Dispositif Jeanbrun : Comment être bien assuré pour sécuriser son investissement

Le futur dispositif fiscal « Jeanbrun », attendu en 2026 pour relancer l’investissement locatif, devrait encourager l’achat de logements anciens avec travaux. Mais avec des opérations plus coûteuses et des loyers indispensables pour rembourser le crédit, sécuriser l’investissement devient un enjeu central pour les bailleurs.

Un dispositif qui implique des projets plus coûteux

Le futur dispositif fiscal Jeanbrun doit soutenir l’investissement locatif tout en encourageant la rénovation du parc immobilier ancien. Il vise notamment les logements nécessitant des travaux, ceux-ci devant représenter au moins 30 % du coût total de l’opération.

Ce mécanisme peut séduire de nombreux investisseurs. Il permet de combiner avantage fiscal et valorisation du bien immobilier.

Mais ces projets impliquent souvent des budgets importants, notamment à cause des travaux de rénovation énergétique ou de remise aux normes.

Dans ce contexte, les investisseurs doivent aussi anticiper les risques financiers et techniques.

« Le dispositif Jeanbrun implique un engagement financier conséquent, en raison à la fois des prix dans le neuf et de l’ampleur des travaux exigés dans l’ancien. Dans ce contexte, l’assurance devient un véritable outil de gestion du risque. Elle permet de sécuriser les revenus locatifs en cas d’impayés, de protéger le bien face aux sinistres et d’accompagner le propriétaire pendant toute la durée de son investissement », explique Jérôme Robin, fondateur de Nousassurons.

Selon lui, la réussite d’un investissement locatif ne dépend pas seulement de la fiscalité ou de la valorisation du bien. Elle repose aussi sur la capacité à protéger le projet contre les aléas.

PNO et loyers impayés : la base de la protection du bailleur

La première protection pour un bailleur reste l’assurance propriétaire non occupant (PNO). Souvent sous-estimée, elle complète l’assurance habitation souscrite par le locataire.

Cette couverture protège le logement contre différents sinistres : incendie, dégât des eaux, catastrophe naturelle ou événement climatique. Elle couvre aussi la responsabilité civile du propriétaire, devenue obligatoire.

La PNO peut également intervenir lorsque l’assurance du locataire ne suffit pas à couvrir les dommages. Son coût reste généralement modéré, souvent inférieur à celui d’une assurance habitation classique.

« Beaucoup de propriétaires pensent que le risque est essentiellement locatif. En réalité, le premier risque est patrimonial. Un sinistre mal couvert peut fragiliser durablement la rentabilité du projet », rappelle Jérôme Robin.

Autre protection essentielle : la garantie loyers impayés (GLI). Elle permet de maintenir les revenus locatifs si le locataire ne paie plus son loyer.

Cette assurance couvre les loyers et charges impayés jusqu’à la récupération du logement. Elle prend aussi en charge les frais juridiques et de procédure.

Son coût se situe généralement autour de 3 % du loyer, et il est déductible des revenus fonciers.

« La GLI protège la rentabilité réelle du projet. Elle permet d’éviter les ruptures de trésorerie et garantit à l’investisseur la capacité de continuer à rembourser son emprunt sans stress excessif », souligne le fondateur de Nousassurons.

Visale : une garantie différente

Le dispositif Visale, porté par Action Logement, peut également sécuriser certains profils de locataires en apportant une garantie publique aux propriétaires.

Mais il ne remplace pas une GLI. Visale est limitée à 36 mois d’indemnisation sur toute la durée du bail, alors qu’une assurance loyers impayés privée couvre généralement les loyers sans limite tant que le bail est en cours, avec prise en charge des frais de procédure.

Travaux et revente : des assurances pour limiter les risques

Les investissements réalisés dans le cadre du dispositif Jeanbrun concernent souvent des logements anciens nécessitant des travaux importants.

Isolation, électricité, plomberie ou structure : ces rénovations mobilisent plusieurs entreprises et peuvent relever de la garantie décennale.

Dans ce type de projet, l’assurance dommage-ouvrage peut jouer un rôle déterminant. Elle permet une indemnisation rapide en cas de désordre relevant de la garantie décennale, sans attendre une décision de justice sur les responsabilités.

L’assureur indemnise les réparations puis se retourne contre les assureurs des entreprises concernées.

« Dans les projets de rénovation lourde, la dommage-ouvrage évite des blocages juridiques longs et coûteux. Elle protège la valeur du bien et la capacité à le louer dans de bonnes conditions », explique Jérôme Robin.

Autre protection possible : la garantie revente. Elle couvre une perte financière si le propriétaire doit revendre son bien à la suite d’un événement imprévu, comme un décès, une invalidité, un accident ou un licenciement économique.

Selon les contrats, cette garantie peut intégrer les frais de notaire, les frais d’agence, les garanties et jusqu’à 50 % des travaux réalisés.

« Lorsqu’un investisseur engage des travaux lourds, il doit envisager l’hypothèse d’une sortie imprévue en cas d’aléas de la vie. La garantie revente permet de transformer un risque patrimonial en risque maîtrisé », précise le fondateur de Nousassurons.

Sécuriser l’investissement sur toute sa durée

Pour les professionnels du secteur, l’investissement locatif ne peut plus être envisagé uniquement sous l’angle fiscal.

La PNO et la GLI constituent la base de la protection d’un bailleur. Selon l’ampleur des travaux ou la situation financière de l’investisseur, d’autres assurances peuvent compléter ce dispositif : garantie revente, dommage-ouvrage ou protection juridique.

L’objectif reste le même : protéger le patrimoine, stabiliser la trésorerie et sécuriser la rentabilité sur le long terme.

« Un investissement immobilier réussi n’est pas seulement un investissement rentable. C’est un investissement sécurisé. Dans le cadre du dispositif Jeanbrun, l’assurance est un levier stratégique qui permet d’investir avec confiance et sérénité », conclut Jérôme Robin.