Hausse des taux de la BCE : Ce qui change pour votre crédit immobilier

Les crédits immobiliers se rapprochent encore un peu plus des 4 %. La Banque centrale européenne a augmenté ses taux directeurs de 0,25 point ce 10 septembre 2026. Il s’agit de la deuxième hausse de l’année, après celle de juin.

La décision ne fera pas grimper les crédits immobiliers de 0,25 point du jour au lendemain. Les banques l’avaient en partie anticipée dans leurs barèmes de septembre. D’autres augmentations sont toutefois attendues dans les prochaines semaines.

Pourquoi la BCE relève ses taux

La BCE cherche à freiner l’inflation. Celle-ci a atteint 3,3 % dans la zone euro en août, contre 1,7 % en janvier. La hausse des prix de l’énergie explique une grande partie de cette accélération.

« La décision prise aujourd’hui souligne l’engagement du Conseil des gouverneurs à mener une politique monétaire assurant la stabilisation de l’inflation au niveau de son objectif de 2 % à moyen terme », indique la Banque centrale européenne.

À partir du 16 septembre, le taux de la facilité de dépôt passera à 2,50 %, celui des opérations principales de refinancement à 2,65 % et celui de la facilité de prêt marginal à 2,90 %. Ces niveaux sont confirmés par la décision officielle de la Banque centrale européenne.

La BCE ne donne aucune indication ferme sur ses prochaines décisions. Elle continuera de les prendre en fonction de l’inflation, de la croissance et de l’évolution de la situation économique.

Des crédits immobiliers bientôt à 4 % ?

Les banques avaient déjà relevé leurs barèmes de 0,10 à 0,20 point au début de septembre, selon Vousfinancer. Les taux moyens atteignent désormais 3,40 % sur 15 ans, 3,50 % sur 20 ans et 3,60 % sur 25 ans.

Les meilleurs dossiers obtiennent encore des conditions plus favorables, autour de 3,10 % sur 20 ans et de 3,25 % sur 25 ans. La concurrence entre les banques continue donc de limiter la hausse pour les emprunteurs disposant de revenus solides, d’un apport et de comptes bien tenus.

Mais la pression augmente. L’OAT française à 10 ans, l’un des indicateurs suivis par les banques pour fixer leurs taux immobiliers, dépasse 4,30 %, selon Vousfinancer. Le courtier s’attend à de nouvelles hausses.

« Tout comme celle de juin, cette remontée des taux directeurs de la Banque centrale européenne était inévitable et largement anticipée notamment par les banques, dont la plupart ont remonté leurs taux de crédit début septembre, de 0,10 à 0,20 %. Pour autant, ces hausses restent progressives et limitées au regard de celle de la BCE mais aussi celle du taux d’emprunt d’Etat à 10 ans qui dépasse actuellement les 4,30 % », explique Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.

La tendance était déjà visible dans les barèmes immobiliers de septembre analysés par MySweetImmo. Les banques continuaient à prêter, mais réduisaient les remises accordées aux clients.

Ce que coûterait un taux à 4 %

SeLoger estime que les taux immobiliers pourraient se rapprocher de 4 % d’ici la fin de 2026. Pour un prêt de 250 000 € sur 20 ans, passer de 3,65 % à 4 % ferait augmenter la mensualité de 1 469 à 1 515 €, hors assurance.

La hausse atteindrait donc environ 46 € par mois, soit plus de 11 000 € sur vingt ans si cette différence restait constante pendant toute la durée du prêt. Cette estimation ne tient pas compte de l’assurance.

Pour un ménage dont la mensualité maximale est déjà atteinte, la conséquence serait différente : il devrait emprunter moins ou revoir le prix du bien recherché.

SeLoger estime néanmoins que le retour à 4 % serait moins brutal qu’en 2023. Dans plusieurs grandes villes, dont Paris, les prix ont baissé jusqu’à 10 % depuis leur point haut, selon le portail. Les banques souhaitent aussi continuer à conquérir de nouveaux clients.

« Une remontée des taux vers 4 % constitue un frein psychologique et budgétaire, mais nous sommes très loin de la rupture de solvabilité vécue en 2022-2023. À l’époque, le marché encaissait la hausse des taux de plein fouet sur des prix au plus haut. Aujourd’hui, les prix ont baissé et les banques cherchent activement à capter de nouveaux clients. L’impact de cette hausse sera plus progressif et mieux absorbable, et d’ailleurs l’ajustement pourra aussi passer par une négociation des prix immobiliers », souligne Baptiste Capron, directeur général de SeLoger.

Pourquoi le taux d’usure redevient un problème

Le taux d’usure est le taux maximal auquel une banque peut accorder un crédit. Il correspond au TAEG, qui comprend le taux nominal, mais aussi les frais de dossier, la garantie et l’assurance obligatoire.

Au troisième trimestre 2026, ce plafond s’élève à 4,57 % pour les prêts à taux fixe de 10 à moins de 20 ans et à 5,29 % pour ceux de 20 ans et plus, selon la Banque de France.

Les taux applicables au quatrième trimestre seront publiés à la fin de septembre. Vousfinancer redoute une faible augmentation, car le calcul repose sur les crédits accordés au trimestre précédent. Le taux d’usure peut donc réagir avec retard lorsque les barèmes bancaires remontent.

Si le TAEG d’un emprunteur dépasse le plafond, la banque ne peut pas lui accorder le prêt. Les personnes âgées ou présentant un risque de santé sont particulièrement exposées, car leur assurance coûte souvent plus cher. Des ménages aux profils plus standards pourraient aussi être concernés si les taux continuent d’augmenter.

« En période de remontée des taux, ce décalage pose un réel problème : si les taux de crédit continuent à augmenter d’ici la fin de l’année, avec des taux d’usure quasi stables, il y a un vrai risque que certains emprunteurs, avec des profils standards, se voient refuser leur crédit à cause du taux d’usure, et pas seulement les plus de 60 ans comme c’est le cas actuellement… ou que les banques soient moins incitées à prêter », ajoute Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.

MySweetImmo avait déjà expliqué pourquoi le taux d’usure pouvait bloquer jusqu’à un dossier de crédit sur cinq.

Que peuvent faire les emprunteurs ?

Un emprunteur dont le projet est prêt a intérêt à demander rapidement des simulations actualisées. Il doit comparer plusieurs banques, car les écarts restent importants d’un établissement à l’autre.

Comparer les assurances peut aussi réduire le TAEG. Cette démarche est particulièrement utile lorsque le coût de l’assurance rapproche le dossier du taux d’usure.

Il ne faut toutefois pas acheter dans l’urgence. Avant de signer un compromis, mieux vaut vérifier le budget total, conserver une épargne de sécurité et prévoir une condition suspensive d’obtention du prêt adaptée au projet.

Les emprunteurs peuvent également consulter les taux d’usure entrés en vigueur le 1er juillet 2026 en attendant la publication des nouveaux plafonds.