Concurrence déloyale : La justice recadre la direction des agences immobilières à distance

Cinq ans de procédure pour une décision qui va bien au-delà du litige initial. La Cour d’appel de Montpellier a reconnu, le 7 avril 2026, des actes de concurrence déloyale contre un réseau dont le responsable assurait nominalement la direction de plusieurs succursales géographiquement éloignées sans pouvoir en assurer la direction effective. Une décision qui redéfinit concrètement les obligations des réseaux immobiliers à succursales — et qui concerne bien au-delà du seul réseau condamné.

Une même personne désignée pour plusieurs succursales

Entre 2018 et 2019, ce réseau avait ouvert des succursales dans plusieurs grandes villes françaises — Nantes, Marseille, Lyon, Montpellier, Strasbourg, Paris, Lille et Bordeaux — en désignant une même personne, son directeur général, comme responsable de l’ensemble de ces établissements.

La FNAIM, qui avait assigné le réseau dès novembre 2019, faisait valoir que cette organisation ne permettait pas d’assurer la direction effective de chaque succursale, telle qu’elle est imposée par l’article 5 du décret du 28 août 2015 portant code de déontologie des professions immobilières.

Le tribunal de commerce de Montpellier avait, dans un premier temps, débouté la FNAIM en décembre 2024. La Cour d’appel infirme ce jugement en toutes ses dispositions.

La Cour tranche : visites et réunions ne suffisent pas

Le réseau faisait valoir que son directeur général assurait bien sa mission : il visitait régulièrement les agences, organisait des réunions et utilisait des outils de communication modernes pour suivre l’activité à distance. La Cour a écarté cet argument.

La Cour a retenu que compte tenu de l’éloignement géographique des succursales entre elles, le directeur général ne pouvait matériellement pas assurer la direction effective et le contrôle de chacun de ces établissements au sens du code de déontologie. Les modalités retenues par les premiers juges ont été jugées « insuffisantes à cet égard ».

La juridiction a également relevé qu’une succursale avait été exploitée sans jamais avoir obtenu les autorisations nécessaires.

Pour ouvrir des succursales dans plusieurs régions, la Cour rappelle que deux options légales existent. Soit chaque succursale dispose d’un directeur salarié remplissant les conditions légales d’habilitation. Soit le titulaire de la carte professionnelle assure lui-même une direction effective réelle sur chaque établissement. En l’espèce, l’organisation retenue ne répondait à aucune de ces deux exigences.

Une condamnation pour concurrence déloyale

La cour estime que l’organisation retenue plaçait le réseau dans une situation anormalement favorable par rapport aux professionnels respectant la réglementation. Elle reconnaît donc l’existence d’actes de concurrence déloyale.

La société et son directeur général sont condamnés in solidum à verser 20 000 euros de dommages et intérêts à la FNAIM. Ils devront également lui verser 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande d’affichage de la décision dans la presse et sur des sites immobiliers a, en revanche, été rejetée.

« Cette décision représente une avancée majeure pour l’ensemble de la profession. Depuis cinq ans, nous avons porté ce combat au nom des professionnels qui respectent les règles et qui subissent, en silence, la concurrence déloyale de ceux qui s’en affranchissent. La justice leur donne aujourd’hui raison », se félicite Loïc Cantin, président de la FNAIM.

La décision reste susceptible d’un recours en cassation.

À noter : La portée de cet arrêt concerne spécifiquement les succursales déclarées sous une même carte professionnelle. Il ne règle pas à ce stade la question des espaces de coworking ou des formats hybrides développés par certains réseaux de mandataires. Cette zone d’incertitude juridique reste entière — et pourrait faire l’objet de futurs contentieux.

Références juridiques : CA Montpellier, 7 avril 2026., RG n°25/00713- Décision susceptible d’un recours en cassation. Consulter l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier.