Crédit immobilier : Les taux en hausse en septembre

Après plusieurs mois de relative résistance, les taux de crédit immobilier devraient repartir légèrement à la hausse à la rentrée. La remontée de l’OAT 10 ans, désormais installée au-dessus de 4 %, commence à peser davantage sur les conditions de financement proposées par les banques.

Pour autant, le marché n’est pas dans la situation de 2023 : les établissements affichent leur volonté de prêter et maintiennent des offres préférentielles pour certains profils. La rentrée devrait donc se traduire principalement par un ajustement progressif des taux plutôt que par un véritable retournement du marché.

Selon les données de Pretto, les taux moyens constatés en septembre 2026 s’établissent à 3,43 % sur 15 ans, 3,54 % sur 20 ans et 3,61 % % sur 25 ans.

L’OAT à 10 ans dépasse les 4 %

L’été a connu du remous sur les marchés obligataires. Après avoir ponctuellement dépassé les 4 % en mai puis en juillet, l’OAT 10 ans évolue désormais clairement au-dessus de ce seuil. Un niveau inédit depuis 2009.

Cette hausse constitue le principal élément de vigilance pour le marché immobilier. Les banques ne répercutent pas mécaniquement et immédiatement les variations de l’OAT dans leurs barèmes, mais un coût de refinancement plus élevé finit par réduire leur marge de manœuvre lorsqu’elles construisent leurs offres de crédit.

Le contexte politique français pourrait également alimenter la volatilité dans les prochaines semaines. Les discussions autour du projet de loi de finances 2027, auxquelles s’ajoute le lancement officiel de la campagne présidentielle, sont susceptibles de provoquer de nouveaux mouvements sur les marchés.

Mais la hausse actuelle de l’OAT s’explique principalement par le contexte international. Les tensions persistantes au Moyen-Orient entre l’Iran et les États-Unis entretiennent notamment les incertitudes sur les marchés de l’énergie. Le prix du Brent oscille désormais autour des 90 dollars le baril, contre environ 68 dollars un an plus tôt à la même période, ce qui ravive notamment les interrogations autour des perspectives d’inflation.

La BCE face à un nouvel arbitrage

Après avoir laissé ses taux inchangés en juillet, la Banque centrale européenne doit de nouveau se prononcer le 10 septembre prochain.

Les taux directeurs actuellement en vigueur sont les suivants :

• facilité de dépôt : 2,25 %
• opérations principales de refinancement : 2,40 %
• facilité de prêt marginal : 2,65 %

La question sera de savoir si la BCE considère que le niveau actuel des taux demeure approprié ou si elle souhaite à nouveau modifier sa politique monétaire. Quelle que soit sa décision, son influence sur le crédit immobilier doit être distinguée de celle des marchés obligataires : les établissements bancaires prennent également en compte leurs conditions de financement à moyen et long terme lorsqu’ils déterminent leurs barèmes.

Pour les emprunteurs, le rendez-vous du 10 septembre constitue ainsi davantage un indicateur parmi d’autres qu’un élément susceptible, à lui seul, de déterminer l’évolution des taux immobiliers.

Les banques réduisent leurs décotes mais continuent de prêter

Le changement le plus visible à l’approche de la rentrée concerne moins les barèmes affichés que les conditions réellement négociées pour les meilleurs dossiers.

Pretto observe en effet une tendance haussière des taux, accompagnée d’un resserrement des décotes accordées par les banques. Autrement dit, les établissements commencent à intégrer la tension observée sur les marchés, tout en continuant à ménager l’atteinte de leurs objectifs commerciaux.

“La rentrée marque un changement de ton sur le marché du crédit immobilier. Après avoir absorbé une partie de la hausse des taux de marché pour préserver leur production, les banques commencent à réduire leurs marges de négociation. Nous entrons donc dans une phase de remontée progressive des taux, mais pas dans un nouveau choc de crédit : les établissements restent en conquête et continuent de se battre pour les meilleurs dossiers.” – Pierre Chapon, CEO et cofondateur de Pretto

Taux immobiliers : Des écarts selon les profils et les régions

La remontée attendue à la rentrée ne devrait pas effacer les différences observées entre les territoires. Les conditions de financement continuent de dépendre étroitement de la politique commerciale des banques locales et de la qualité des dossiers présentés.

Sur 25 ans, les meilleurs taux négociés par Pretto restent susceptibles de s’écarter sensiblement des taux proposés aux profils standards.

Régions	Meilleurs taux	Taux barèmes
Auvergne-Rhône-Alpes	3,29 %	3,56 %
Bourgogne-Franche-Comté	3,23 %	3,50 %
Bretagne	3,25 %	3,55 %
Centre-Val de Loire	3,15 %	3,50 %
Corse	3,40 %	3,76 %
Grand Est	3,35 %	3,70 %
Hauts-de-France	3,15 %	3,52%
Île-de-France	3,12 %	3,49 %
Normandie	3,15 %	3,50 %
Nouvelle-Aquitaine	3,20 %	3,59 %
Occitanie	3,40 %	3,60 %
Pays de la Loire	3,12 %	3,52 %
Provence-Alpes-Côte d’Azur	3,40 %	3,70 %

Taux fixes négociés par Pretto constatés en septembre 2026 sur 25 ans (emprunteurs seuls, gagnant entre 80 et 120k annuels).

