Rénovation énergétique des copropriétés : « Jamais les planètes n’ont été aussi alignées », Sylvain Lefèvre

Comment ne pas comprendre le trouble des esprits quant à la rénovation énergétique ? Les ménages comme les professionnels de la filière du logement voient les règles du jeu changer sans cesse, les outils sans cesse remaniés. Il y a peu, le gouvernement a annoncé que l’engorgement de l’ANAH, à cause du nombre de demandes de subventions, exigeait une pause et que le cours normal des dépôts ne reprendrait pas avant le 30 septembre.

850 000 logements sortent du statut de passoire énergétique

Plus récemment encore, c’est le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire qui est modifié, faisant sortir 850 000 logements du statut de passoire énergétique. Pourtant, dans cet univers de la mutation écologique du parc immobilier résidentiel, une constante : la copropriété est désignée comme une priorité. Pourrait-il en être autrement quand les 2/3 des 30 millions de logements sous ce régime sont concernés, majoritairement occupés par des locataires dans les grandes villes et beaucoup de villes moyennes ?

Les preuves en sont multiples. Ainsi, la fermeture provisoire du guichet de l’ANAH ne concerne pas les demandes portant sur MaPrimeRénov’ copropriété. Le gouvernement a voulu que la dynamique des syndicats de copropriété ne soit pas cassée. En outre, après la loi du 9 avril 2024, le ministère du logement met tout en œuvre pour que la nouvelle formule de prêt collectif à adhésion simplifiée soit effectivement proposée par les banques, à ce jour pas familières de l’appréciation du risque collectif présenté par un syndicat de copropriétaires.

Au demeurant, il existe déjà une offre chez une poignée d’établissements prêteurs pionniers, fonctionnant avec une addition de volontés individuelles de copropriétaires. En outre, et les syndics le constatent, les besoins en travaux environnementaux entraînent la réalisation de travaux d’entretien qui étaient nécessaires, mais les copropriétaires différaient : l’écologique embarque la valorisation technique générale de l’immeuble.

Il importe aussi de comprendre que l’efficacité des travaux est considérablement majorée lorsqu’on agit sur l’enveloppe du logement, c’est-à-dire l’immeuble et ses parties communes, sa toiture, ses murs, son mode de chauffage, que sur les parties privatives des appartements. Au point qu’un copropriétaire, notamment bailleur pour éviter l’interdiction de louer, risque d’engager des dépenses pour une faible amélioration des performances énergétiques pour partie redondantes des travaux collectifs. Au plan économique, il le fera en sollicitant MaPrimeRénov’ et il sera débiteur d’un reste à charge important si ses revenus sont intermédiaires ou à fortiori relevant de tranches supérieures.

Par différence, les dépenses d’envergure financées collectivement grâce à une ingénierie combinant éco PTZ (prêt à taux zéro), prêt libre de longue durée et aides tous azimuts – MaPrimeRénov’ copropriété, certificats d’économie d’énergie et subventions des collectivités locales – ne coûteront que peu à chaque copropriétaire. Calculée selon le nombre de ses tantièmes dans l’immeuble, sa quote-part n’excèdera pas quelques dizaines d’euros par mois.

La loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété n’a pris une ride

La loi du 10 juillet 1965, qui a instauré le statut de la copropriété, a 60 ans cette année. Les observateurs et les praticiens s’accordent à lui trouver une étonnante modernité permanente : elle a créé la possibilité pour un ménage de devenir propriétaire d’un lot, en organisant la propriété collective du reste, accessible grâce au partage des charges relatives au fonctionnement et à l’entretien de l’immeuble bien commun de tous les copropriétaires. Les mêmes experts, comme ils démontrent à quel point la loi de 1965 n’a pas pris une ride, s’inquiètent d’un sujet, accentué par le besoin d’adaptation environnementale des immeubles copropriété : les copropriétaires français, dont le patrimoine collectif vieillit jusqu’à l’obsolescence, mesureront-ils opportunité de le pérenniser aujourd’hui ?

Un alignement de planètes

Jamais les planètes n’ont été aussi alignées pour les y encourager, aides publiques, dispositifs privés, accompagnement professionnel par les syndics et les assistants à maitrise d’ouvrage, pour des objectifs essentiels de valorisation des immeubles, de réduction des factures énergétiques et d’amélioration du confort de vie. Une chance historique.