Loyers impayés : Ce qui va changer pour les locataires et les aides au logement en 2027

À partir du 1^er janvier 2027, la définition d’un impayé de loyers va changer pour les locataires qui perçoivent une aide au logement. L’objectif : repérer plus tôt les situations de dette locative et déclencher plus rapidement les dispositifs de prévention des expulsions.

Un impayé reconnu plus tôt à partir de 2027

Aujourd’hui, la Caf et la Mutualité sociale agricole (MSA) considèrent qu’il y a impayé lorsque la dette d’un locataire atteint deux mois de loyer charges comprises, après déduction de l’aide au logement. Cette aide peut prendre plusieurs formes : APL, allocation de logement familiale ou allocation de logement sociale.

Le décret du 12 février 2026 modifie cette règle. À partir du 1^er janvier 2027, un impayé sera établi dès que la dette cumulée dépassera 450 euros loyers et charges compris.

Le décret introduit aussi un deuxième cas : l’impayé sera reconnu lorsqu’un locataire aura trois mois de loyers impayés, même si la somme due reste inférieure à 450 euros.

Résultat : les situations d’endettement locatif pourront être repérées plus rapidement qu’aujourd’hui.

Le propriétaire devra toujours signaler l’impayé sous deux mois

Lorsqu’un locataire perçoit une aide au logement et qu’un impayé est constaté, le propriétaire doit prévenir la Caf ou la MSA. Ce signalement doit être effectué dans un délai de deux mois. S’il ne respecte pas cette obligation, le bailleur peut se voir infliger une amende.

Ce délai permet surtout de réagir rapidement. L’objectif est de mettre en place un plan d’apurement de la dette, c’est-à-dire un échéancier pour rembourser progressivement les loyers impayés.

Aujourd’hui déjà, lorsque l’aide au logement est versée directement au locataire, la Caf ou la MSA peut proposer au propriétaire de percevoir cette aide à sa place après le signalement d’un impayé. Le décret confirme le maintien de cette procédure.

L’aide au logement pourra continuer à être versée

Le décret précise aussi les règles de maintien de l’aide au logement. À partir de 2027, un locataire qui perçoit cette aide pourra continuer à en bénéficier même en cas d’impayé de loyers, y compris si le bail a été résilié.

L’objectif est d’éviter que la situation financière du locataire ne se dégrade davantage. Dans certains cas toutefois, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives pourra décider de suspendre l’aide.

Cette suspension pourra intervenir notamment :

• en cas de mauvaise foi avérée du locataire concernant sa situation financière. Cette mauvaise foi pourra être constatée par la commission de surendettement ;
• en cas de troubles de jouissance, par exemple des nuisances sonores importantes ou des dégradations du logement.

Dans ce dernier cas, la suspension ne pourra intervenir qu’après une décision judiciaire d’expulsion devenue définitive.

Les nouvelles règles s’appliqueront uniquement aux signalements faits en 2027

Le nouveau dispositif ne concernera pas toutes les situations en cours. Les règles issues du décret s’appliqueront uniquement aux impayés signalés à partir du 1^er janvier 2027. D’ici là, les règles actuelles restent en vigueur.

Aujourd’hui, par exemple, l’aide au logement peut être maintenue lorsqu’un plan d’apurement de la dette est mis en place, à deux conditions :

• le plan est respecté et validé par la Caf ou la MSA ;
• le locataire a repris le paiement du loyer courant.