Vente immobilière : « Le vendeur n’est pas obligé d’accepter une offre au prix », Emmanuelle Jaulneau (Business Fil)

Un vendeur doit-il accepter une offre d’achat au prix affiché ? La question revient régulièrement chez les professionnels de l’immobilier. Invitée de Mon Podcast Immo, Emmanuelle Jaulneau, experte en droit immobilier chez Business Fil, rappelle ce que dit réellement la jurisprudence et la loi Hoguet sur ce point sensible.

L’idée est largement répandue dans la profession : lorsqu’une offre arrive au prix et aux conditions du mandat, le vendeur serait tenu de l’accepter. En réalité, la situation juridique est plus nuancée.

« Le vendeur n’est pas obligé d’accepter une offre au prix », affirme clairement Emmanuelle Jaulneau, experte en droit immobilier chez Business Fil, au micro d’Ariane Artinian dans Mon Podcast Immo.

Pendant longtemps, les mandats de vente comportaient en effet des clauses imposant au vendeur d’accepter toute offre au prix. Mais la jurisprudence a progressivement remis en cause cette pratique.

Une clause longtemps présente dans les mandats

Dans de nombreux mandats immobiliers, une clause indiquait que le vendeur devait accepter toute offre formulée au prix et aux conditions prévues au mandat.

Si le propriétaire refusait malgré tout, il risquait alors de devoir indemniser l’agence immobilière, notamment pour la perte de ses honoraires.

Mais cette interprétation a été largement écartée par les tribunaux.

« Les juges considèrent désormais que le vendeur n’est plus tenu d’accepter une offre au prix et aux conditions du mandat », explique Emmanuelle Jaulneau au micro d’Ariane Artinian dans Mon Podcast Immo.

Autrement dit, même si un acheteur se positionne exactement au prix affiché, le propriétaire conserve la liberté de refuser la vente.

La loi Hoguet au cœur du raisonnement

Cette position des juges repose principalement sur la loi Hoguet, qui encadre l’activité des agents immobiliers.

Ce texte prévoit un principe central : l’agent immobilier ne peut prétendre à une rémunération que lorsque la vente est effectivement conclue, c’est-à-dire après la signature de l’acte définitif.

« La loi Hoguet précise que l’agent immobilier ne peut prétendre à aucune rémunération tant que l’opération n’est pas définitivement conclue », rappelle Emmanuelle Jaulneau.

Dans ce cadre, le mandat classique de vente, appelé mandat d’entremise, ne permet pas à l’agent immobilier d’engager juridiquement le vendeur. L’agence peut présenter des acquéreurs et négocier, mais la décision finale appartient toujours au propriétaire.

Une exception en cas de mauvaise foi du vendeur

Il existe toutefois une situation dans laquelle l’agence peut réclamer une indemnisation.

Si elle parvient à démontrer que le vendeur a sciemment tenté de la priver de ses honoraires, les juges peuvent considérer qu’il agit de mauvaise foi.

Dans ce cas précis, une réparation financière peut être accordée à l’agence.

Mais ce type de situation reste rare et nécessite des preuves solides.

Le cas particulier du mandat avec représentation

La situation change en revanche lorsque le mandat prévoit une clause de représentation. Dans ce cas, l’agent immobilier peut être autorisé à agir au nom du vendeur, notamment pour signer une promesse ou un compromis de vente.

« Par cette clause de représentation, l’agent immobilier peut s’engager au nom et pour le compte de son client lorsqu’une offre est présentée aux prix et conditions du mandat », précise encore Emmanuelle Jaulneau.

Autrement dit, lorsque ce pouvoir est explicitement prévu dans le mandat, l’agence peut engager juridiquement le vendeur.

Dans ce cas précis, le propriétaire ne peut plus refuser l’offre formulée au prix et aux conditions prévues.

Une distinction essentielle pour les professionnels de l’immobilier, qui rappelle l’importance de la rédaction du mandat de vente.

Écoutez l’épisode complet de Mon Podcast Immo avec Emmanuelle Jaulneau sur MySweetImmo dès maintenant, ou téléchargez-le sur votre plateforme d’écoute préférée.