Prix de l’immobilier à Nice : les clés du marché en février 2026

Située dans le département des Alpes-Maritimes, en région Provence-Alpes-Côte d’Azur, Nice est la cinquième ville de France et l’un des marchés immobiliers les plus emblématiques du littoral méditerranéen. Portée par son attractivité résidentielle, touristique et internationale, la ville affiche des niveaux de prix élevés, mais des dynamiques contrastées selon les segments.

Après plusieurs années de forte hausse, le marché niçois semble entrer dans une phase d’ajustement. Les prix des appartements se stabilisent à court terme, tandis que le marché des maisons marque le pas sur un horizon plus long. Analyse détaillée à partir des derniers chiffres arrêtés au 1er février 2026.

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MySweetImmo vous propose un décryptage clair et approfondi des tendances du marché immobilier à Nice, fondé sur les derniers indicateurs du Prix et Indice des Prix de l’Immobilier (IPI) SeLoger, arrêtés au 1er février 2026.

Un marché immobilier cher, mais toujours attractif

À Nice, le prix moyen des appartements atteint 5 252 €/m², un niveau nettement supérieur à la moyenne nationale, reflet de l’attractivité durable de la ville et de la rareté du foncier. Malgré ce positionnement élevé, le marché continue d’attirer une clientèle variée, composée de résidents permanents, de retraités, d’investisseurs et d’acquéreurs internationaux.

Sur le segment des maisons, le prix moyen s’établit à 6 058 €/m², traduisant la forte valorisation de ce type de biens dans une ville où ils représentent une part limitée du parc. Tous biens confondus, le prix moyen « hybride » atteint 5 312 €/m², confirmant le statut premium du marché niçois.

Appartements : une phase de stabilisation après plusieurs années de hausse

Le marché des appartements montre des signes d’accalmie à court terme. Les prix reculent légèrement sur un mois (–0,1 %) et sur trois mois (–1,3 %), traduisant un ajustement progressif après plusieurs années de hausse soutenue.

Sur un an, les prix restent toutefois orientés à la hausse (+1,8 %). À moyen et long terme, la dynamique demeure solide, avec une progression de +4,8 % sur trois ans et surtout +17,6 % sur cinq ans, confirmant la capacité du marché niçois à préserver sa valeur dans le temps.

Maisons : un marché sous pression sur le moyen terme

Le segment des maisons affiche une trajectoire plus contrastée. À très court terme, les prix sont stables (0,0 % sur un mois) et en léger recul sur trois mois (–1,8 %). Sur un an, la baisse atteint –1,3 %, traduisant un marché plus contraint par des niveaux de prix déjà élevés.

Sur trois ans, le repli est plus marqué (–8,8 %), avant un redressement observé sur cinq ans (+2,8 %). Ces évolutions illustrent un marché des maisons plus sensible aux cycles économiques, dans un contexte de forte rareté de l’offre.

Des écarts de prix marqués selon la typologie des biens

À Nice, la typologie du bien joue un rôle déterminant dans la formation des prix. Les petites surfaces, en particulier les studios et T2, restent très recherchées, notamment par les investisseurs et les acquéreurs de résidences secondaires, ce qui soutient les prix au mètre carré.À l’inverse, les grands logements familiaux et certaines maisons affichent des niveaux de prix plus hétérogènes, en fonction de leur localisation, de leur vue et de leur rareté. Cette segmentation accentuée impose une analyse fine de chaque projet immobilier.

Des loyers élevés dans un marché locatif tendu

Le marché locatif niçois demeure l’un des plus chers de France. Les appartements se louent en moyenne 20,2 €/m², contre 20,7 €/m² pour les maisons. Tous biens confondus, le loyer moyen atteint également 20,2 €/m².

Ces niveaux de loyers soutiennent l’intérêt des investisseurs, mais doivent être analysés à la lumière d’un taux de vacance relativement élevé (14,0 %), en partie lié à la part importante de résidences secondaires et à la rotation du parc locatif.

Combien coûte un T2 à Nice ?

Pour offrir une projection concrète, MySweetImmo s’appuie sur un bien « standard » de type T2 de 40 m².

• Prix d’achat estimatif : 5 252 €/m² × 40 m² ≈ 210 080 €
  
• Loyer mensuel estimatif : 20,2 €/m² × 40 m² ≈ 808 €
  
• Rendement locatif brut : 4,6 % sur 12 mois.

Un rendement plus modéré que dans les villes moyennes, mais cohérent avec un marché patrimonial à forte valorisation.

Structure du parc et contexte socio-économique

La structure du parc immobilier apporte un éclairage complémentaire sur le fonctionnement du marché niçois. Ces indicateurs, par nature stables dans le temps, permettent de contextualiser les évolutions de prix observées au 1er février 2026.

Les résidences secondaires représentent 13,9 % des logements, traduisant une forte attractivité touristique et résidentielle. La part de propriétaires occupants atteint 48 %, témoignant d’un ancrage résidentiel significatif.

Le revenu médian, établi à 32 077 € (Insee 2023), apparaît plus élevé que dans de nombreuses villes françaises, mais reste à mettre en perspective avec les niveaux de prix élevés du marché local.

Les délais de vente moyens s’établissent à 88 jours, contre 91 jours un an plus tôt, indiquant un marché relativement fluide malgré des prix élevés.