Immobilier Paris : La reprise est là… mais seuls 9 arrondissements attirent pour l’instant les acheteurs

Après deux ans de ralentissement, le marché parisien montre enfin des signes de reprise. Selon l’Observatoire PAP, le nombre d’acheteurs progresse de 3,2 % sur un an, une hause timide face à la dynamique nationale de + 11,3 %.

Malgré une baisse des prix d’environ 10 % depuis 2022, la reprise reste fragile et se concentre sur le centre historique et les quartiers résidentiels du sud de la capitale. 

Pourquoi Paris décroche face au reste de la France ?

Le marché immobilier parisien repart moins vite par rapport au reste de la France principalement en raison de niveaux de prix encore très élevés, malgré une baisse d’environ 10 % depuis 2022. La hausse des taux a fragilisé les primo-accédants, et même s’ils ont baissé, la baisse des prix ne compense pas la hausse du coût de l’emprunt.

Résultat : le pouvoir d’achat immobilier reste insuffisant et la reprise est particulièrement lente dans la capitale.

9 arrondissements sur 20 gagnent des acheteurs en 2025

Les arrondissements qui attirent le plus les acheteurs

• Centre de Paris (2e, 3e, 4e) : forte hausse de la demande. Malgré des prix très élevés, ces arrondissements restent des valeurs refuges grâce à leur charme, leur emplacement et la rareté de l’offre.
• 13e et 15e : retour des primo-accédants attirés par des prix plus accessibles (sous 9 000 €/m²), une bonne qualité de vie et une offre familiale.

Les quartiers où la demande stagne

• 8e, 11e, 14e, 16e : marché attentiste, variations entre 0 et –3 %. Les acheteurs espèrent une nouvelle baisse, les prix restant élevés sans avantage particulier.

Les arrondissements où la demande recule ?

• 6e et 7e : recul notable des acheteurs en raison de prix très élevés (plus de 12 000 €/m²), limitant l’accès au marché aux acquéreurs aisés.
• 19e : baisse de la demande malgré des prix bas, en raison de la concurrence des villes proches de la petite couronne, mieux valorisées et plus attractives.

Évolution des prix : les quartiers gagnants et les perdants de 2025

Un pouvoir d’achat en chute libre

A Paris, le prix médian parisien s’établit à 9 611 €/m². Acheter un appartement de 100 m² revient à 1 million d’euros, soit une mensualité d’environ 5 870 €.

Pour acquérir un appartement de 100 m² au prix médian parisien, il faut compter 961 100 €, auxquels s’ajoutent 8 % de frais de notaire, soit 76 888 €. Le coût total du projet atteint donc 1 037 988 €. Financé sur 20 ans à 3,20 %, avec 0,35 % d’assurance emprunteur, cela représente une mensualité de près de 5 870 €.

Il faut donc plus de 17 750 € nets par mois pour acheter à Paris : un niveau réservé à une minorité.

Les écarts de prix entre arrondissements : une fracture record

En 2025, l’écart de prix au mètre carré entre les arrondissements parisiens atteint un niveau impressionnant : plus de 5 600 € de différence entre le 6ᵉ arrondissement et le 19^e. Dans le 6^e, il faut compter en moyenne 13 040 €/m², contre 7 400 €/m² dans le 19^e. À surface égale, cela représente plus de 560 000 € de différence sur un logement de 100 m².