DPE immobilier 2027 : 300 000 logements pourraient sortir des classes F ou G

Le DPE va encore changer. À partir du 1er janvier 2027, le coefficient appliqué à l’électricité dans son calcul passera de 1,9 à 1,7. Selon le gouvernement, environ 300 000 résidences principales pourraient ainsi sortir des classes F ou G sans travaux, dont près de 125 000 logements du parc locatif privé. Une nouvelle étiquette qui peut changer beaucoup de choses pour louer ou vendre un logement, mais ni sa consommation réelle ni son confort.

Le calcul du DPE change pour la deuxième année consécutive

Un an après la réforme du DPE immobilier qui avait déjà abaissé le coefficient appliqué à l’électricité, le calcul évolue de nouveau. Un arrêté du 19 août 2026, publié au Journal officiel le 26 août, ramène de 1,9 à 1,7 le facteur de conversion de l’électricité en énergie primaire à compter du 1er janvier 2027.

Ce coefficient intervient dans le calcul de la consommation conventionnelle retenue par le DPE. À consommation électrique identique, 100 kWh d’électricité sont aujourd’hui comptabilisés comme 190 kWh d’énergie primaire. Ils n’en représenteront plus que 170 à partir de janvier. La composante électrique du calcul diminuera donc d’un peu plus de 10 % sans qu’un seul kilowattheure ait été économisé.

Le gaz et le fioul restent, eux, affectés d’un coefficient de 1. Cette différence est au cœur du débat : les défenseurs de la réforme considèrent que l’ancien calcul pénalisait une électricité française largement décarbonée ; ses détracteurs redoutent qu’une amélioration de l’étiquette puisse intervenir sans amélioration réelle du bâtiment.

Tous les logements chauffés à l’électricité ne gagneront d’ailleurs pas automatiquement une classe. Le DPE tient compte à la fois de la consommation d’énergie primaire et des émissions de gaz à effet de serre. L’effet sera surtout sensible pour les logements où l’électricité pèse lourd dans les usages et dont le résultat se situe près du seuil séparant deux étiquettes.

La consultation publique a fait apparaître une forte opposition à la mesure : sur 108 contributions uniques recensées par l’administration, 29 étaient favorables et 78 défavorables. Cette consultation n’est évidemment pas un sondage représentatif de la population, mais elle met en lumière la principale critique adressée à la réforme : des logements vont améliorer leur classement sans travaux.

L’administration le reconnaît elle-même dans la synthèse de la consultation : le changement entraînera des sorties du statut de passoire énergétique « sans modification physique réelle des bâtiments ni réduction immédiate de leurs consommations ».

Quels logements pourraient sortir de F ou G ?

L’impact est loin d’être marginal. Sur la base du parc de résidences principales au 1er janvier 2025, le gouvernement estime qu’environ 300 000 logements pourraient quitter les classes F ou G avec l’application du coefficient de 1,7.

Dans le détail, près de 200 000 logements actuellement classés F et environ 100 000 logements classés G seraient concernés par un reclassement leur permettant de sortir de ces deux catégories.

Les logements chauffés à l’électricité concentreront l’essentiel de l’effet. Selon la fiche d’impact accompagnant la réforme, plus de 35 % des passoires chauffées à l’électricité pourraient sortir de F ou G, soit environ 250 000 logements. À l’inverse, moins de 2 % des passoires chauffées au gaz seraient concernées, soit environ 20 000 logements.

Le chauffage n’est toutefois pas le seul élément pris en compte. L’électricité consommée pour l’eau chaude sanitaire ou certains autres usages intervient également dans le calcul. Un logement n’a donc pas besoin d’être entièrement chauffé à l’électricité pour bénéficier du nouveau coefficient.

Ce nouveau rapport de force entre énergies peut aussi peser sur les choix des acheteurs. Une enquête publiée au printemps montrait déjà que 54 % des Français se disaient plus enclins à acheter un logement chauffé à l’électricité après la précédente réforme du DPE. Une étiquette ne suffit cependant pas à juger un logement : isolation, équipements, montant des factures et confort réel restent déterminants.

Faudra-t-il refaire son DPE en janvier 2027 ?

Non, si le diagnostic est encore valide. Les DPE réalisés avant le 1er janvier 2027 pourront bénéficier d’une attestation tenant compte du nouveau coefficient, sans nouvelle visite du diagnostiqueur.

Cette attestation sera générée gratuitement via l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe. Elle ne modifiera pas les caractéristiques du logement enregistrées lors du diagnostic : elle recalculera uniquement son classement avec le coefficient de 1,7 à la place de celui de 1,9.

