Marché immobilier : Ventes en baisse et acheteurs prudents en ce début d’année

Le marché immobilier démarre 2026 sans véritable reprise. Les transactions reculent légèrement et les acheteurs hésitent encore à se lancer. Dans ce contexte, certaines villes comme Marseille ou Caen restent dynamiques.

Un marché immobilier sous tension côté acheteurs

Après une année 2025 marquée par un léger redémarrage, selon l’étude Foncia Transaction, le marché immobilier ralentit dès le début 2026. Les transactions reculent de 3 % au premier trimestre. Janvier et février restent stables, mais mars décroche nettement avec une baisse de 8 %.

Les acheteurs prennent plus de temps avant de se décider. Les taux d’emprunt restent élevés et les banques prêtent de manière plus sélective. Les ménages les plus modestes voient leur capacité d’achat réduite.

Le contexte économique et géopolitique pèse également sur les décisions. De nombreux projets sont reportés ou revus à la baisse.

« Le marché immobilier français démarre 2026 dans un contexte très attentiste : après une stagnation des transactions en janvier et février, mars a enregistré une baisse marquée, reflétant la prudence des ménages face à la hausse des taux et à l’incertitude économique et géopolitique. Malgré un recul global de 3 % des transactions sur le premier trimestre, les délais de vente restent stables et le segment locatif retrouve une dynamique soutenue, traduisant un marché qui n’est pas figé mais demeure prudent », précise Jordan Frarier, président de Foncia Transaction et Foncia Développement.

Prix, délais : un marché immobilier qui résiste sans redémarrer

Malgré le recul des ventes, le marché ne se bloque pas. Les prix baissent légèrement de 1 % à l’échelle nationale. Les biens vendus sont un peu plus grands (+0,7 % de surface en moyenne). Les délais de vente restent stables à 96 jours, soit un peu plus de trois mois.

Concrètement, les biens continuent de se vendre, mais plus lentement. Les acheteurs négocient davantage et comparent plus longtemps avant de s’engager.

La structure des projets évolue peu. La résidence principale domine largement avec 55 % des achats. L’investissement locatif représente 32 % des acquisitions, confirmant son retour. Les résidences secondaires restent minoritaires (13 %).

Selon les régions, les écarts restent importants. Certaines zones comme la Bourgogne-Franche-Comté ou la Nouvelle-Aquitaine ajustent leurs prix. D’autres, comme la Bretagne ou le Centre-Val de Loire, montrent des signes de dynamisme, notamment sur les surfaces achetées.

Caen et Marseille, deux marchés qui résistent

Certaines villes échappent à cette prudence généralisée. À Caen, les ventes reculent de 15 %, mais cette baisse s’explique par un nombre réduit de biens commercialisés par le réseau Foncia. Sur le terrain, le marché reste actif. Les logements se vendent en 59 jours en moyenne, bien plus rapidement que la moyenne nationale.

Le prix moyen s’établit à 3 044 €/m² (-1,4 %). La ville attire notamment les investisseurs, qui représentent 43 % des achats, portés par la forte demande locative étudiante.

« Le marché caennais demeure particulièrement attractif. Il se distingue par une forte proportion d’investissements locatifs, qui représentent 43 % des projets d’achat, un niveau nettement supérieur à la moyenne nationale. Les investisseurs continuent ainsi de dynamiser le marché locatif et contribuent à maintenir une activité transaction soutenue, notamment sur les studios et T2. Au premier trimestre, cette dynamique se traduit par des délais de vente très courts, inférieurs à 2 mois en moyenne », explique Julien Del Bianco, directeur des ventes de Foncia Transaction Basse-Normandie.

À Marseille, la dynamique est plus nette. Les transactions progressent de 24 % sur le trimestre, après déjà +13 % en 2025. Les prix atteignent 2 888 €/m² (+4 %), un niveau qui reste accessible pour une grande métropole. Les délais de vente se réduisent à 78 jours, signe d’un marché fluide.

La majorité des achats concerne la résidence principale (61 %), mais l’investissement locatif reste actif (27 %), notamment sur les petites surfaces.

« Marseille se distingue par sa diversité de prix, qui permet à chaque profil d’acquéreur de concrétiser un projet immobilier. Cette accessibilité, rare pour une grande métropole, permet aux ménages de rester dans la ville et de s’adapter en fonction de leurs besoins et de leur budget. On observe ainsi une répartition des projets selon les quartiers, avec des secteurs plus centraux privilégiés pour les résidences principales et d’autres offrant de réelles opportunités en matière d’investissement locatif. Cette configuration soutient durablement l’activité », souligne Rachid Bel Hadj, directeur des ventes Foncia Marseille.

Un printemps décisif mais encore fragile

Le printemps représente traditionnellement une période clé pour l’immobilier. En 2026, les perspectives restent incertaines. Un signal positif apparaît toutefois : le nombre de biens confiés à la vente aux agences Foncia a progressé de 4 % en mars. Cette hausse peut annoncer un regain d’activité dans les prochains mois. Mais cette reprise reste fragile. Une nouvelle hausse des taux pourrait freiner les acheteurs.

« Le printemps constitue traditionnellement un temps fort pour le marché immobilier. Cette année, il se déroule certes dans un contexte incertain, marqué par une confiance des ménages encore fragile. Néanmoins cette période demeure favorable à la concrétisation des projets. Nous conseillons aux acquéreurs de sécuriser dès à présent leurs conditions de financement, ce qui contribuera par effet de réciprocité à créer un environnement toujours propice à la vente. La forte progression des mandats confiés en mars témoigne par ailleurs de ce dynamisme et laisse entrevoir un possible redémarrage de l’activité », conclut Jordan Frarier.