Bilan immobilier 2025 (l’Adresse) : Une année de reprise en dent de scie, impactée par l’instabilité politique

Afin de dresser un bilan du marché immobilier de l’année 2025, l’Adresse a réalisé un sondage auprès de ses 350 agences immobilières. Si 2025 a bien été une année de reprise, celle-ci a été irrégulière, avec une activité impactée par l’instabilité politique, en particulier en fin d’année. Si le niveau des taux de crédit a permis le retour des acheteurs, le marché a été pénalisé par l’attentisme et les réticences des vendeurs à baisser leurs prix.

Pour 2026, les agences s’attendent en majorité à un marché identique à 2025… à condition que les taux de crédit restent attractifs et que le contexte économique et politique ne se dégrade pas. 

Un marché plus dynamique qu’en 2024, mais en dent de scie selon 75 % des agences

Si le réseau l’Adresse constate une réelle reprise du marché en 2025 avec au global, une hausse des compromis signés de 10 % par rapport à 2024, celle-ci a été marquée par une forte irrégularité. Comme en témoigne les résultats du sondage, si 15 % des agences jugent le marché dynamique en 2025, selon 75 % d’entre elle, il a été en « dent de scie », alternant périodes de reprise ponctuelle et phases de ralentissement marqué. Selon 10 % des agences, il a même tourné au ralenti.

« Le marché immobilier est reparti en 2025 mais il a été irrégulier, alternant dynamisme et attentisme. Si les taux de crédit et le volontarisme des banques ont permis le retour des acheteurs, l’instabilité politique et économique a créé un climat d’attente généralisée, dans lequel chaque décision immobilière a été mûrement réfléchie. Certaines ont même été suspendues et reportées à plus tard, faisant de 2025 une année de reprise certes, mais en demi-teinte », analyse Brice Cardi, président du réseau L’Adresse.

Une reprise inégale en 2025

La reprise de l’activité observée par la plupart des agences, bien que de façon inégale tout au long de l’année, a reposé sur la stabilisation des taux de crédit, citée par près de 70 % des agences comme un levier. Parallèlement, l’acceptation progressive de prix plus bas par les vendeurs a contribué à fluidifier certaines transactions selon 65 % des agences. Le retour partiel des primo-accédants et la stabilisation des prix sont également cités comme des facteurs d’amélioration du marché en 2025. 

« L’une des clés de la reprise a été le réajustement  à la fois des taux et des prix avec des transactions qui ont pu se réaliser lorsque vendeurs et acquéreurs ont réussi à se mettre d’accord sur des prix parfois inférieurs à ceux que l’on a connu après le covid. Mais malheureusement, il est encore parfois difficile de faire comprendre cette réalité à certains vendeurs qui ont vu ainsi leur délai de vente s’allonger ! », explique Brice Cardi.

L’instabilité politique : un frein à l’activité immobilière dans 90 % des agences

L’incertitude politique a constitué en 2025 l’un des principaux facteurs de ralentissement du marché immobilier, en particulier au dernier trimestre, en entrainant un attentisme généralisé en raison lié au manque de visibilité sur les orientations gouvernementales, le vote du budget et les évolutions fiscales à venir.

Près de 90 % des agences l’Adresse estiment que l’instabilité politique a impacté leur activité en 2025, avec des conséquences plus importantes côté acheteurs selon une majorité d’agences, mais tout autant coté acheteurs que vendeurs, selon 38 % d’entre elles. 

Acheteurs : plus frileux, délais de réflexion allongés, projets suspendus

Côté acheteurs, concrètement, les agences les décrivent comme « plus frileux et indécis », avec des délais de réflexion fortement allongés, des projets mis en standby ou des abandons de recherche en cours de route, surtout depuis la rentrée de septembre 2025. 

Vendeurs : refus de baisser les prix, retraits de biens ou mise en location

Coté vendeurs, beaucoup de projets de vente ont également été repoussés faute de visibilité comme en témoigne la hausse des estimations demandées non suivies de mise en vente, ou des offres refusées par les vendeurs. L’incertitude politique a ainsi creusé le fossé entre vendeurs et acquéreurs avec des offres jugées trop agressives par les vendeurs et le refus de négociation sur des prix perçus comme déconnectés du marché, se traduisant par des difficultés accrues à faire se rencontrer l’offre et la demande. Résultats, certains vendeurs, n’acceptant pas de baisses de prix, ou face aux délais de vente trop longs, ont préféré retirer leur bien du marché ou le mettre en location.

