Budget 2026 Immobilier : Vers un nouveau dispositif Jeanbrun pour relancer l’investissement locatif ?

Après la fin du Pinel, le gouvernement propose un nouveau mécanisme fiscal pour relancer l’investissement locatif privé. Surnommé « dispositif Jeanbrun », il figure dans le budget 2026, encore en discussion au Parlement.

Un successeur au Pinel encore au stade de la proposition

Depuis la disparition du dispositif Pinel au 31 décembre 2024, l’investissement locatif privé s’est nettement contracté. Promoteurs, réseaux immobiliers et investisseurs particuliers attendaient un nouveau cadre fiscal susceptible de relancer l’offre de logements.

C’est dans ce contexte que le gouvernement a introduit, dans la partie recettes du budget 2026, un nouveau mécanisme d’incitation à l’investissement locatif, parfois qualifié de « dispositif Jeanbrun », du nom de l’actuel ministre du Logement Vincent Jeanbrun.

À ce stade, il ne s’agit toutefois que d’une proposition budgétaire. Inscrit dans un projet de loi de finances sur lequel le gouvernement a engagé sa responsabilité, le dispositif devra encore être confirmé lors de l’adoption définitive du budget par le Parlement.

Des avantages fiscaux renforcés dans le neuf et l’ancien

Dans sa version actuelle, le dispositif repose sur un principe d’amortissement fiscal du bien immobilier, en contrepartie d’un engagement de location de neuf ans et du respect de plafonds de loyers.

Pour le logement neuf, les taux d’amortissement annuels varient selon la nature de la location :

• 3,5 % pour un logement à loyer intermédiaire, avec un plafond fixé à 8.000 euros,
• 4,5 % pour un logement social, plafonné à 10.000 euros,
• 5,5 % pour un logement très social, avec un plafond de 12.000 euros.

Contrairement aux précédents dispositifs, aucun zonage géographique n’est prévu. Le mécanisme s’appliquerait sur l’ensemble du territoire.

Dans l’ancien, l’accès au dispositif serait conditionné à la réalisation de travaux représentant au moins 30 % du prix d’achat du logement. Les taux d’amortissement seraient alors compris entre 3 % et 4 %, selon le niveau de loyers pratiqués, avec un plafond fixé à 10.700 euros.

Déficit foncier : le principal levier pour les investisseurs

La principale nouveauté du dispositif Jeanbrun concerne le traitement du déficit foncier. Jusqu’à présent, celui-ci ne pouvait être imputé que de manière limitée sur le revenu global.

Avec ce nouveau mécanisme, l’investisseur pourrait déduire son déficit foncier directement de l’ensemble de ses revenus. Selon l’exemple avancé par une source gouvernementale, un contribuable percevant 50.000 euros de revenus annuels et enregistrant 10.000 euros de déficit foncier ne serait plus imposé que sur 40.000 euros.

Cette déduction serait plafonnée à 21.400 euros par an et s’appliquerait jusqu’en 2027. Le gouvernement assure que cette combinaison entre amortissement de l’investissement et imputation sur le revenu global rendrait le dispositif plus attractif que le Pinel.

Un signal politique adressé au secteur du logement

Pour Vincent Jeanbrun, ce nouveau cadre fiscal doit produire un effet rapide sur le marché. « Ce dispositif va créer un choc d’offre et permettre de construire près de 50.000 logements en plus par an », a déclaré le ministre du Logement auprès de l’AFP.