Immobilier : Tout savoir sur la trêve hivernale 2025-2026

Depuis le 1er novembre, les expulsions locatives sont suspendues jusqu’au 31 mars 2026.
Ce répit, prévu par la loi depuis 1956, protège les locataires durant les mois les plus froids de l’année. Mais cette nouvelle trêve hivernale s’ouvre dans un contexte tendu : plus de 24 500 ménages ont été expulsés en 2024, un record jugé « dramatique » par les associations.

Une trêve sur fond de record d’expulsions

Selon le ministère du Logement, 24 556 expulsions locatives ont été exécutées en 2024 avec le concours de la force publique — une hausse de 29 % en un an et de 223 % en vingt ans.
Un chiffre alarmant pour la Fondation pour le Logement (ex-Fondation Abbé Pierre), qui dénonce les conséquences « graves et durables » sur la santé, la vie professionnelle et la scolarité des enfants.

Face à cette situation, l’association appelle le gouvernement de Sébastien Lecornu à relancer le plan de prévention des impayés annoncé par Valérie Létard avant son départ du ministère.
De son côté, Jean-Baptiste Eyraud, porte-parole du Droit au Logement (DAL), plaide pour « réguler les loyers excessifs et renforcer les aides au logement ».

Ce que prévoit la loi : une protection, mais pas une annulation des dettes

Créée en 1956 et inscrite aux articles L412-6 à L412-8 du Code de la construction et de l’habitation, la trêve hivernale interdit toute expulsion du 1er novembre au 31 mars.
Elle a pour objectif de protéger les ménages fragiles pendant les cinq mois les plus froids de l’année.

Concrètement, cela signifie qu’un propriétaire ne peut pas faire exécuter une expulsion avec la force publique pendant cette période. Mais la trêve ne suspend pas la procédure judiciaire : un juge peut toujours prononcer la résiliation du bail, un commandement de quitter les lieux peut être délivré, et les loyers restent dus.

Autrement dit : la trêve n’efface pas la dette, elle repousse son exécution. Le dispositif s’applique également aux coupures d’électricité et de gaz, interdites durant ces cinq mois pour les ménages en difficulté.

Bon à savoir : les ménages concernés peuvent solliciter les services sociaux pour bénéficier d’aides spécifiques (CAF, CCAPEX, Fonds de solidarité pour le logement) afin d’éviter une expulsion à la fin de la trêve.

Les exceptions et les recours possibles

La loi prévoit des cas où la trêve hivernale ne s’applique pas. Les articles L412-6 à L412-8 du CCH fixent précisément ces exceptions :

• Les occupants sans droit ni titre (squatters) peuvent être expulsés à tout moment, conformément à la loi du 27 juillet 2023 renforçant la lutte contre les squats.
• Les locataires relogés dans des conditions adaptées à leurs besoins et ressources peuvent être expulsés si un relogement décent est proposé.
• Les immeubles dangereux (en péril ou insalubres) peuvent faire l’objet d’une évacuation ordonnée par le préfet.

Pour les locataires concernés par une procédure, il existe toutefois des recours. Le juge des contentieux de la protection peut accorder un délai de grâce de un à trois ans (article L412-3 du CCH) selon la situation familiale, les efforts de paiement réalisés et la bonne foi du ocataire.
Ce délai peut donner le temps de régler la dette, de retrouver un emploi ou de négocier un plan d’apurement avec le propriétaire.

Les commissions CCAPEX peuvent aussi intervenir en amont, en réunissant préfecture, bailleurs et acteurs sociaux pour trouver des solutions avant la rupture du bail.

Ce que cela implique pour les propriétaires

Côté propriétaires, la trêve hivernale est souvent perçue comme une période de blocage. Les bailleurs concernés par des impayés doivent patienter jusqu’au printemps pour faire exécuter une expulsion, sauf dans les cas dérogatoires.
Mais ils peuvent continuer à agir :

• en poursuivant la procédure judiciaire,
• en sollicitant un huissier pour constater les impayés,
• ou en tentant une médiation locative, via les ADIL ou les services préfectoraux.

Le Ministère du Logement encourage les bailleurs à privilégier le dialogue et la prévention des impayés plutôt que la confrontation. Certaines fédérations, comme l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI), demandent en parallèle à l’État d’accélérer les indemnisations liées aux expulsions reportées et de renforcer les dispositifs de médiation.