Enfin l’impact unanime de cette incertitude politique concerne la quasi-disparition des investisseurs, avec le report ou l’annulation pure et simple des projets d’investissement. 

« Des projets d’investissement ont été mis à l’arrêt dans l’attente de clarifications sur le statut du bailleur privé, la fiscalité du patrimoine immobilier, les contraintes liées au DPE et la fin de certains dispositifs d’aide. Cette absence d’investisseurs a entraîné une baisse significative de la demande, mais aussi la remise sur le marché de biens jusque-là destinés à la location, fragilisant l’équilibre du marché. Le manque de visibilité politique et fiscale a provoqué un climat de défiance, plus psychologique qu’économique », analyse Brice Cardi.

Plus de vendeurs, moins d’acheteurs : une offre en hausse face à une demande plus limitée

Dans ce contexte, l’année 2025 a également été marquée par une inversion du rapport de force entre offre et demande : sur l’année entière, 65 % des agences constatent une hausse du nombre de biens à la vente, tandis que 45 % observent une baisse du nombre d’acquéreurs potentiels. Elles ne sont qu’un tiers à constater une hausse de la demande. Ce nouveau déséquilibre a redonné du pouvoir aux acheteurs, à la fois plus exigeants, mieux informés, plus réticents à faire des travaux et moins enclins à se positionner rapidement.

Pour autant, le marché est resté largement porté par les secundo-accédants, segment le plus présent dans plus de 50 % des agences. Les primo-accédants, bien que de retour, demeurent structurellement minoritaires : dans 65 % des agences, ils représentent moins de 30 % des acheteurs. Quant aux investisseurs, comme évoqué, ils se sont largement tenus à l’écart du marché en 2025, dans l’attente de davantage de visibilité sur les enjeux fiscaux, réglementaires et énergétiques. 

Des prix en correction et une négociation devenue structurelle

Le sondage confirme par ailleurs une correction progressive des prix. Plus de 60 % des agences constatent une baisse des prix par rapport à 2024, le plus souvent modérée (moins de 5 %) mais bien réelle. 

Seuls 5 % des agences constatent une hausse des prix, mais limitée. En effet, dans ce contexte d’offres supérieures au niveau de la demande, l’heure a été à la négociation: 80 % des professionnels du réseau l’Adresse ont observé une hausse des marges de négociation, entre 4 et 7 % du prix affiché dans 60 % des agences, mais jusqu’à 10 % dans près d’un tiers d’entre elles !

« Ce phénomène illustre un retour à un marché plus rationnel, dans lequel l’immobilier redevient un projet de vie et non un acte spéculatif. Le prix de vente final reflète davantage la solvabilité réelle des acquéreurs et les conditions économiques du moment. Nous sommes revenus à un marché de négociation raisonnée, beaucoup plus sain, mais qui exige tout de même un positionnement juste dès la mise en vente », explique Brice Cardi.

Malgré ces nouveaux paramètres qui ont fragilisé la fluidité du marché et contribué à l’irrégularité de leur l’activité, les agences l’Adresse donne à l’année 2025 une note moyenne de 6 sur 10 (contre 5 sur 10 pour l’année 2024).

Le réseau l’Adresse réaliste pour l’année 2026

Concernant les perspectives pour 2026, les professionnels du réseau l’Adresse interrogés font preuve de réalisme. Une majorité d’entre eux (60 %) anticipe un marché relativement similaire à celui de 2025, tandis que 30 % envisagent une amélioration progressive de l’activité. Seules 10 % des agences craignent une dégradation. Les principaux freins identifiés à une reprise plus franche restent le contexte économique et politique (83 % des réponses), la réticence de certains vendeurs à ajuster leurs prix (69%), l’attentisme des acheteurs (55%) et les contraintes liées au DPE et à la rénovation énergétique (45 %)

« 2026 ne sera pas une année d’euphorie, mais elle peut devenir une année d’opportunités si la confiance revient. Des signaux positifs existent : la stabilisation des taux, la normalisation des prix et le besoin structurel de logement pourraient permettre une reprise graduelle, à condition que la confiance revienne et que la visibilité s’améliore. Les projets existent, mais beaucoup ont été mis sur pause dans l’attente d’un cadre plus lisible. Il y a urgence à le clarifier et à encourager ceux qui veulent acheter à le faire avant une année 2027  électorale qui risque d’être moins propice et de relancer l’attentisme », prévoit Brice Cardi.