Dispositif Jeanbrun : 98 % des agences immobilières attendent toujours leurs premiers investisseurs

Le dispositif Jeanbrun peine encore à susciter des projets dans les agences immobilières l’Adresse. 71 % d’entre elles n’ont reçu aucune demande, question ou interrogation d’investisseurs à son sujet, et 27 % en ont reçu très peu, selon une enquête interne menée début octobre. Au total, 98 % signalent donc peu ou pas de sollicitations.

Ce constat intervient au moment des discussions sur le budget 2027 et sur plusieurs évolutions destinées à faciliter l’investissement locatif. Sur le terrain, les agences décrivent des investisseurs qui examinent les possibilités, mais hésitent encore devant le financement, la fiscalité et le coût des travaux.

Jeanbrun : des questions, mais encore peu de projets

Aucune agence immobilière l’Adresse ne déclare avoir déjà accompagné ou réalisé une vente dans le cadre du dispositif. Seules 5 % indiquent que des projets sont en cours. Les investisseurs potentiellement intéressés comprennent aussi bien des débutants que des propriétaires expérimentés.

« Sur le terrain, nos professionnels rencontrent des investisseurs qui calculent, comparent et hésitent mais ne passent pas encore à l’acte », souligne Brice Cardi, président de l’Adresse.

Les agences expriment elles-mêmes des difficultés à expliquer et à utiliser le dispositif Jeanbrun. Près de 63 % lui attribuent une note inférieure à 5 sur 10, pour une moyenne de 3,46 sur 10. Leurs interrogations portent sur son fonctionnement, les biens éligibles, l’avantage fiscal et le montant minimum de travaux à engager.

Pour comprendre les règles et préparer un projet, notre guide détaille le fonctionnement du dispositif Jeanbrun et les conditions à examiner avec un investisseur.

« Un avantage fiscal doit aider à prendre une décision, et les travaux demandés doivent rester cohérents avec l’équilibre économique du projet », ajoute Brice Cardi.

Crédit, prix et travaux : les investisseurs font leurs comptes

L’attentisme dépasse le seul Jeanbrun. En 2026, 55 % des agences interrogées constatent une baisse de la demande des investisseurs locatifs, dont 37 % une baisse marquée. À l’inverse, 12 % observent un regain d’intérêt, tandis que 33 % jugent la demande stable.

Les freins cités sont concrets. Le niveau des taux d’intérêt arrive en tête, mentionné par 60 % des agences, devant les prix immobiliers, à 57 %. Suivent le poids de la fiscalité, notamment de la taxe foncière, à 51 %, et les contraintes de rénovation énergétique, à 46 %.

Pour les particuliers, le calcul porte donc sur l’ensemble de l’opération : prix d’achat, crédit, travaux, charges et impôts. Notre décryptage sur la rentabilité locative après fiscalité et travaux aide à comprendre les éléments à comparer.

Les appartements restent les biens les plus recherchés par les investisseurs, selon 60 % des agences, avec une préférence pour les T2 et T3. L’ancien avec travaux est cité par 50 % des agences, contre 30 % pour l’ancien sans travaux. Les maisons individuelles apparaissent dans les recherches selon 18 % des agences.

Les projets Jeanbrun en cours suivent la même orientation : 66 % des réponses concernent un achat dans l’ancien avec travaux, contre 33,3 % un logement neuf.

« Les investisseurs restent intéressés par l’ancien avec travaux, à condition de pouvoir anticiper précisément le coût global de leur projet et d’en préserver la rentabilité », poursuit Brice Cardi.

Les passoires thermiques ne provoquent pas de retour massif

Les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique restent un marché sélectif. 17 % des agences les citent parmi les biens recherchés, à condition que le prix d’achat présente une décote significative permettant de financer la rénovation.

Les annonces d’assouplissement n’ont pas entraîné de regain généralisé dans le réseau. 10 % des agences constatent une hausse de l’intérêt pour les logements F ou G, tandis que 59 % ne relèvent pas d’intérêt particulier, 22 % le jugent stable et 10 % le voient diminuer.

Du côté des propriétaires, 18 % des agences observent que certains bailleurs envisagent de remettre leurs biens F ou G en location. Près de 30 % constatent que beaucoup restent dans une volonté de vendre. Selon 45 % des agences, les annonces ou évolutions récentes n’ont eu aucun impact positif sur les investisseurs propriétaires de passoires thermiques.

Le nouveau calcul du DPE, applicable au 1^er janvier 2027, pourra améliorer l’étiquette de certains logements utilisant l’électricité et leur permettre de sortir des classes F ou G. Notre article explique quels logements pourraient sortir du statut de passoire thermique avec le DPE 2027.

« Les annonces successives et les incertitudes réglementaires entretiennent l’attentisme des propriétaires et des investisseurs, qui hésitent à engager des travaux ou à remettre leurs biens en location », souligne Brice Cardi, président de l’Adresse.

Budget 2027 : les maisons et le seuil de travaux au cœur des débats

Deux évolutions sont particulièrement attendues par le réseau. Dans le cadre du projet de loi de relance et de décentralisation du logement, l’Adresse met en avant l’abaissement du seuil de travaux dans l’ancien de 30 % à 20 % du prix d’acquisition, retenu en commission des affaires économiques, ainsi que l’ouverture aux maisons individuelles anciennes.

En parallèle, l’amendement I-3966 au projet de budget 2027, déposé le 10 octobre, propose d’étendre le Jeanbrun aux maisons individuelles neuves. Il reprend également l’ouverture aux maisons anciennes. L’objectif affiché est de développer l’offre locative, notamment dans les territoires périurbains et ruraux. Ces propositions doivent encore suivre leur parcours législatif avant de devenir applicables.

Pour les investisseurs, l’enjeu est de connaître les biens accessibles au dispositif et de pouvoir chiffrer précisément l’opération. Pour les agences, il s’agit de transformer l’intérêt fiscal en projets finançables, avec un budget de rénovation maîtrisé.

« Ils ont besoin de règles claires et pérennes pour savoir quels biens sont éligibles, quels travaux engager et quelle rentabilité espérer », conclut le président de l’Adresse.