Immobilier : Les transactions repartent, pas les prix

Après un mois d’avril sans éclat, mai n’a pas offert le rebond attendu. Loin de la dynamique printanière habituelle, le marché immobilier est resté atone : les prix n’ont progressé que de +0,1 % au niveau national.

Un marché immobilier dynamique…
sans envolée de prix

Dans les dix plus grandes villes françaises (hors Paris), les prix sont restés inchangés. Ils ont même reculé dans le Top 50 des villes (-0,1 %). Les zones rurales s’en sortent un peu mieux (+0,6 %), mais là encore, moins bien qu’en mai 2024 (+0,7 %).

Seule Paris échappe à cette torpeur printanière, avec une hausse de +0,3 % en mai 2025, supérieure à celle enregistrée à la même période en 2024 (+0,1 %), 2023 (-0,2 %) ou 2022 (+0,2 %). Même avec un contexte favorable –  la réouverture du crédit, un pouvoir d’achat immobilier en hausse et des taux d’intérêt plus avantageux (qu’il y a un an) – la reprise printanière nationale n’a pas eu lieu.

Les acheteurs répondent présents

En revanche, la présence des acheteurs reste indéniable, comme en témoigne le dynamisme du marché. Le nombre de transactions réalisées sur les 12 derniers mois a de nouveau franchi le seuil des 800 000 en février, selon les notaires.

Côté acheteurs, les décisions se prennent plus rapidement qu’il y a quelques mois. En moyenne, les délais ont diminué de 4 jours en un mois dans les onze plus grandes métropoles françaises, et de 11 jours en l’espace de trois mois.

Un marché immobilier à deux vitesses

Derrière cette apparente stabilité dans les prix se cachent toutefois des écarts de plus en plus marqués entre les grandes villes. Concrètement, le marché apparaît fragmenté, reflétant des disparités régionales marquées.

Dans le détail, six des plus grandes métropoles de l’Hexagone sont orientées à la hausse depuis trois mois quand les cinq autres le sont à la baisse avec des écarts qui peuvent être importants. Avec +1,7 % d’augmentation depuis mars, Bordeaux fait ainsi figure de meneuse en matière d’augmentation tarifaire. Elle est suivie en cela de près par Montpellier (+1,4 %) et Marseille (+1,2 %). Quant à Rennes, Paris et Toulouse, elles restent également positives (respectivement, +1 %, +0,8 % et +0,6 %).

A l’inverse, Nice (-1,7%) et Nantes (-1,9%) semblent pour leur part amorcer un recul durable de leurs prix. Parmi les raisons pouvant expliquer cette tendance baissière dans la Cité des anges : le regain d’attentisme de la part de la clientèle internationale particulièrement présente et davantage sensible au contexte géopolitique que les acquéreurs nationaux.

À Nantes en revanche, les motifs sont plutôt à chercher du côté d’un retour à la normale. Dans les faits, après une explosion spectaculaire des prix entre 2015 et 2021 (+50 %), la demande peine à repartir dans la ville et une correction des tarifs plus importante que dans les autres communes du Top 11 y est nécessaire pour voir les acquéreurs revenir de façon pérenne.

Quant à Lille, si la baisse reste modérée sur les trois derniers mois (-0,7 %), les prix y ont tout de même reculé de -2,2 % depuis décembre. En cause : une reprise trop rapide des tarifs en début d’année 2024, alimentée par l’optimisme provoqué par la baisse des taux.

L’évolution de taux, clé de lecture du marché

L’accès au crédit joue un rôle central dans cette dynamique. Bonne nouvelle : les banques restent enclines à prêter. Même si la production annuelle actuelle de crédits est en effet moitié moins importante qu’en janvier 2022, elle retrouve des couleurs et continue même à progresser selon les chiffres de la Banque centrale Européenne (+4,7 % entre le 1^er avril 2024 et le 1^er avril 2025). De quoi permettre d’alimenter un certain dynamisme de marché et donc, empêcher les prix de baisser.

Mais les taux d’intérêt, eux, pourraient jouer les trouble-fête. Alors qu’il y a encore peu de temps, tout laissait espérer des taux à 3 % à l’été 2025, ils pourraient au contraire s’en éloigner. Effectivement pour la première fois depuis janvier 2024, les taux d’emprunts immobiliers ont augmenté en France depuis quelques semaines passant de 3,2 % en moyenne en mars à 3,35 % aujourd’hui. Soit, à peu de chose près, le même niveau qu’ils avaient en décembre 2024.

Des taux de crédit immobilier probablement de nouveau en hausse

Bilan : en l’espace de seulement trois mois, les porteurs de projets ont perdu -1,3 % de leur capacité d’emprunt dans le cadre d’un prêt sur 20 ans. Et ce n’est peut-être malheureusement qu’un début. Car, si les taux suivent – comme c’est le cas normalement – la courbe de l’OAT 10 ans (laquelle a elle-même grimpé de 0,45 points depuis fin 2024), ils devraient poursuivre leur remontée.

Cette tendance haussière pourrait alors soulever des inquiétudes et créer de l’attentisme de la part des candidats à la propriété. Une préoccupation encore plus forte du côté des primo-accédants qui empruntent traditionnellement sur des durées plus longues.