Dans un marché légèrement moins favorable qu’au printemps, l’écart entre les profils pourrait même prendre davantage d’importance. Les emprunteurs disposant d’un apport conséquent, de revenus élevés ou d’un projet correspondant aux priorités commerciales d’une banque conservent un avantage pour négocier.

La remontée des taux ne signifie donc pas que toutes les banques appliquent les mêmes conditions. Au contraire, la dispersion des offres peut devenir un élément déterminant pour les candidats à l’emprunt.

“Avec une OAT désormais clairement au-dessus de 4 %, le risque d’atteindre ce niveau sur les taux immobiliers d’ici la fin de l’année devient crédible, mais ne constitue certainement pas une fatalité. Les offres à taux préférentiels qui subsistent montrent que les banques continuent de faire des choix commerciaux. En réalité, les 4 % pourraient devenir un taux de marché avant d’être un taux pour tous les emprunteurs”, explique Pierre Chapon, CEO et cofondateur de Pretto

Hausse des taux : Que répondre à vos clients, et que faire si vous empruntez ?

Vousfinancer confirme la tendance observée par Pretto. Si la grande majorité des banques avaient choisi de maintenir leurs taux stables en août, les premiers barèmes reçus pour septembre sont en augmentation, de 0,10 à 0,20 % selon les établissements, constate le réseau de courtage dans une note publiée ce 1er septembre. Il situe les taux moyens à 3,40 % sur 15 ans, 3,50 % sur 20 ans et 3,60 % sur 25 ans, avec des taux plus bas pour les meilleurs dossiers, proches de 3,10 % sur 20 ans et de 3,25 % sur 25 ans. Le courtier y voit trois causes : un taux d’emprunt d’État à 10 ans supérieur à 4 % depuis la mi-août, une inflation remontée à 2,4 % en août contre 2,1 % en juillet et 1,8 % en juin selon l’Insee, et une probable seconde hausse des taux de la BCE le 10 septembre, après celle de juin.

CAFPI mesure la même bascule à partir de ses dossiers négociés en août : 3,23 % sur 15 ans, 3,43 % sur 20 ans et 3,53 % sur 25 ans, soit respectivement 7, 13 et 10 points de base de plus qu’en juillet. La hausse est nettement plus marquée sur 20 et 25 ans, les durées qui concentrent l’essentiel des financements des ménages et des primo-accédants. Les meilleurs profils, davantage protégés, obtiennent encore 3,00 % sur 15 ans, 3,10 % sur 20 ans et 3,25 % sur 25 ans. Le courtier parle d’un changement de régime plutôt que d’un retournement, et pointe trois rendez-vous qui donneront la direction de l’automne : la réunion de la BCE du 10 septembre, la révision du taux d’usure au 1er octobre, qui pourrait mécaniquement progresser si la hausse se confirme, et l’examen à l’Assemblée nationale du projet de loi Relance et Décentralisation du Logement, adopté par le Sénat le 8 juillet. Dans ces conditions, l’équation qui prévalait depuis deux ans, patienter pour espérer de meilleures conditions, perd de sa pertinence.

Combien ça coûte vraiment ? 10 € de plus par mois sur 200 000 €

« Traditionnellement, les banques proposent des taux attractifs en septembre, afin de profiter de ce mois riche en transactions immobilières pour capter des emprunteurs et finaliser leurs objectifs de production de crédits. Mais cette année, dans ce contexte de hausse de l’inflation et des taux des marchés financiers, elles n’ont pas d’autres choix que d’augmenter leurs taux, en dépit de leur appétit commercial », explique Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer. « Pour autant, ces augmentations restent limitées par rapport à celle des taux d’emprunt d’État, témoignant de leur volonté de ne pas casser la dynamique de marché, et de continuer malgré tout à financer les projets des emprunteurs en cette rentrée. »

La première question que vont poser les acquéreurs est celle du coût. La réponse tient en un chiffre : avec des hausses de 0,10 % en moyenne, l’impact reste limité. Obtenir 3,5 % sur 20 ans en septembre au lieu de 3,4 % en août renchérit la mensualité de 10 € seulement pour un crédit de 200 000 €, soit 1 160 € par mois au lieu de 1 150 €, hors assurance. C’est l’ordre de grandeur à avoir en tête avant de renoncer à un projet, et celui qu’un agent peut poser sur la table quand un acquéreur hésite.

