Immobilier : Ce qui a changé pour les Français depuis les élections municipales de 2020

Entre les élections municipales de 2020 et celles de 2026, le marché immobilier a connu deux phases distinctes : une période de forte dynamique portée par des taux historiquement bas et de nouvelles préférences post-Covid, puis un changement de régime à partir de 2023 avec la remontée rapide des taux d’intérêt, qui a réduit la capacité d’emprunt des ménages.

Conséquence : l’achat est devenu plus difficile, une partie de la demande s’est reportée vers la location et les tensions se sont accrues à l’échelle locale.

Depuis 2020, un marché immobilier marqué par deux phases distinctes

Entre 2020 et 2026, la trajectoire des prix immobiliers n’a pas été linéaire et deux phases se dessinent nettement.

Entre 2020 et 2023, le marché immobilier français connaît une dynamique exceptionnelle. Portés par des taux d’intérêt proches de 1 % et par de nouvelles préférences résidentielles apparues après la crise sanitaire, les prix progressent de +16,7 % en trois ans, avec une diffusion marquée de la hausse vers les périphéries urbaines et les zones touristiques.

À partir de 2022, la remontée rapide des taux réduit fortement la capacité d’emprunt des ménages. Le marché ralentit nettement dès 2023. Depuis, les prix reculent légèrement au niveau national, avec une baisse moyenne de -1,9 % entre 2023 et 2026.

“La hausse observée sur l’ensemble de la période ne reflète pas une trajectoire uniforme du marché. Elle masque en réalité deux phases distinctes : une période d’euphorie avant 2023, puis une phase d’ajustement largement contrainte par le renchérissement du crédit », explique Alexandra Verlhiac, Économiste chez SeLoger.

Cette évolution globale se traduit par un net recul du pouvoir d’achat immobilier. Entre février 2020 et février 2026, la surface accessible recule en moyenne de -11 m² pour un ménage type, malgré une hausse des revenus moyenne de +22 %, principalement sous l’effet de la remontée des taux d’intérêt (+2,4 points).

Quand l’achat ralentit, la pression se renforce sur la location

Le ralentissement du marché de la vente a fortement renforcé la pression sur le marché de la location. Si, sur l’ensemble de la période, prix et loyers affichent une hausse moyenne comparable, leurs trajectoires diffèrent fortement.

Entre 2020 et 2023, la progression des loyers est restée modérée (+5,8 %), inférieure à l’inflation sur la période (+9,7 %). À l’inverse, entre 2023 et 2026, la dynamique s’accélère nettement (+8,1 %), dépassant cette fois l’inflation (+5,2 %). Les marchés de la vente et de la location sont étroitement liés : lorsque l’accès à la propriété se complique, une partie des ménages reste locataire, accentuant la pression sur ce marché.

Entre 2020 et 2026, la surface accessible en location progresse de +5 m² malgré la hausse des loyers, en raison de la hausse moyenne des revenus, qui peut être néanmoins disparates selon les emplois. Mais ce gain apparent masque une réalité plus contrastée : dans de nombreuses villes, la concurrence entre locataires s’intensifie, rendant l’accès au logement plus difficile.

Des trajectoires très différentes selon les villes

Dans la quasi-totalité des 50 plus grandes villes françaises, le pouvoir d’achat immobilier recule depuis 2020. Deux exceptions se distinguent :

Dans ces villes, la baisse des prix observée ces dernières années, et notamment dès la fin de la crise sanitaire pour Paris, a partiellement compensé la hausse des taux. Paris et Lyon enregistrent, en effet, les baisses de prix les plus fortes, ces six dernières années avec respectivement -8,7% et -6,7%.

À l’inverse, ce sont les villes de Quimper et Le Mans qui enregistrent la perte de pouvoir d’achat immobilier la plus importante avec chacune une perte de -41m² entre 2020 et 2026. Une perte directement corrélée à l’envolée des prix immobiliers constatée dans ces communes sur la période : +46,1% pour Quimper et +41,6% pour Le Mans qui montrent la forte attractivité de l’Ouest de la France, renforcée par la crise sanitaire.

Côté location, Lyon et Bordeaux enregistrent un gain d’environ une pièce supplémentaire (+10 m²). Cette évolution s’inscrit dans un contexte de hausse des loyers nettement plus contenue dans ces métropoles (+5,5 % à Lyon et +5,7 % à Bordeaux entre 2020 et 2026), comparativement à la moyenne nationale (+14,4 %), notamment avec la mise en place de l’encadrement des loyers. Quimper ferme à nouveau la marche, seule ville du top 50 enregistrant une perte de pouvoir locatif de -1m² en lien direct avec la forte hausse des loyers sur la période de l’ordre de +23,2%.

Dans un contexte de difficulté d’accès à la propriété avec des taux élevés et de tensions sur le marché locatif, les collectivités locales ont un rôle clé à jouer et disposent, pour cela, de plusieurs leviers d’action à l’échelle territoriale. Depuis 2020, de nombreuses villes ont renforcé leurs politiques locales afin de préserver l’accès au logement, qu’il s’agisse de l’encadrement des loyers, de la régulation des locations touristiques, des orientations en matière d’urbanisme ou encore du développement du logement social. À l’approche des municipales de 2026, le logement s’impose ainsi comme l’un des enjeux structurants des politiques locales, dans des territoires aux réalités de plus en plus contrastées.

« Les difficultés d’accès au logement relèvent aujourd’hui à la fois de dynamiques nationales et de réponses très locales. D’un territoire à l’autre, les enjeux et les marges d’action ne sont pas les mêmes», conclut Alexandra Verlhiac.