Dispositif Jeanbrun : « Une relance de l’investissement locatif mais un mécanisme difficile à décrypter », Grégory Beurrier

Adopté dans le cadre de la Loi de Finances 2026, le dispositif Jeanbrun ambitionne de redonner un souffle à l’investissement locatif privé, fragilisé depuis la fin du Pinel. Face à la crise du logement actuelle, cette mesure a le mérite de redonner un cadre incitatif aux bailleurs privés, aussi bien dans le neuf que dans l’ancien, et de replacer ainsi la location au cœur des stratégies patrimoniales.

Pourtant, s’il constitue un signal positif pour le marché locatif sous tension, son fonctionnement technique pourrait toutefois limiter son appropriation par les particuliers, renforçant plus que jamais le besoin d’accompagnement.

Un dispositif salutaire pour relancer l’offre locative, dans le neuf comme dans l’ancien

Le principal atout du dispositif Jeanbrun réside dans son champ d’application élargi. Contrairement aux mécanismes précédents, très encadrés et limités au neuf, il s’adresse aussi aux logements anciens sous conditions de travaux, offrant ainsi la possibilité de remettre sur le marché des biens vacants ou énergétiquement obsolètes. Cette flexibilité est particulièrement pertinente dans les zones tendues, où la demande locative reste forte, mais l’offre insuffisante.

Ainsi, à Paris, Lyon, Toulouse ou Nice, les logements disponibles se libèrent rarement et les taux de vacance y sont souvent inférieurs à 2 %, témoignant d’une offre structurellement limitée face à la demande. Cette rareté contribue à la hausse des loyers comme le démontrent les augmentations récentes de +7,6 % à Toulouse, +10 % à Bordeaux, +6,7 % à Marseille ou +5,6 % à Lyon, renforçant la concurrence entre candidats locataires.

Dans ce contexte, le dispositif Jeanbrun constitue un levier stratégique pour encourager le retour des investisseurs privés et stimuler la production de logements neufs ou rénovés. Selon le gouvernement, il pourrait permettre la construction d’environ 50 000 logements supplémentaires par an, contribuant à réduire progressivement la tension locative dans les zones les plus tendues. Plus qu’un simple mécanisme fiscal, le Jeanbrun s’inscrit dans une dynamique concrète de relance de l’offre locative, au bénéfice des bailleurs comme des locataires.

Un dispositif salué… mais encore très technique pour les investisseurs particuliers

Dans un contexte de forte incertitude fiscale et réglementaire, ce dispositif constitue un compromis acceptable, apportant de la visibilité aux investisseurs et recréant un cadre structurant pour relancer la location privée. Si l’intention est claire, la mise en œuvre apparaît cependant nettement plus complexe que les précédents dispositifs grand public.

En effet, contrairement au Pinel, fondé sur une réduction d’impôt relativement lisible, le dispositif Jeanbrun repose sur une mécanique d’amortissement et sur un ensemble de conditions techniques qui soulèvent déjà de nombreuses questions pour les particuliers. Parmi les principaux points difficiles à décrypter :

• Le mécanisme d’amortissement fiscal, moins intuitif qu’une réduction d’impôt directe, et dont l’impact réel dépend du niveau d’imposition du bailleur ;
• Les critères d’éligibilité dans l’ancien, notamment la part de travaux exigée et la nature des rénovations prises en compte ;
• Les plafonds de loyers et de ressources, qui nécessitent une vérification précise selon la localisation et le profil du locataire ;
• La durée d’engagement de location, avec des contraintes en cas de revente anticipée ou de vacance locative ;
• Les règles déclaratives, qui imposent de choisir le régime fiscal adapté (réel, amortissement, micro-foncier…) et d’éviter les erreurs lors de la déclaration annuelle.

« Le dispositif Jeanbrun marque un tournant : il repose sur une logique patrimoniale beaucoup plus technique et sophistiquée. Sans accompagnement, de nombreux investisseurs risquent de mal l’utiliser ou de passer à côté des bénéfices attendus. Sa complexité pourrait même limiter son appropriation par un public plus large » souligne Grégory Beurrier, président d’EXPERTIMO.

Accompagnement et gestion : le rôle clé des professionnels pour 2026

Toutefois Grégory Beurrier tient à préciser que sans accompagnement et l’expertise des professionnels de l’immobilier, le risque est réel que le dispositif soit mal utilisé, voire sous-exploité.

Gestion locative, suivi administratif et fiscal, conseils patrimoniaux : ces services permettent aux bailleurs de sécuriser leur investissement et de transformer la complexité du dispositif en opportunité concrète. Le retour des investisseurs sur le marché locatif représente une opportunité stratégique pour les professionnels, pour qui l’accompagnement et la gestion locative deviennent des leviers clés de diversification des revenus dans un marché plus cyclique et réglementé.

« Avec la complexité croissante du marché et des mesures et dispositifs fiscaux de ces dernières années, nous avons anticipé le besoin d’accompagnement des investisseurs. Chez Expertimo, nous avons un service de gestion locative propre. Il a vocation à accompagner les propriétaires bailleurs dans la gestion quotidienne de leur bien, mais aussi dans la compréhension des mécanismes fiscaux liés à la location. Sans se substituer à un expert-comptable ou à l’administration fiscale, cet accompagnement permet d’aider les bailleurs à disposer des informations nécessaires pour effectuer leur déclaration d’impôt dans les bonnes conditions, et à appliquer le régime fiscal correspondant à leur situation », conclut Grégory Beurrier.