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Des opportunités d’investissements locatif avec 10 à 15% de rendement à Détroit (USA)
En faillite il y a quelques années, Détroit a retrouvé un marché immobilier dynamique. L’investissement locatif n’y a jamais été aussi intéressant selon Rudy Noulé et Antoine Demoussaud, fondateur de la société d’investissement Détroit Immo.
En 2013 alors que la ville est en pleine faillite, Rudy Noulé commence à acheter des maisons à Detroit. Rejoint quelques mois plus tard par Antoine Demoussaud, ils créent Detroit immo, société d’investissement locatif à Detroit. Depuis 2014, et la déclaration de la faillite de la ville, Detroit a entrepris de renaître de ses cendres. Grâce un investissement massif de la ville, de l’Etat et des entreprises, la ville connaît un renouveau important. Le retour des travailleurs a redynamisé un marché immobilier en perdition. Si nombre de maisons ont été abandonnées, le parc est progressivement remis en état pour satisfaire une demande en forte progression. Les prix de l’immobilier entre 2014 et 2018 ont grimpé de près de 400% et les loyers de 16 %. Aussi l’investissement locatif n’a jamais été aussi intéressant grâce à une fiscalité attractive et avec une plus-value à réaliser dans les 5 ans.
Un parc de près de 300 maisons à 60 000 euros tout inclus
Detroit immo gère actuellement un parc de près de 300 maisons dans les quartiers résidentiels les plus attractifs de la ville. Le prix moyen d’une maison de 120 m2 est de 50 000 €, soit 420€/m2, incluant les frais de réhabilitation, de notaires, d’enregistrement, et de gestion locative. Les frais restants sont ceux de la création de la LLC (Limited Liabiliy Compagny – Société civile) permettant de disposer d’un numéro fiscal et de déclarer ses revenus locatifs aux Etats-Unis.
Une rentabilité nette entre 10 et 15%
Les maisons, achetés auprès de banques et assureurs, sont entièrement rénovés et remises aux normes locatives américaines. Aucune gestion n’est à réaliser par les investisseurs, Detroit immo s’occupe de tout de l’achat du bien à la gestion locative. Avec un loyer moyen de 500 €, charges déduites. Les revenus annuels avoisinent les 6 000 € ; soit une rentabilité nette entre 10 et 15%. Par ailleurs, le contexte fiscal est relativement stable. La LLC américaine est exonérée d’impôt jusqu’à 38 500 dollars – soit 32 500€ – et grâce à une convention franco-américaine, il est possible d’être exonérée d’impôt en France sur ces revenus.
Les valeurs immobilières des maisons doubleront en 5 ans
Si les prix aujourd’hui continue à augmenter, il est estimé que d’ici 5 ans ceux-ci atteindront les 1100 €/m2. Le prix des maisons devrait donc plus que doubler d’ici quelques années, permettant la réalisation d’une plus-value non négligeable.
