Investissement locatif : Le classement des villes à privilégier 

Dans un contexte d’investissement où les arbitrages deviennent de plus en plus complexes, le réseau Guy Hoquet l’Immobilier et Bien’ici ont joint leurs expertises pour publier une étude afin d’éclairer les choix d’investissement locatif dans les petites surfaces (studios et deux-pièces).

En croisant deux indicateurs stratégiques – le rendement locatif et la tension locative -, cette étude permet d’identifier rapidement les territoires les plus prometteurs parmi les principales villes françaises.

« Dans un marché mouvant, les Français qui souhaitent investir en achetant de l’immobilier ont plus que jamais besoin de repères clairs et objectifs. Cette étude, fruit d’un partenariat expert avec Bien’ici, leur apporte une boussole pour prendre leurs décisions avec sérénité », précise Stéphane Fritz, Président de Guy Hoquet l’Immobilier.

Trois profils de territoires pour trois stratégies d’investissement

L’étude Guy Hoquet et Bien’ici permet d’identifier trois grands profils de territoires :

1. Les métropoles tendues comme Paris ou Lyon : sécurité locative mais rentabilité limitée,
2. Les villes à très haut rendement, mais avec une légère prise de risque,comme Perpignan, Saint-Étienne ou Limoges : forte rentabilité mais tension locative à surveiller,
3. Les villes « équilibrées », plus sûres, comme Nîmes, Besançon ou Metz : bon compromis entre accessibilité du prix d’achat, rendement et potentiel de valorisation.

Chaque investisseur – qu’il soit primo-accédant, « bon père de famille » ou expérimenté – peut ainsi trouver le territoire le mieux adapté à son profil et à ses objectifs : rendement immédiat, valorisation patrimoniale, ou sécurisation d’un revenu complémentaire.

Nice, Perpignan, Montpellier : le trio gagnant de ce début 2025

Nice se hisse en tête pour les studios comme pour les deux pièces, grâce à une tension locative exceptionnellement élevée et une rentabilité solide. Avec plus de 2 200 petites surfaces à la vente au 1er trimestre 2025 pour plus de 350 000 habitants, la capitale azuréenne combine attractivité locative et patrimoniale, malgré des prix au m² élevés.

Perpignan impressionne par ses rendements remarquables, portés par des budgets moyens parmi les plus accessibles (environ 59 000 € pour un T1 et 89 000 € pour un T2).

Montpellier complète le podium (pour les T2) grâce à l’équilibre de sa promesse de rendement, sa tension locative et son accessibilité en termes de budget (environ 175 000 € pour un T2).

Studios : des villes moyennes à fort rendement locatif

Saint-Étienne, Limoges et Besançon promettent des retours sur investissement très remarqués, grâce aux prix accessibles (entre 60 000 et 75 000 €). Ces 3 villes représentent, par exemple, des opportunités idéales pour les primo-investisseurs.

À l’inverse, Paris reste une valeur refuge parce que la tension locative y est maximale, mais affiche évidemment un rendement faible, étant donné que le prix d’achat moyen dépasse 240 000 € pour 21 m², et que l’encadrement des loyers est présent dans la capitale.

Deux-pièces : comment trouver le meilleur équilibre entre surface, rentabilité et demande locative ?

Une fois encore, les villes comme Saint-Étienne, Limoges, ou Besançon offrent plus de 44 m² pour moins de 115 000 €, avec des rendements élevés.

Pour autant, les métropoles comme Marseille, Lille ou Toulouse séduisent par une tension locative qui reste élevée et des prix d’achat compris entre 170 000 et 190 000 €.

« Forts de notre approche unique, nous avons pu établir des stratégies d’investissement permettant à chaque profil d’identifier des villes selon l’objectif recherché : complément de revenu, rentabilité ou valorisation patrimoniale… », explique David Benbassat, Président de Bien’ici.

L’attractivité locative 1 pièce – 1^er trimestre 2025

L’attractivité locative 2 pièces – 1^er trimestre 2025