Copropriété : Comment le conseil syndical peut-il juguler les charges ?

En copropriété, il est toujours utile d’auditer les charges afin de s’assurer de payer les bons prix pour les bonnes prestations. En période de crise et de revenus réduits pour certains copropriétaires, ce réflexe de bonne gestion n’a jamais été aussi nécessaire. Or, le syndic a rarement le temps de se pencher sur ce poste chronophage. Il revient donc au conseil syndical d’en faire un suivi minutieux, assisté par un professionnel connaissant les prix de marché. Expert du sujet, ADB Conseils-Syndicalur donne des clés pour garder la main sur les dépenses de copro.

Maîtriser les charges de copropriété requiert actuellement plus d’attention, car la crise entraîne l’augmentation de divers frais et, dans de nombreux cas, la diminution des revenus des copropriétaires. La raison : nombre de prestataires des copropriétés ont augmenté leurs prix, à commencer par les syndics dont les contrats affichent de réelles hausses. À cela s’ajoutent de nouvelles contraintes réglementaires. Dans ce contexte, le conseil syndical doit manœuvrer finement pour repérer les charges à réduire, voire en supprimer quand elles sont indues, et éventuellement dénoncer certains contrats à titre conservatoire.

Activer les leviers d’économie

Les postes de charges les plus souvent concernés par des hausses de prix sont l’entretien d’un ascenseur, le chauffage, le ménage, le jardinage. Il convient de passer les contrats en revue, de s’assurer que les prestations prévues correspondent toujours aux besoins de la copropriété, quitte à réduire la voilure. Le conseil doit aussi examiner les factures d’eau, de gaz, d’électricité et identifier le cas échéant des actions pour faire baisser la consommation.

Attention également à certaines charges indues. Ce peut être le cas notamment d’un salaire que la copropriété continue de payer pour un concierge qui n’est plus en poste. Il faut penser également à vérifier l’assurance : certains syndics assurent l’immeuble auprès de leur propre courtier en infraction avec l’article 39 du décret afin de percevoir une commission. Cela engendre un surcoût et des garanties moindres.

Changer de prestataires ne doit pas être une solution systématique

S’il est utile de consulter la concurrence pour une prestation que la copropriété estime payer trop cher, l’objectif ne doit pas être d’office de contracter ailleurs. En effet, faire jouer la concurrence permet de négocier les prix à la baisse avec les prestataires en place. C’est le cas en particulier des gros travaux, dont le prix peut souvent être revu à la baisse de quelques pourcents – soit une économie qui peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros dans les plus gros projets.

Une telle négociation ne doit pas se faire au détriment des prestations et des qualifications des entreprises, mais trouver le juste prix. Nous constatons ainsi que dans 70 à 80 % des cas, les prestataires restent en place après renégociation.

Quand maîtriser les charges rime avec changement de syndic

Il n’est pas rare qu’un conseil syndical choisisse de remercier son syndic pour diminuer ses charges. Reste alors à sélectionner le nouveau syndic selon des critères qui assureront efficacité et transparence. Si le ratio montant des charges du syndicat par mètre carré est un indicateur de base, il faut l’utiliser avec précaution. Par exemple, il est utile de savoir que chez les syndics qui dépendent d’un groupe immobilier, les charges sont en général plus élevées.

Les critères préconisés pour choisir un syndic doivent aussi inclure son profil, sa réputation dans la profession et sa capacité à gérer la copropriété selon la nature et la configuration de l’immeuble. C’est pourquoi la connaissance du marché est essentielle, or elle manque souvent aux conseils syndicaux. Ils ont donc tout intérêt à se faire conseiller et accompagner dans la démarche de sélection d’un nouveau syndic ou bien de mise en concurrence du syndic en place.