Construction maison : Acheter un terrain, un rêve de plus en plus inaccessible en Ile-de-France

Selon une étude des Notaires du Grand Paris, environ 2 000 terrains ont été vendus en Ile-de-France en 2024 en vue de construire une maison : un chiffre au plus bas depuis 20 ans et en recul de 39% par rapport à l’année précédente.

Le recul des ventes est encore plus sévère que pour le marché du logement ancien (-13%) et l’amélioration de l’activité observée au 1^er trimestre 2025 en Ile-de-France n’a pas bénéficié au marché des terrains.

Une activité baissière du marché des terrains malgré quelques rebond

Par ailleurs et sur long terme, l’activité subit des à-coups, avec des rebonds (facilitations liées à la loi ALUR, attractivité ponctuellement renforcée du marché suite au COVID) suivi de nets replis, mais avec une tendance globalement baissière sur longue période.

En Ile-de-France, on vendait encore plus de 7 000 terrains à bâtir il y a 20 ans et 3 800 il y a 10 ans. A la raréfaction du foncier, la lutte contre l’artificialisation des sols (ZAN) et le souhait de densifier et de reconstruire l’existant, s’ajoute une complexification réglementaire qui brident les projets. La récente poussée des coûts de construction et des contraintes financières accrues freinent également les projets. On espère un impact plus favorable de l’extension du PTZ à l’ensemble des zones et des types d’habitats qui sera à suivre attentivement.

Depuis 2007, il faut compter entre 130 000 € et 150 000 €

Après la poussée de 2004 à 2007, les prix des terrains à bâtir semblent se stabiliser. Il fallait débourser 132 000 € pour devenir propriétaire d’un terrain il y a 10 ans, 147 000 € en 2023 et 135 000 € en 2024. Mais ces variations de prix, beaucoup plus faibles que sur le marché de l’ancien, doivent s’analyser en tenant compte de deux éléments.

D’une part, les ventes sont devenues proportionnellement plus nombreuses en Seine-et-Marne. Les prix sont beaucoup plus raisonnables qu’ailleurs (autour de 100 000 € depuis 10 ans et à un niveau très proche du niveau national de 95 000 € en 2023) et très inférieurs aux valeurs des autres marchés.

Des prix différencié entre les départements

D’autre part, la surface des terrains vendus tend à se réduire (693 m² en Ile-de-France en 2004 et 501 m² en 2024) mais avec un point bas en 2018 (437 m²) et depuis une petite remontée des surfaces vendues.

Cette tendance légèrement haussière se manifeste sur de nombreux départements de l’Ile-de-France. Elle pourrait provenir du souhait de réaliser un projet plus qualitatif (avec l’impact du COVID et son désir d’espace et de verdure) ou de l’épuisement progressif des sources de détachement de terrains à bâtir de taille réduite autour de maisons existantes.

En 2024, le prix des terrains reste très fortement différencié entre les départements, avec aux deux extrêmes celui des Hauts-de-Seine, de loin le plus cher (358 000 € le terrain soit 1 200 € le m²) et celui de la Seine-et-Marne, le moins cher (102 800 € et 169 € le m²) avec un tissu très rural au sud-est en particulier. C’est en Seine-Saint-Denis, où se cumulent une densité urbaine élevée et des revenus souvent modestes, que les surfaces de terrains sont les plus réduites. C’est vrai en 2024, avec une surface de 293 m² comme cela a toujours été le cas ces 20 dernières années.

En 2024, des acquéreurs plus âgés et davantage de cadres et artisans qui achètent là où ils vivent déjà

Au fil des ans, l’âge médian des acquéreurs a augmenté, passant de 37 ans en 2004 à 41 ans en 2024 avec une poussée récente (à partir de 2022) liée à la dégradation des conditions d’acquisition (accès au crédit, taux, coûts de construction, recul des aides). Parallèlement, la part de cadres (27%) dépasse pour la première fois celle des professions intermédiaires (25%) en 2024.

En Ile-de-France et depuis longtemps, environ 70% des acquéreurs de terrains achètent dans leur département de résidence, avec un taux encore plus fort et proche de 80% en Petite Couronne. La Grande Couronne, et plus particulièrement la Seine-et-Marne, voient davantage d’arrivées d’autres secteurs.