Immobilier Paris : Où investir à moins de 2 heures de train ?

Dans un marché locatif parisien de plus en plus pénurique où les loyers continuent d’augmenter malgré l’encadrement (+3 % en un an, +10,6 % sur trois ans), Maslow.immo publie une nouvelle étude en partenariat avec « Où Vivre ». 

Cette dernière identifie les villes de plus de 30 000 habitants situées en zone tendue, accessibles en moins de deux heures en train depuis la capitale, et qui offrent un potentiel locatif intéressant pour les investisseurs. Avec l’essor du télétravail, la recherche d’un loyer plus abordable et une offre de transports qui tend à s’améliorer, ces villes deviennent une alternative sérieuse à la capitale pour les locataires.

« Face à la tension croissante du marché locatif parisien, de plus en plus d’actifs élargissent leur périmètre de recherche. L’accessibilité ferroviaire, combinée à des loyers plus modérés, ouvre de nouvelles perspectives aux investisseurs. Notre objectif avec cette étude est d’identifier les villes avec une profondeur de marché où un investissement locatif peut à la fois répondre à une vraie demande et offrir une rentabilité dans le temps », explique Pierre-Emmanuel Jus, directeur délégué de Maslow.immo.

Une forte attractivité malgré des prix élevés

Certaines grandes villes concentrent à la fois une forte demande locative, une excellente accessibilité depuis Paris et une qualité de vie reconnue. Leur marché est tendu, leur bassin d’emplois solide, mais les prix peuvent représenter une barrière à l’entrée pour certains investisseurs.

Lille (55 min de Paris) : plus d’un million d’habitants dans l’unité urbaine, zone A, loyers encadrés, tension locative maximale.

Rennes (1h30), Nantes (2h), Strasbourg (2h) ou encore Lyon (2h) combinent elles aussi attractivité économique et forte densité de population.

Ces villes séduisent étudiants, jeunes actifs et familles en quête d’un meilleur équilibre de vie, même si les prix à l’achat peuvent être proches de ceux de certaines zones franciliennes.

« Ces grandes métropoles conservent une valeur refuge pour l’investissement locatif. Même si l’entrée y est plus coûteuse, la demande y est structurellement forte, ce qui rassure les investisseurs sur leur potentiel de rendement et de revente», souligne Pierre-Emmanuel Jus, directeur délégué de Maslow.immo.

Des prix plus abordables

D’autres villes affichent des profils tout aussi intéressants pour l’investissement locatif, mais restent plus abordables à l’achat, avec un fort levier de rentabilité à moyen terme. Leurs points communs : elles sont toutes connectées à Paris en moins de 2h, situées en zone tendue (A, A bis ou B1) et affichent une tension locative maximale (5/5).

Le Mans (0h55 de Paris) : 145 000 habitants, loyers non encadrés, marché actif.

Reims (1h), Orléans (1h), Tours (0h55) : des métropoles régionales dynamiques, attractives pour les Franciliens en quête d’un logement plus grand.

Douai, Laval, Lens, Arras, Beauvais ou encore Évreux : des marchés encore abordables, où la demande locative est soutenue et les perspectives de valorisation intéressantes.

« Le cœur de notre étude, c’est de montrer que des villes très bien desservies par le rail et situées en zone tendue présentent aujourd’hui un excellent rapport entre prix d’achat, loyers et perspectives de revente. Ces marchés représentent de réelles opportunités pour les investisseurs, notamment ceux qui souhaitent obtenir des rendements intéressants avec une demande en constante augmentation », conclut Pierre-Emmanuel Jus, Maslow.immo.

Le bassin de vie des Franciliens s’élargit

Comme le souligne « Où Vivre », la mobilité des actifs évolue rapidement. Selon une étude Insee de 2017, 16 % des actifs français utilisaient quotidiennement le train pour le travail. Une proportion qui tend à croître depuis la crise sanitaire. Entre 2022 et 2023, la fréquentation a encore progressé : +3 % pour les TGV, +7 % pour les TER et +6 % pour le Transilien.

Cette dynamique reflète un phénomène structurel : le bassin de vie des Franciliens s’élargit. De plus en plus de locataires parisiens choisissent de s’installer dans des métropoles régionales accessibles en moins de deux heures, tout en conservant leur emploi à Paris.

L’arrivée de lignes à grande vitesse (LGV) dans plusieurs de ces villes – comme Le Mans, Reims, Tours ou Rennes – joue un rôle déterminant dans cette transformation. Elle permet aux actifs de conjuguer cadre de vie plus agréable, loyers plus accessibles et maintien d’une carrière parisienne.