Lisbonne dans le top 3 des villes où le coût des locations d’immobilier de luxe a le plus cru. Cette augmentation est le résultat d’une demande croissante de location, portée par le tourisme, le retour des expatriés et la hausse des coûts hypothécaires. Pour le moment, il est probable que cette tendance globale d’augmentation du coût des loyers se poursuive au Portugal. »

5000 euros le m² à Lisbonne

Si les prix de l’immobilier augmentent au Portugal, c’est à la fois parce que la demande est bien supérieure à l’offre (les acquéreurs potentiels sont trop nombreux pour un nombre de biens disponibles insuffisant) mais aussi car il y a trop peu de construction de logements neufs.

Néanmoins, le marché reste toujours dynamique contrairement à celui de la France et il ne faut pas oublier que Lisbonne reste moins chère que d’autres grandes villes européennes avec un prix moyen au mètre carré d’environ 5 000€. En matière de coût de la vie pour les expatriés, Lisbonne est la 39^e ville la plus chère en Europe. Elle se retrouve ainsi derrière Zurich, Genève, Bâle, Berne (6^e place), Londres (8^e), Copenhague (11^e), Vienne (24^e), Paris (29^e) et Amsterdam (30^e).

Un marché qui monte en gamme

En réalité, le marché immobilier portugais devient mature et monte en gamme, avec par exemple des prix au mètre carré qui peuvent atteindre 12 500€ à Lisbonne pour des biens premium, sachant que pour des propriétés haut de gamme équivalentes, rénovées ou nouvellement construites, situées dans des endroits similaires à Paris, les prix au mètre carré se situeraient certainement bien au-delà de 20 000€.

« Athena Advisers a par exemple un projet autour de Paris, à Neuilly-sur-Seine, avec des prix atteignant 28 000€/m². A Porto aussi, où nous avons des biens à vendre, on a vu des prix supérieurs à 14 000€ le mètre carré quand le prix moyen est plutôt de 3 300€ mais il s’agit de biens ultra luxe. On voit aussi de gros acteurs arriver, comme à Comporta où émergent des projets immobiliers très haut de gamme », rapporte Pauline Gasqueton.

« En définitive, que les investisseurs disposent d’un budget modeste avec un projet locatif à la clé ou d’un budget important avec une exploitation très luxe, tous y trouvent leur compter au Portugal, qui est un marché à la fois dynamique, mature, montant en gamme et présentant de belles opportunités. Les prix augmentent mais ils ne sont pas à leur maximum et il y a toujours un potentiel fort de croissance au Portugal», conclut Pauline Gasqueton.