Marché immobilier : Les tendances clés du logement en France en 2024

Le LABoratoire Economique du Logement (LABEL), cellule économique de la FNAIM, publie sa nouvelle étude sur le « Logement en France et en Europe ». Un panorama exhaustif du logement sur l’année 2024, rassemblant toutes les données pour comprendre le marché : nombre de transactions, constructions neuves, volumétrie et ventilation des types de logements dans les parcs privés et publics, logements vacants, évolution des prix et loyers, volumes de crédits, montant des aides… L’occasion également de situer le marché hexagonal parmi les marchés immobiliers de nos voisins européens.

Le parc de logements et son évolution

Au 1^er janvier 2024, le parc de logements compte 37,2 millions de logements en France métropolitaine. 82 % de ces logements sont utilisés comme résidences principales, 10 % comme résidences secondaires et 8 % sont vacants. La part des logements vacants dans le parc s’est stabilisée depuis 2017 après 10 ans de hausse, et diminue même très légèrement depuis 2023.

Dans ce domaine, la France se situe dans la moyenne des pays d’Europe de l’Ouest, dont les taux de logements vacants sont très disparates. En France, 3,5 % des logements sont vacants depuis au moins 2 ans au 1^er janvier 2021.

En France, 54 % des logements sont des maisons, soit davantage que dans une majorité des pays d’Europe. Si la mobilité résidentielle est très variable selon la localisation et le statut d’occupation des logements (propriétaires ou locataires), la moitié des ménages habitent dans leur résidence principale depuis au moins 10 ans.

Après avoir longtemps augmenté, le taux de propriétaires occupants baisse depuis 2014 (malgré le vieillissement de la population), pour atteindre 57 % en 2024.

Ce taux se situe dans la moyenne européenne, avec généralement davantage de propriétaires en Europe du Sud qu’en Europe du Nord. Le taux de propriétaires est toutefois nettement inférieur à la moyenne nationale dans les 10 plus grandes villes de France, avec par exemple 33,4 % à Paris et 27,5 % à Strasbourg.

Concernant le marché locatif privé, la forte hausse de la part des logements meublés est notable ces dernières années, particulièrement dans les grandes villes. Cette part a plus que doublé de 14,2 % en 2006 à 28,5 % en 2021 à Paris, où la proportion de meublés est deux fois supérieure à la moyenne nationale.

La dynamique du marché de l’ancien

Après une baisse de 22,1 % en 2023 lié à la dégradation de l’environnement économique (inflation, hausse des taux d’intérêt), le nombre de transactions dans l’ancien a continué de baisser de 9,2% en 2024 pour atteindre 792 000 sur l’ensemble de l’année, et le niveau de ventes reste inférieur à celui enregistré en 2016 (soit 843 000 transactions).

Les prix restent en légère baisse en 2024 (-0,8 %) avec une baisse légèrement plus accentuée pour les appartements (-1,3 %) que pour les maisons (-0,4 %). Les villes qui avaient le plus baissé en 2023 restent davantage touchées par cette baisse (-6,9% à Paris, -12,2% à Bordeaux, -8,7% à Nantes).

Depuis 10 ans, les prix de l’immobilier ont beaucoup progressé en Europe, et notamment en Irlande et au Portugal ; en France la hausse sur 10 ans est de +24,7%. Toutefois, pour 4 pays sur 16 dont la France, les prix sont en baisse sur un an, avec de fortes disparités.

Concernant les capitales et grandes villes, c’est à Amsterdam et Berlin que les prix ont le plus augmenté sur 10 ans. Les prix à Paris, bien qu’en baisse sur un an, restent nettement plus élevés que dans les autres capitales européennes. Le prix des logements est en baisse sur un an dans 3 capitales sur 16 : Paris (-5,5 %), Vienne (-2,6 %) et Helsinki (-1,8 %).

Le marché du neuf

En lien avec l’amélioration de l’environnement économique (légère baisse des taux d’intérêts), la baisse de construction de logements neufs s’est atténuée en 2024 (-6,2 %), contre -24,3 % en 2023. On décompte la mise en chantier de 288 043 logements contre 307 194 en 2023.

Le nombre de mises en chantier pour 1 000 habitants varie de 1 en Haute-Marne à 9 en Haute-Corse. Il est un peu plus dynamique dans l’Ouest, et dans les Alpes. De plus, le nombre de mises en chantier par habitant en France reste supérieur à la moyenne européenne surtout si on prend en compte sa croissance démographique qui s’essouffle, ce qui amoindrit les besoins en logements. Le taux de fécondité est en effet en baisse continue en France depuis 2010, en passant de 2,02 enfants par femme à 1,62 en 2024, tandis que le nombre de décès augmente.

Le marché du crédit immobilier

En France, les ménages sont dans la moyenne européenne en termes d’endettement, mais cet endettement français augmente alors qu’il stagne ou baisse dans les autres grands pays européens. Cette hausse de l’endettement, liée à la dynamique passée du marché immobilier, a préoccupé les autorités, qui avaient mis en place des restrictions de crédit immobilier à partir du 1^er janvier 2021. Il s’agissait notamment de freiner la hausse de la durée des crédits et de l’endettement des ménages.

Si les taux d’intérêt des crédits immobiliers ont battu un record à la baisse en 2021, avec une moyenne de 1,14 %, selon la Banque de France, ils sont repartis à la hausse en 2022, avec une moyenne de 1,47 %, et ont nettement accéléré en 2023 avec une moyenne annuelle de 3,01 %, et poursuivent leur hausse de manière plus faible en 2024 pour enfin atteindre 3,37 %. La durée moyenne des crédits a très légèrement baissé en 2024, et atteint 21,9 années.

La politique du logement

Les aides au logement ont augmenté en 2023, pour représenter 43,5 milliards d’euros. Les prélèvements sur le logement stagnent à 96,7 milliards d’euros. La part des prélèvements liés au logement dans les prélèvements obligatoires atteint 7,9% en 2023, contre 8,1 % en 2022.

L’étude contient également un focus sur l’activité immobilière, les dépenses courantes de logement, les loyers et les bailleurs.