Loyer impayé : Faut-il envoyer mise en demeure du locataire mauvais payeur ?

La mise en demeure de payer, envoyée par un propriétaire à son locataire qui ne paie pas, n’a pas de véritable valeur juridique et n’interrompt pas notamment le cours de la prescription.

Un propriétaire qui avait attendu trop longtemps avant de saisir la justice a donc perdu certains loyers, a observé la Cour de cassation, car ses lettres recommandées n’avaient aucun effet juridique.

Le propriétaire d’une machine donnée en location reprochait à son locataire de ne pas avoir payé depuis six ans et réclamait la totalité des loyers en plus de la résiliation du bail. Le locataire refusait de payer plus de cinq ans de loyers, les autres étant prescrits car trop anciens. Le propriétaire rappelait alors qu’il avait envoyé des mises en demeure au locataire et que ces lettres recommandées avec avis de réception avaient eu pour effet d’interrompre la prescription, c’est-à-dire de la relancer pour 5 ans à chaque fois.

Mais quel que soit le sujet de la réclamation, les causes d’interruption d’une prescription sont limitativement énumérées par le code civil, ont observé les juges, et la mise en demeure n’en fait pas partie. Le commandement de payer délivré par huissier non plus. Seule la saisine du juge interrompt ce délai.

L’intérêt de la mise en demeure est de notifier précisément ce qui est demandé. L’intérêt du commandement de payer est de faire pression sur le débiteur.

Le propriétaire de l’objet ne pouvait donc obtenir le paiement que des cinq dernières années de loyers en retard.

En matière de logement, la loi de 1989 précise que ce délai de prescription est limité à trois ans.

Pour en savoir plus : Cass. Civ 3, 18.5.2022, K 20-23.204