« L’encadrement des loyers, une mesure infondée économiquement parlant ! », Michel Mouillart

Rétablir l’encadrement des loyers à l’approche des élections est une mesure politique partisane contribuant à déséquilibrer un marché déjà fragile selon Michel Mouillart, professeur d’économie, FRICS. Rencontre.

Expérimenter l’encadrement des loyers jusqu’en 2023 pour voir si ça marche avant de se faire une religion, telle est la position de Jacqueline Gourault (Ministre de la Cohésion des Territoires) et de Julien Denormandie (Ministre de la Ville et du Logement). Est-ce pour autant une bonne nouvelle pour les locataires, le retour de l’encadrement des loyers ?  A quelques jours du rétablissement de la mesure dans les villes qui en feraient la demande – le texte d’ores et déjà signé par les deux ministres serait à Matignon, on a posé la question à Michel Mouillart.

Ariane Artinian :  L’encadrement est à nouveau à l’ordre du jour à Paris et à Lille. Est-ce bonne nouvelle pour les locataires ?

Michel Mouillart : Faisons d’abord un peu d’histoire. Lorsqu’en 2010, un certain nombre de groupe réflexion ont promu l’encadrement des loyers, trois types d’arguments ont alors été utilisés. Le premier, était celui d’un dérapage des loyers sur les grandes villes qui affecteraient les ménages modestes et les étudiants. Le deuxième était qu’ailleurs, en Allemagne, le dispositif des miroirs des loyers avait permis de réguler le marché locatif. Le troisième, étaient que les propriétaires bailleurs empochaient des aides personnelles et qu’il fallait remettre de l’ordre dans tout ça.

Depuis on a pu mesurer l’efficacité du fameux modèle allemand qui fait régulièrement descendre dans la rue les locataires de Berlin, Francfort, Duisburg, … : et sans que les « importateurs » du fameux miroir des loyers n’aient jamais donné la suite de leur histoire. Quant à l’argument des bailleurs privés qui empocheraient le bénéfice des APL, tous les travaux qui datent de la première moitié des années 2000 et qui sont cités en appui de cette thèse ont été soit contredits depuis … par le Ministère du Logement lui-même, soit remis en cause par les enquêtes ultérieures de l’INSEE. Restait donc l’argument du « fameux » dérapage des loyers du privé que pourtant et l’INSEE et CLAMEUR s’accordent pour remarquer que si cela avait pu être jusqu’à la crise économique et financière internationale des années 2008-2009, dans le parc privé et dans le parc social, cela n’était plus le cas depuis.

A.A : Les arguments de l’époque sont pourtant les mêmes que ceux avancés aujourd’hui…

Michel Mouillart :  Exactement. Les arguments jetés en pâture aujourd’hui, sont les mêmes que ceux que l’on entendait en amont de la loi Alur. Pourtant, les loyers sont à la baisse ! Selon les données de l’Observatoire CLAMEUR, les loyers de marché du secteur privé des baux conclus en 2018, ont progressé 1,4%, donc à un rythme bien inférieur à l’inflation mesurée l’an passé (1,9 % pour l’indice de l’INSEE, mais 2,1 % pour le Banque de France et la BCE). Cela revient encore à dire que les loyers ont baissé si l’on tient compte du l’augmentation générale des prix : on pourra d’ailleurs rappeler que c’est bien ce qui se constate depuis 2007 et que depuis 2012, plus précisément, les loyers de marché ont perdu (en moyenne) chaque année 0,3 points par rapport à l’inflation (soit 2,5 % au total).  Ceux qui disent que loyers ont augmenté de 50% ou 70% au cours des dernières années ne se fondent sur aucun élément d’élément d’observation.

A.A : Peut-on chiffrer les effets de l’encadrement des loyers instauré par la loi Alur puis annulé à Paris et à Lille en 2018 ?

Michel Mouillart : Le problème, c’est que la statistique publique ne fournit guère les éléments chiffrés nécessaires à cette évaluation de l’impact économique, social et environnemental pourtant prévue par la loi ALUR, mais que le législateur et les services de l’Etat ont sans doute oublié de réaliser. Remettre en œuvre l’encadrement en niveau sur Paris ou sur Lille sans procéder à l’évaluation de l’impact, sur la base de ce qui s’est déjà passé montre bien qu’il s’agit plus d’un projet guère explicité que d’une mesure allant dans l’intérêt des bailleurs et des locataires.

Examinons toutefois les chiffres fournis par Clameur. Ils font état, à Lille, d’une hausse de 1,4% des loyers à Lille en 2017 pendant l’encadrement des loyers ; juste un peu plus que l’inflation qui se situait à 1,2%.  En 2018, après l’annulation du dispositif, les loyers ont baissé de 0,3% alors que l’inflation s’est redressée. A Paris, les loyers ont grimpé de 1% en 2017 et de 2,5% en 2018. Si l’on tient compte de l’inflation, la hausse des loyers correspond à une hausse modérée mais en aucun cas à un dérapage des loyers ! Ceux qui tiennent de tels propos doivent se faire la différence entre un fait d’observation et une déclaration programmatique partisane contribuant à déséquilibrer un marché fragile. Ce sont des déclarations de campagne à l’approche des élections, complètement infondées économiquement parlant. D’ailleurs rappelons par exemple que sur Paris l’encadrement va limiter le niveau des loyers de ménages dont les revenus mensuels sont au moins égaux à 4 ou 5 SMIC, mais qu’il permet la « remise à niveau » des loyers les plus faibles, ceux dont les locataires ne perçoivent bien souvent que des revenus inférieurs à 2 SMIC … et des aides personnelles. On voit mal l’intérêt social du dispositif, ou alors il faudrait le faire ressortir grâce à cette évaluation si souvent citée par des Ministres du Logement par le passé, mais jamais publiée.

AA :  Vous redoutez une raréfaction de l’offre locative ?

Michel Mouillart : L’encadrement des loyers, mais aussi l’alourdissement de la fiscalité incite les propriétaires bailleurs à vendre ou à reconvertir leurs bien en Airbnb. Tout cela risque, à Paris notamment d’accentuer la pénurie de logements qui sévit déjà en réponse aux décisions des décideurs locaux et est particulièrement catastrophique pour les ménages modestes. D’autant qu’il ne faut pas oublier que l’encadrement des loyers prévoit aussi le relèvement automatique des loyers inférieurs de 30% à la médiane des loyers pratiqués. Que l’on arrête de venir expliquer que l’encadrement est une mesure indispensable pour répondre à la demande des ménages modestes ! Avec ou sans encadrement des loyers, les loyers sont de toute façon à la baisse. Et si on veut loger les ménages modestes dans Paris, il suffirait déjà de leur rendre l’accès à un logement social qui s’est spécialisé sur le logement de clientèles guère modestes.

AA : Qu’est-ce qui fait baisser les loyers ?

Michel Mouillart : Si les loyers baissent, c’est tout simplement parce que le pouvoir d’achat des ménages est en berne et que les propriétaires doivent tenir compte de la situation budgétaire de leur locataire pour les garder en place et éviter un turn-over altérant une rentabilité de leur placement déjà (très) faible.

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