Le dispositif concernera également les logements ayant déjà obtenu une attestation lors de la précédente réforme du DPE. Leur diagnostic restera valable jusqu’à sa date normale d’expiration. Les audits énergétiques encore valides pourront eux aussi être actualisés.

Pour un propriétaire qui prévoit de vendre ou de louer son logement à la fin de l’année, le calendrier a donc son importance : le coefficient de 1,9 reste applicable jusqu’au 31 décembre 2026 ; celui de 1,7 entrera en vigueur le 1er janvier 2027.

Location, loyers, vente : ce que cette nouvelle étiquette peut changer

C’est ici que la modification technique du DPE devient un véritable sujet immobilier. La fiche d’impact estime qu’environ 125 000 logements du parc locatif privé quitteraient le statut de passoire énergétique, soit une diminution de 14 % du nombre de passoires dans ce parc.

Pour les bailleurs, le premier enjeu est la possibilité de louer. En métropole, depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne satisfait plus au critère de performance énergétique minimale lors de la signature, du renouvellement ou de la reconduction tacite d’un bail. Les logements F seront concernés à leur tour à partir du 1er janvier 2028, puis les E à partir de 2034.

Un logement aujourd’hui classé G qui gagnerait suffisamment de classes pour sortir du G pourrait donc retrouver une situation plus favorable au regard de la décence énergétique. Mais s’il reste classé F, le répit sera court : cette classe sera à son tour exclue à partir du 1er janvier 2028.

Le passage de F à E est potentiellement plus déterminant. Le logement échappe alors à l’échéance de 2028 et reste compatible avec le seuil de décence énergétique jusqu’à la fin de 2033.

Le reclassement peut également avoir une conséquence sur le loyer. Les logements F et G sont soumis au gel des loyers. Un bien qui passerait de F à E sortirait donc, du point de vue de sa performance énergétique, de cette contrainte, sous réserve des autres règles d’encadrement éventuellement applicables.

À la vente aussi, la lettre compte. La performance énergétique pèse désormais sur la négociation et sur les travaux que les acheteurs intègrent dans leur budget. Passer de G à F, de F à E ou de E à D peut donc modifier la perception du bien, même si aucune rénovation n’a été réalisée.

Dans certains cas, le changement peut aussi supprimer une obligation au moment de la vente. L’audit énergétique est actuellement obligatoire pour la vente des maisons individuelles et des immeubles en monopropriété classés E, F ou G. Un bien reclassé de E à D pourrait donc en être dispensé, les logements D n’entrant dans le dispositif qu’à partir du 1er janvier 2034.

Reste une différence essentielle entre classement réglementaire et performance réelle. Une meilleure lettre peut faciliter une location, lever un gel de loyer, peser sur une négociation ou éviter un audit. Mais elle ne change ni l’isolation, ni les fenêtres, ni le système de chauffage, ni le montant de la facture payé par l’occupant.

Le 1er janvier 2027, certains logements gagneront donc une lettre sans gagner un degré de confort ni économiser un euro d’énergie. Pour l’acheteur comme pour le locataire, le DPE devra toujours être regardé avec les factures et l’état réel du logement.

Les questions que vous posez sur le DPE 2027

Faut-il refaire son DPE pour bénéficier du nouveau calcul ?

Non. Les diagnostics réalisés avant le 1er janvier 2027 et encore valides resteront valables. Une attestation intégrant le nouveau coefficient pourra être générée gratuitement via l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe, sans nouvelle visite d’un diagnostiqueur.

Combien de logements pourraient sortir des classes F et G ?

Le gouvernement estime à environ 300 000 le nombre de résidences principales qui pourraient quitter les classes F ou G : près de 200 000 actuellement classées F et environ 100 000 classées G. Dans le seul parc locatif privé, environ 125 000 logements seraient concernés.

Un logement peut-il perdre une classe avec le nouveau calcul ?

Non. La baisse du coefficient appliqué à l’électricité ne peut qu’améliorer ou laisser inchangé le classement obtenu avec les mêmes caractéristiques du logement. Elle ne peut pas le dégrader.

Références juridiques :

Arrêté du 19 août 2026 modifiant le facteur de conversion de l’énergie finale en énergie primaire de l’électricité relatif au diagnostic de performance énergétique.

Synthèse de la consultation publique sur le passage du coefficient électrique de 1,9 à 1,7.

Article 6 de la loi du 6 juillet 1989 sur la décence énergétique des logements loués.

Article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 relatif à la révision des loyers.

Arrêté du 4 mai 2022 relatif à l’audit énergétique réglementaire.