Immobilier Lyon : Des prix stabilisés et des acheteurs plus exigeants

Après plusieurs années d’ajustement, le marché immobilier lyonnais a trouvé un point d’équilibre en 2025. En 2026, selon Engel & Völkers Lyon, les prix se sont stabilisés et les transactions repartent, dans un contexte plus rationnel où le financement reste possible, mais très sélectif.

Des prix stabilisés après une phase de réalignement

En 2025, le marché immobilier lyonnais a vu ses valeurs se stabiliser progressivement, autour de 4 450 euros le mètre carré pour les appartements et 5 080 euros pour les maisons. Après plusieurs trimestres de correction, vendeurs et acquéreurs ont dû se réaligner sur un marché plus rationnel, dans lequel le financement redevient possible, mais reste sélectif.

Les écarts entre les prix de présentation et les prix effectivement signés se sont resserrés, favorisant une reprise progressive des transactions. « On sent que les écarts de prix avec les ventes se resserrent, et que les transactions se remettent à circuler », observe Anthony Giovannai, directeur de l’agence Engel & Völkers Lyon.

Le haut de gamme porté par les biens familiaux bien situés

Sur le segment haut de gamme, le moteur du marché reste double. D’un côté, les grands appartements familiaux bien situés — Presqu’île, Tête d’Or, Croix-Rousse, Vieux-Lyon — continuent d’attirer une demande soutenue. De l’autre, les maisons de ville avec extérieur, notamment à Sainte-Foy-lès-Lyon, Montchat, dans les Monts d’Or ou certaines communes prisées de l’Ouest lyonnais, demeurent très recherchées.

L’exemple d’un appartement de 184 m² place d’Albon, proposé autour de 8 500 €/m², ayant concentré un nombre record de visites et d’offres, illustre la réactivité du marché lorsque le bien coche l’ensemble des critères attendus.

Des acheteurs plus sélectifs dans leurs arbitrages

Les profils d’acheteurs sont d’abord composés de cadres supérieurs et de professions libérales lyonnaises. Ils sont rejoints par des nouveaux arrivants d’Île-de-France, ainsi que par des investisseurs patrimoniaux de long terme, qui profitent de la correction des valeurs et de loyers toujours soutenus pour se repositionner sur des emplacements prime.

On observe également la montée de cadres et d’entrepreneurs de la tech, de profils en télétravail partiel depuis l’Île-de-France ou Genève, ainsi que de jeunes couples CSP+ capables de mobiliser un apport conséquent pour franchir le filtre bancaire. La clientèle internationale reste minoritaire en volume, mais significative sur le très haut de gamme, avec des Suisses et frontaliers du Grand Genève, des Européens du Nord, des Britanniques et quelques Nord-Américains sensibles à la centralité de Lyon, à sa vie culturelle et à sa réputation gastronomique.

Les acheteurs comparent désormais finement le coût des travaux, le DPE, les charges de copropriété et les perspectives de revente à 10 ou 15 ans. Ils acceptent encore de payer une prime de 10 à 20 % pour des biens cumulant vue exceptionnelle — Saône, Rhône, Fourvière ou parc de la Tête d’Or — extérieur exploitable, étage élevé avec ascenseur, rénovation récente de haut niveau et excellent DPE. À l’inverse, les rez-de-chaussée, les logements mal distribués, sans extérieur ou classés F ou G au DPE souffrent davantage.

Des vendeurs plus lucides et un marché tourné vers 2026

Côté vendeurs, trois grands motifs dominent : financer un autre projet immobilier, accompagner un changement de vie — mobilité professionnelle, départ à l’étranger, retour dans la région d’origine — ou arbitrer un patrimoine locatif devenu plus contraignant. Dans ce contexte, les mandats exclusifs se négocient plus facilement, les vendeurs comprenant qu’une stratégie homogène de prix et de mise en marché est plus efficace qu’une dispersion multi-agences.

« On refuse certains mandats quand le prix désiré n’a plus aucun lien avec les signatures récentes. Mieux vaut dire non que faire perdre son temps à un client en entretenant une illusion de prix », assume Anthony Giovannai.

Pour 2026, Lyon prépare déjà son prochain cycle. Des secteurs comme Gerland, avec l’arrivée du nouveau campus de l’EM Lyon, Confluence ou certaines communes de première couronne bien desservies comme Oullins ou Villeurbanne apparaissent comme de futurs terrains d’investissement, portés par des programmes neufs, une bonne accessibilité et des prix encore inférieurs aux quartiers historiques. Le 6ᵉ arrondissement capte également une partie de la clientèle qui se détourne de la Presqu’île, en quête de confort et de fluidité.

« Lyon est unique par son équilibre entre dimension internationale et ville à taille humaine. Les clients attendent de nous une connaissance fine des micro-quartiers pour les aider à investir sereinement après une correction qui a trouvé son point d’équilibre », conclut Anthony Giovannai.