Immobilier : Un terrain situé dans un périmètre de protection n’est pas forcément inconstructible

L’instauration d’un périmètre de protection autour d’un captage d’eau n’entraîne pas à elle seule l’inconstructibilité des parcelles concernées, a rappelé la Cour de cassation.

Périmètre de protection et constructibilité des terrains au cœur du litige

Les propriétaires de terrains inclus depuis 1999 dans un périmètre de protection rapprochée d’un captage d’eau destinée à la consommation humaine avaient demandé en 2017 à la commune une indemnisation pour leurs terrains devenus inconstructibles et qui s’étaient donc dépréciés.

La cour d’appel les avait déboutés au motif que le délai de prescription de quatre ans applicable dans des dossiers impliquant des créances sur l’Etat ou des collectivités était dépassé. Elle avait retenu comme point de départ de ce délai un certificat d’urbanisme de 2008 qui faisait simplement mention de l’existence d’une servitude d’utilité publique attachée à la protection des eaux, sans évoquer la moindre inconstructibilité.

La Cour de cassation distingue protection rapprochée et immédiate

Mais, ont fait valoir les propriétaires en cassation, le point de départ de la prescription n’était pas plus ce certificat d’urbanisme que l’arrêté préfectoral de 1999 ayant instauré le périmètre de protection, mais une lettre de préemption de la mairie les informant en 2016 de l’interdiction de toute construction sur leurs parcelles.

La Cour de cassation précise les limites d’inconstructibilité

La Cour de cassation leur a donné partiellement raison. Elle a jugé que l’arrêté instaurant un périmètre de protection rapprochée du captage d’eau « n’emportait pas automatiquement, à la différence d’un périmètre de protection immédiate, l’inconstructibilité des parcelles ».

Le point de départ de la prescription est donc, précise la Haute juridiction, « le premier jour de l’année suivant celle au cours de laquelle ils ont eu ou auraient dû avoir connaissance des restrictions d’usage » de leurs terrains.

Les demandeurs sont ainsi renvoyés devant une autre cour d’appel, chargée de réexaminer leur demande d’indemnisation à la lumière de cette précision.

Référence juridique : Cour de cassation, 11 septembre 2025, troisième chambre civile, n°23-14.398