Rendement locatif : Dans quelles villes investir en 2026 ?

Quels seront les placements locatifs les plus performants en 2026 ? Une étude de Lokimo compare dix villes françaises et plusieurs dispositifs fiscaux pour éclairer les investisseurs. Son enseignement principal : la rentabilité nette, intégrant fiscalité et travaux, devient déterminante.

Rendement locatif : Creil, Dieppe et Béziers en tête

Creil, Dieppe, Béziers… Certaines villes tirent clairement leur épingle du jeu à l’horizon 2026. Selon une étude de Lokimo, qui analyse dix marchés représentatifs (Béziers, Libourne, Lorient, Dieppe, Sartrouville, Creil, Meaux, Nancy, Mâcon et Fort-de-France), les écarts de performance restent importants selon les territoires.

Dans l’ancien avec rénovation, le dispositif dit « Jeanbrun » — encore en projet à ce stade — affiche les niveaux les plus élevés. Creil atteint ainsi 9,5 % de rendement net, devant Dieppe (9,1 %), Béziers (8,9 %) et Nancy (8,4 %).

Même dans des marchés plus contraints, les performances restent solides : 6,4 % à Lorient ou encore 7,2 % à Fort-de-France.

« À Creil, nous atteignons jusqu’à 9,5 % de rendement net avec le dispositif Jeanbrun dans l’ancien rénové, contre des niveaux compris entre 4,1 % et 6,3 % pour des approches plus classiques comme Loc’Avantages. Ces écarts démontrent qu’en 2026, la performance immobilière reposera moins sur le rendement brut affiché que sur la capacité à combiner fiscalité, rénovation énergétique et analyse fine des dynamiques locales», souligne Martin Noël, co-fondateur et CEO de Lokimo.

Jeanbrun, Loc’Avantages, Denormandie : trois logiques différentes

Derrière ces résultats, trois grandes stratégies d’investissement se dessinent.

Loc’Avantages repose sur un principe simple : louer moins cher (environ -15 %) en échange d’un avantage fiscal. Résultat, des rendements bruts compris entre 4,1 % et 6,3 %. Une approche jugée plus sécurisée, mais moins performante pour les investisseurs en quête d’optimisation.

Le dispositif Jeanbrun, encore à l’état de projet, se décline lui en deux versions. Dans le neuf, les rendements varient fortement selon les villes : de 2,7 % à Sartrouville à 6,3 % à Creil. Les plafonds de loyers et les contraintes réglementaires pèsent sur la rentabilité.

Dans l’ancien rénové, en revanche, le levier est plus puissant. Il repose notamment sur l’amortissement du bien, un déficit foncier renforcé (jusqu’à 21 400 €) et la valorisation liée aux travaux énergétiques.

Enfin, le dispositif Denormandie – également basé sur la rénovation – s’inscrit dans une logique de revitalisation des centres-villes, avec des performances intermédiaires selon les marchés.

Pourquoi la rentabilité nette devient le vrai indicateur

C’est le principal enseignement de l’étude : le rendement brut ne suffit plus.

Longtemps utilisé comme référence rapide, il ne prend pas en compte des éléments clés comme la fiscalité, les travaux ou encore les charges. Résultat : il peut donner une vision biaisée de la performance réelle.

La rentabilité nette, elle, intègre ces paramètres et reflète mieux la réalité économique d’un investissement. Dans un contexte marqué par la remontée des taux, les exigences énergétiques et les évolutions réglementaires, cette approche devient centrale.

« Nous assistons à un changement de paradigme. Les dispositifs comme Jeanbrun, en particulier dans l’ancien rénové, ouvrent la voie à une stratégie plus sophistiquée et durable », ajoute Martin Noël.

Au-delà des dispositifs, un point reste constant : la localisation. Les écarts observés entre les villes montrent qu’une analyse fine du marché local reste indispensable.

Une nouvelle grille de lecture pour investir en 2026

Au final, trois grandes logiques coexistent sur le marché locatif.

Loc’Avantages privilégie la stabilité. Denormandie accompagne la transformation des centres urbains. Le futur dispositif Jeanbrun, lui, vise une optimisation plus poussée, notamment dans l’ancien rénové.

Dans tous les cas, une tendance se confirme : en 2026, la performance immobilière ne se résumera plus à un taux affiché. Elle dépendra d’un équilibre entre fiscalité, travaux et choix du marché local.

Un changement de repère qui pourrait rebattre les cartes pour de nombreux investisseurs.