Immobilier : 400.000 passoires énergétiques en moins en 2025, la réforme du DPE change la donne

La France compte 400.000 passoires énergétiques de moins au 1er janvier 2025, selon de nouvelles données du gouvernement. Une baisse attribuée en grande partie à la réforme du DPE qui ajuste les critères de mesure et fait évoluer la note énergétique d’un grand nombre de logements.

Une baisse marquée des passoires énergétiques en un an

Le nombre de passoires énergétiques s’établissait à 5,4 millions de logements au 1er janvier 2025, soit 400.000 de moins qu’un an auparavant, selon des chiffres publiés jeudi par le gouvernement. Les logements classés F ou G représentent désormais 14,4 % du parc résidentiel français.
Parmi les résidences principales, 12,7 %, soit 3,9 millions de logements, restent considérées comme des passoires énergétiques. La majorité d’entre eux — 2,5 millions — sont occupés par leurs propriétaires. Dans le parc locatif privé, 13,8 % des habitations, soit 1,1 million de logements, sont toujours classées F ou G.

Au 1er janvier 2025, 453.000 logements du parc locatif privé étaient encore classés G, alors même que la loi impose depuis cette date que tout logement loué soit au minimum classé F, faute de quoi des travaux de rénovation deviennent obligatoires.

Les effets directs des modifications du DPE

Le Service des données et études statistiques (SDES) attribue une part importante du recul des passoires énergétiques aux ajustements techniques du DPE.
Selon son étude, la réforme annoncée en février 2024 concernant les petites surfaces a eu pour effet de sortir 160.000 appartements du statut de passoire, ce qui correspond à « 38 % de la baisse des passoires énergétiques estimée » dans les résidences principales.

Une seconde évolution du DPE, qui modifie cette fois le coefficient de conversion de l’électricité, devrait en 2026 retirer « environ 700.000 résidences principales » de la catégorie F ou G.
Le SDES précise toutefois que ce chiffre est inférieur à la première estimation publiée en juillet 2024 (850.000 logements), car « elle avait été estimée sur la base du parc au 1er janvier 2023 ».

Des propriétaires âgés en première ligne et des résultats à interpréter avec prudence

L’étude note également que « les passoires énergétiques du parc locatif privé appartiennent à des propriétaires plutôt âgés et aux revenus modestes ». Ainsi, 17,7 % des logements détenus par des propriétaires de plus de 80 ans sont encore classés F ou G.

Pour autant, le SDES appelle à nuancer l’analyse : « l’interprétation de l’évolution à la baisse du nombre de passoires énergétiques reste délicate », car elle peut résulter d’une amélioration réelle du parc… mais aussi d’effets de comportement chez les propriétaires ou les diagnostiqueurs.