Primo-accédant : 10 clés pour décrocher un crédit immobilier

Depuis plus d’un an, les conditions de crédit immobilier des primo-accédants s’améliorent. Les taux de crédits immobiliers baissent, alors que les banques se montrent très agressives sur le plan commercial pour conquérir ces clients.

Chouchoutés des pouvoirs publics par un PTZ boosté et des exonérations fiscales en faveur de leur accession à la propriété, privilégiés par les établissements bancaires, incités par les mesures avantageuses des promoteurs et constructeurs, les primo-accédants ont toutes les cartes en main pour repenser leurs projets, parfois délaissés faute de solutions ou de moyens.

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Bâtir un bon dossier

Emprunter, c’est avant tout convaincre la banque qu’elle sera remboursée. Les primo accédants doivent ainsi bâtir un dossier solide, qui va rassurer le prêteur et faciliter l’obtention du prêt. Ce dossier solide, gage de sécurité pour la banque, passe par différents critères. Quels sont-ils ?

• Nettoyer les comptes bancaires au moins trois mois avant le montage du dossier pour éviter de se présenter avec des découverts voire des incidents de paiement ;
• Présenter une situation professionnelle stable, avec une priorité donnée aux CDI ;
• Disposer d’un reste à vivre suffisant pour permettre à la famille de bien vivre au quotidien et de payer les dépenses afférentes au logement (travaux, taxe foncière, charges de copropriété, etc.) ;
• Garder une différence raisonnable entre l’actuel loyer et la future mensualité de crédit (saut de charges) ;
• Constituer une épargne résiduelle comptant pour six mois de loyers minimum, qui pourra être placée chez la banque prêteuse ;
• Maintenir une capacité à épargner pendant les remboursements ;
• Budgéter les travaux pour l’achat d’une passoire thermique ;
• Constituer un apport personnel comptant pour au moins 10 % du montant du projet, 15 à 20 % facilitant davantage l’emprunt ;
• Faire jouer la concurrence entre les banques, toutes n’ayant pas les mêmes objectifs ni les mêmes pratiques commerciales ; le courtier, ayant cette vision globale, sera un partenaire facilitateur dans la réussite du dossier de financement.
• Acheter des produits et des services (assurances, placements, etc.) à la banque prêteuse pour décrocher un rabais sur les frais de dossier, voire le taux;
• Examiner les différentes formules d’assurance ;
• Faire établir une attestation de financement par un courtier pour s’assurer que tous les critères sont respectés et préparer le dossier en amont du projet avec ce professionnel.

Augmenter l’apport avec une donation

Depuis le 15 février 2025, une nouvelle mesure fiscale facilite l’accession à la propriété pour les primo accédants : les dons d’argent effectués par des membres de la famille pour l’achat ou la rénovation énergétique d’une résidence principale sont exonérés de droits de donation.

• Montants exonérés : Chaque donateur (parent, grand-parent, arrière-grand-parent, ou, à défaut de descendance, oncle ou tante sans enfant) peut offrir jusqu’à 100 000 € par bénéficiaire, avec un plafond global de 300 000 € par bénéficiaire.
• Utilisation des fonds : Les sommes doivent être utilisées dans les six mois suivant le don pour :
  o L’acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA).
  o La réalisation de travaux de rénovation énergétique dans la résidence principale
  du bénéficiaire.
• Engagement de résidence : Le bien acquis doit être utilisé comme résidence principale et ce, pendant au moins cinq ans à compter de la date d’acquisition.
• Durée de validité : Ce dispositif est applicable jusqu’au 31 décembre 2026.

Bénéficier du Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Ce crédit gratuit, qui améliore grandement le pouvoir d’achat immobilier, doit obligatoirement être complété par un crédit immobilier. Amélioré depuis le 1er avril 2025, il est désormais étendu à l’ensemble du territoire et peut financer un appartement ou une maison.

Critères :
o Destiné aux primo-accédants.
o Plafond de ressources (selon localisation et composition du ménage).
o Achat d’un bien neuf ou ancien avec travaux.
o Le bien doit devenir la résidence principale du bénéficiaire.

Montant : Jusqu’à 40 000 € selon la zone.

Obtenir un Prêt Accession Action Logement

Distribué par Action Logement aux primo-accédants qui travaillent dans une entreprise
d’au moins dix salariés.

