Immobilier de bureaux : Les petits immeubles en centre-ville tirent leur épingle du jeu

Après trois ans de turbulences, le marché des bureaux amorce une reprise progressive. Selon Aestiam, les immeubles de petite taille, bien situés, apparaissent comme les plus solides dans un secteur en pleine transformation. Une évolution directement liée aux nouveaux usages des entreprises.

Trois ans de correction après le choc des taux

Depuis la remontée brutale des taux en 2022, l’immobilier tertiaire a traversé une phase de correction. Les secteurs périphériques, notamment en première couronne et dans l’ouest francilien, ont été les plus touchés. À l’inverse, les zones centrales ont mieux résisté.

L’année 2025 marque un tournant. Les volumes investis atteignent 17 milliards d’euros, en hausse de 8 %. Les investissements repartent, surtout à Paris intra-muros, où les investisseurs se repositionnent progressivement.

Le contexte économique devient plus lisible, avec une inflation mieux maîtrisée et une détente monétaire engagée. Cette amélioration reste fragile en raison des tensions géopolitiques qui entretiennent l’incertitude.

Une demande locative transformée et plus locale

Le marché locatif confirme cette évolution. En 2025, la demande placée — c’est-à-dire les surfaces effectivement louées par les entreprises — atteint 2,8 millions de m². Elle se répartit entre 1,6 million en Île-de-France et 1,2 million dans les grandes métropoles régionales.

La région parisienne souffre du recul des grandes transactions. Les régions résistent mieux grâce à une demande plus diffuse et plus locale.

Le télétravail se stabilise à 1,9 jour par semaine en 2024-2025, contre 3 jours en 2021. Dans le même temps, 47 % des dirigeants constatent une hausse de la présence au bureau en 2025. Le bureau reste donc central, mais son usage évolue. Les entreprises recherchent des espaces mieux situés, plus flexibles et de meilleure qualité.

Petites surfaces : une nouvelle norme de marché

La fracture entre grandes et petites surfaces s’accentue. Depuis 2020, la baisse de la demande en Île-de-France s’explique surtout par le recul des grandes surfaces de plus de 5 000 m², en diminution d’environ 30 %. À l’inverse, les surfaces de moins de 1 000 m² progressent et représentent une part croissante des transactions.

Ce basculement reflète un changement durable. Les entreprises privilégient des bureaux plus adaptés à des organisations hybrides. Les surfaces plus petites offrent davantage de souplesse et se commercialisent plus facilement.

Cette tendance se retrouve dans l’investissement. Les transactions inférieures à 10 millions d’euros représentent désormais près de 15 % des volumes, contre 7 % dans les années 2010.

Centralité et actifs compacts au cœur de la reprise

L’emplacement s’impose comme un critère décisif. Entre 2021 et 2025, 91 % des transactions concernent des bureaux situés à moins de 800 mètres d’une gare, contre 78 % entre 2006 et 2010.

Les écarts territoriaux restent marqués. Le taux de vacance atteint 7,8 % à Paris, contre plus de 18 % en première couronne. En régions, il se maintient autour de 4 % à 6 % dans plusieurs grandes métropoles. Les loyers restent globalement stables en 2025, avec des hausses possibles pour les actifs les mieux situés.

Dans ce contexte, Aestiam privilégie des immeubles de petite taille, bien localisés et adaptés aux besoins actuels.

« Le marché des bureaux ne disparaît pas, il évolue. La période récente a révélé une polarisation très nette entre les grands ensembles périphériques et les actifs compacts, bien localisés et adaptés aux besoins des entreprises. Notre conviction, confirmée par cette étude, est que les immeubles de petite taille constituent aujourd’hui un segment structurellement résilient, capable d’allier liquidité, stabilité locative et potentiel de valorisation à moyen terme », déclare Laurent Le, Président d’Aestiam.

Selon l’étude, la reprise devrait d’abord bénéficier à ces actifs. Certains grands ensembles périphériques pourraient encore connaître des ajustements. Aestiam anticipe une progression des revenus locatifs et une reprise progressive des prix d’ici 2026 et 2027.