Faut-il signer avant le 10 septembre ? Non, mais il ne faut pas traîner

La deuxième question est celle du timing, et la réponse est la même des deux côtés du bureau : il ne faut pas se précipiter, mais il ne faut pas traîner. « Notre scénario central est celui d’une hausse progressive des taux de crédit au cours du dernier trimestre si les tensions inflationnistes et obligataires se confirment dans les prochaines semaines. Toutefois, les banques ne devraient pas provoquer d’envolée brutale mais plutôt ajuster leurs barèmes progressivement pour ne pas casser la dynamique du marché immobilier qui demeure fragile », prévoit Julie Bachet. Un dossier prêt aujourd’hui sera financé aux conditions d’aujourd’hui ; un dossier qui traîne jusqu’en novembre risque de coûter quelques dixièmes de point de plus, donc un peu de capacité d’emprunt.

Jusqu’à 0,8 point d’écart entre deux banques : les leviers qui restent

La troisième question est celle des marges de manœuvre, et elles sont réelles. Toutes les banques n’ont pas remonté leurs taux en cette rentrée, ce qui creuse les écarts entre des établissements qui ne ciblent pas la même clientèle : certaines proposent des taux plus attractifs aux jeunes emprunteurs, d’autres tiennent davantage compte des revenus, ou du DPE du bien. Selon les banques et les profils, les écarts de taux peuvent atteindre jusqu’à 0,8 point, chiffre Vousfinancer. Et beaucoup de banques proposent encore des prêts complémentaires à des taux compris entre 0 et 2 %, cumulable avec le prêt à taux zéro, qui fait baisser le coût total d’un crédit de 300 000 € de 24 000 €.

« Pour les emprunteurs, le message est donc clair : il existe aujourd’hui une fenêtre d’opportunité qu’il serait dommage de laisser passer. Les conditions de financement restent encore favorables, les banques affichent une volonté de capter les bons dossiers et les niveaux de taux actuels permettent toujours de concrétiser de nombreux projets. À l’inverse, attendre la fin de l’année comporte désormais un risque : celui de voir les taux repartir légèrement à la hausse et de perdre une partie de sa capacité d’emprunt », conclut Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.

Les banques continuent de cibler certains emprunteurs

Malgré la hausse de l’OAT, la concurrence bancaire reste bien réelle. Les établissements n’ont pas renoncé à leurs objectifs de production et continuent d’utiliser des offres spécifiques pour attirer certaines catégories de clients.

Les primo-accédants restent notamment au cœur de cette stratégie, avec des dispositifs permettant de réduire le coût d’une partie du financement.

L’offre Prêt Primo Jeunes à 0 % de la Caisse d’Épargne constitue l’un des exemples de cette politique commerciale. Le Crédit Agricole poursuit également son dispositif Booster Mon 1er Toit, valable jusqu’au 15 octobre 2026.

Quant aux profils CSP+, ils peuvent se tourner vers des banques telles que la BNP et le CCF, qui ont toujours des positionnements attractifs à leur égard (même si une hausse de +0,10 est à prévoir).

Cette stratégie permet aux banques de préserver leur attractivité tout en ajustant progressivement leurs conditions générales. Pour les emprunteurs, la conséquence est claire : dans un environnement de taux légèrement haussiers, le choix de la banque et la négociation prennent encore davantage de poids.

“Ce que nous observons en cette rentrée, ce n’est pas un marché du crédit qui se ferme, mais un marché qui devient progressivement plus sélectif. Les banques continuent de prêter, mais elles sont moins disposées à compenser la hausse de leur coût de financement par des décotes importantes. Pour les emprunteurs, la différence entre un bon dossier et un dossier simplement correct risque donc de se creuser dans les prochains mois.” – Pierre Chapon, CEO et cofondateur de Pretto

Quel impact concret sur le coût d’un crédit immobilier ?
 

Montant emprunté	Durée	Taux	Mensualité	Coût total du crédit
150 000 €	20 ans	3,54 %	873 €	59 520 €
200 000 €	20 ans	3,54 %	1 164 €	79 360 €
250 000 €	20 ans	3,54 %	1 455 €	99 200 €
300 000 €	20 ans	3,54 %	1 746 €	119 040 €

Exemples issus du simulateur Pretto – septembre 2026, taux nominal hors assurance.

Quelle est la durée de prêt privilégiée par les emprunteurs ?

Malgré le mouvement légèrement haussier des taux, l’impact sur la durée des crédits demeure faible. Ainsi, une large majorité (plus de ⅔ des dossiers financés par Pretto) concerne des prêts sur 25 ans. Les autres durées voient leur part reculer légèrement.
 

Période	15 ans	20 ans	25 ans
Janvier – Décembre 2023	6,4 %	21,0 %	72,6 %
Janvier – Décembre 2024	7,2 %	19,6 %	73,1 %
Janvier – Décembre 2025	5,5 %	17,8 %	76,7 %
Janvier – Août 2026	5,5 %	17,8 %	76,7 %

(données Pretto sur plus de 15 000 dossiers financés)