• Critères :
  o Employés du secteur privé (en activité ou en recherche d’emploi).
  o Le bien doit être utilisé pour le financement de la résidence principale de
  l’emprunteur.
  o Le prêt est limité à l’achat dans le neuf ou ancien.
• Montant : Jusqu’à 30 000 €.
• Taux : 1 % fixe.

Bénéficier de Ma Prime Rénov’

C’est la principale aide à la rénovation des logements anciens. Éric Lombard, le ministre de l’Économie, a conformé, le mercredi 4 juin, lors des questions d’actualité au gouvernement au Sénat, qu’elle sera suspendue mais il a précisé vouloir rétablir le dispositif « avant la fin de l’année ».

• Critères :
  o Destinée à financer des travaux de rénovation énergétique.
  o Accessible à tous les propriétaires, sous conditions de ressources.
  o Le bien doit être utilisé comme résidence principale.
• Montant : En fonction des travaux, du type de logement et des revenus.
• Conditions supplémentaires : Les travaux doivent être réalisés par des
  professionnels certifiés.

Acheter avec un Prêt Accession Sociale (PAS)

Le Prêt à l’Accession Sociale (PAS) est un prêt immobilier réglementé, destiné à faciliter l’accession à la propriété pour les ménages aux revenus modestes. Il est proposé par des établissements bancaires ayant signé une convention avec l’État. Ce prêt est assorti de frais de notaire et de frais de garantie réduits pour les logements neufs.

• Critères :
  o Prêt réservé aux primo-accédants sous conditions de ressources et en
  fonction du nombre de personnes composant le ménage.
  o Le bien doit être neuf ou ancien avec travaux.
  o Le bien doit être la résidence principale.
• Montant : Variable en fonction de l’emplacement et du revenu et jusqu’à 100%
  du coût de l’opération (hors frais de notaire, garantie et agence).
• Taux : Taux fixe, plus avantageux que les crédits classiques.
  

Profiter des offres des Banques

En fonction de leur politique commerciale du moment, les banques peuvent accorder de bonnes conditions aux emprunteurs.

• Critères :
  o Dépendent des politiques de chaque banque.
  o Peuvent inclure des prêts classiques, prêt immobilier à taux fixe ou
  variable.
  o Peuvent proposer des prêts avec différés partiels d’amortissement,
  o Les conditions peuvent être ajustées en fonction de l’apport personnel,
  des revenus et du type de bien.
• Montant et Taux : Varient largement en fonction de la banque, du profil emprunteur et des conditions de marché.

Identifier les prêts Bonifiés des promoteurs et des constructeurs

Les professionnels du neuf, grâce à des partenariats conclus avec des banques, peuvent proposer des prêts complémentaires à taux réduits voire à taux zéro.

• Critères :
  o Offres proposées par des constructeurs ou promoteurs immobiliers.
  o Taux bonifiés ou à 0 % pour une partie de l’opération (souvent pour l’achat
  d’un bien neuf).
  o Condition : le bien doit être acheté directement auprès du constructeur
  ou dans le cadre de programmes spécifiques.
• Montant : variable, selon l’offre du constructeur.
• Taux : taux avantageux, parfois proche de 0 % sur une partie du financement.

Profiter de subventions locales

• Critères :
  o Certaines collectivités locales, comme les régions ou les départements,
  proposent des aides spécifiques pour les primo-accédants, telles que
  des subventions ou des prêts à taux préférentiels.
  o Ces aides varient considérablement en fonction de la localité.
• Montant : Varie selon la commune ou la région.
• Conditions supplémentaires : souvent, des critères de ressources sont
  appliqués et l’aide doit être demandée à la mairie ou à la collectivité.

Identifier les dispositifs fiscaux régionaux et les aides à la rénovation énergétique

• Critères :
  o Certaines régions ou communes proposent des crédits d’impôt, des
  exonérations fiscales ou des prêts pour la rénovation énergétique des
  logements.
  o Ces aides visent à réduire les coûts de travaux pour améliorer la
  performance énergétique de la résidence principale.
• Montant : Variable selon les régions.
• Conditions supplémentaires : Le logement doit répondre à des critères d’éco
  performance et les travaux doivent être réalisés par des professionnels certifiés