Immobilier Ile-de-France : Après un rebond début 2025, le marché des logements marque le pas

En Ile-de-France, selon les Notaires du Grand Paris, la hausse des volumes de ventes des logements anciens au 2^e trimestre 2025 reste timide (+3%). L’activité sur 12 mois est toujours inférieure à 120 000 transactions depuis un an et demi, signe d’un marché durablement ralenti.

La dynamique reste contrastée selon les territoires : Paris enregistre une chute de 12% des volumes de ventes, tandis que la Grande Couronne se démarque par une hausse de 10%. Côté prix, la stabilisation amorcée précédemment se confirme : les prix des appartements restent stables et la baisse sur les maisons est désormais très légère. Des hausses modérées de prix sont attendues d’ici octobre.

Les conditions de financement se sont améliorées en début d’année mais le risque de nouvelles hausses de taux dans un contexte politique instable pourrait freiner davantage une dynamique encore fragile. Les perspectives restent donc incertaines : peu de progression de l’activité anticipée pour les prochains mois, une potentielle légère hausse des prix, un marché locatif de plus en plus tendu et un accès à la propriété toujours limité.

Un début d’année en demi-teinte avec une faible progression des volumes de ventes

Après un premier trimestre dont les volumes de ventes ont été dynamisés par l’anticipation de l’augmentation des droits de mutation dans certains départements, l’activité du marché francilien global au second trimestre ne progresse plus que de 3% sur un an, avec 28 740 transactions. Une poussée timide car le volume annuel de 117 930 ventes à fin juin, bien qu’en augmentation de 5% sur un an, reste inférieur à 120 000 depuis 6 trimestres consécutifs, comparable au creux de 2009 observé durant 4 trimestres. La dynamique des ventes, faiblement positive en avril (+2% de ventes sur un an) et négative en mai (-8% sur un an) a toutefois été beaucoup plus soutenue en juin (+12% sur un an), laissant augurer une activité pour le mois de juillet au moins équivalente.

Au 2^e trimestre 2025, le marché des ventes d’appartements est resté stable par rapport au 2^e trimestre 2024 sur l’ensemble de la région Ile-de-France mais à un faible niveau, avec des disparités selon les secteurs géographiques : l’activité à Paris est en retrait de 12% sur un an, tandis que celles de la Petite Couronne et la Grande Couronne ont augmenté respectivement de 4% et 7%. Les écarts sont cependant importants selon les départements : de -1% en Seine-Saint-Denis à +12% en Seine-et-Marne, illustrant l’hétérogénéité des marchés franciliens.

Sur l’ensemble de la région, le marché de la maison individuelle a retrouvé des couleurs, avec une augmentation du nombre de ventes de 12% sur un an, aussi bien en Petite Couronne à +7% qu’en Grande Couronne à +14%, le marché le plus dynamique ce trimestre. A l’exception de la Seine-Saint-Denis (-4% sur un an), tous les autres départements voient leur volume de ventes de maisons progresser.

La stabilisation des prix se confirme partout en Ile-de-France

La tendance à la stagnation observée au trimestre précédent se prolonge au 2^e trimestre. Les variations de prix sont désormais très faibles sur l’ensemble des marchés alors que les volumes de ventes restent à un niveau bas. Sur un an, comme au trimestre précédent, les prix des appartements franciliens évoluent peu (+0,1%) ; quant aux maisons, la baisse est désormais très limitée à 0,8%. Le mouvement observé est le même à Paris où le prix au m² des appartements se maintient depuis près d’un an et demi autour de 9 500 €. Même si les évolutions y sont hétérogènes suivant les arrondissements, les baisses sur un an sont plus fortes dans les arrondissements aux prix les plus élevés.

D’après les indicateurs avancés sur les avant-contrats, cette phase de stagnation pourrait laisser la place à une hausse modérée d’ici octobre : sur trois mois, les prix augmenteraient de façon limitée pour les appartements à +0,6% et de façon un peu plus marquée à +3,5% pour les maisons. Cette évolution positive concernerait l’ensemble des départements franciliens.

Cette croissance limitée des prix se répercuterait aussi sur les variations annuelles qui redeviendraient positives, avec des progressions attendues en octobre de +1,9% pour les appartements et de +2,9% pour les maisons en Ile-de-France.

Dans Paris, dans la lignée des évolutions anticipées pour l’ensemble de l’Ile-de-France, le prix au m2 des appartements s’orienterait également en légère hausse pour s’établir à 9 650 € en octobre 2025 (+1,8% en un an).

Peu de signaux d’amélioration pour les mois à venir

Si les premiers mois de l’année ont permis de redonner de la solvabilité aux ménages et un peu d’air à l’activité, la dynamique du marché pourrait se gripper à nouveau, d’autant que les corrections sur les prix sont désormais très modérées et que des hausses sont anticipées d’ici octobre. Le volume limité des ventes complique la lisibilité du marché et les anticipations pour les prochains mois. Pour autant, le maintien des ventes à un niveau bas interroge : le rythme actuel pourrait-il constituer la nouvelle norme pour les années à venir ?

Cette inertie du marché de l’ancien contribue par ailleurs à générer des situations de blocage dans les parcours résidentiels : l’accession à la propriété n’est possible que pour un nombre toujours réduit de ménages, ce qui allonge la durée d’occupation des logements loués et accentue le manque d’offre de logements disponibles dans un marché locatif déjà en forte tension, dans un contexte où le marché du neuf reste à l’arrêt.

La stabilisation des taux de crédits à l’habitat observée au second trimestre n’a pas permis de passer sous le seuil des 3%, et le climat d’instabilité politique pourrait conduire à de nouvelles hausses de taux qui mettraient de nouveau à mal la solvabilité des ménages et pourrait reporter en conséquence la reprise du marché.