Le marché de l’immobilier boosté par des taux bas mais bridé par l’emploi

MeilleursAgents publie la 84ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier résidentiel à Paris, en Île-deFrance et dans les dix plus grandes villes de France. Basé sur les promesses de vente signées entre le 1er et le 30 septembre 2016 qui se transformeront en actes authentiques dans les 3 prochains mois, ce baromètre est un indicateur avancé de l’évolution des prix de l’immobilier

L’analyse de Sébastien de Lafond

Des prix en hausse de 2,5% à 4% depuis le début de l’année à Paris,Lyon, Nantes et Bordeaux…

L’évolution des prix à Paris et dans les plus grandes villes de France suit trois parcours distincts. Un premier groupe voit les prix augmenter de +2,5 à +4% depuis le 1er janvier. Ce groupe dynamique comprend Paris, Lyon, Nantes et Bordeaux, des villes qui bénéficient d’une certaine reprise économique et attirent de plus en plus d’entreprises et de ménages. Pour autant, le marché n’explose pas dans ces grandes villes et les hausses de prix restent mesurées comparées à d’autres périodes. A Paris, les prix ont augmenté de +0,4% en moyenne au mois de septembre. Les petites surfaces (studio et deux pièces) voient même leurs prix augmenter de +0,8% en un mois alors que les prix des grandes surfaces (3 pièces et plus) sont restés stables.

Un deuxième groupe (Toulouse, Lille, la Petite Couronne parisienne) voient leurs prix augmenter légèrement jusqu’à +2% depuis le début de l’année. Ces marchés locaux ne progressent que grâce aux gains de pouvoir d’achat générés par la baisse continue des taux d’intérêt. La Petite Couronne a vu ses prix augmenter de +0,3% au mois de septembre (+0,2% dans les Hauts-de-Seine, +0,4% en Seine-Saint-Denis et +0,3% dans le Val-de-Marne).

… mais en baisse à Marseille, Nice, Strasbourg ou Montpellier

Le troisième groupe reste baissier. A Marseille, Nice, Strasbourg, Montpellier et dans les départements de la Grande Couronne, les prix continuent de baisser sur des marchés atones où une faible demande ne parvient pas à s’accorder à une offre trop exigeante. Les prix de la Grande Couronne ont baissé partout en septembre (-0,3% en Seine-et-Marne, -0,2% dans les Yvelines, -0,5% en Essonne et -0,3% dans le Val d’Oise).

Partout ailleurs, dans les zones rurales et les petites villes de province, le marché reste atone et les prix orientés à la baisse. Seules quelques zones particulièrement recherchées ou bénéficiant d’un dynamisme local spécif que tirent leur épingle du jeu.

Seuls les ménages solvables bénéficient de conditions exceptionnelles

La baisse continue des taux poursuit son œuvre. Les ménages solvables bénéficient de conditions d’achat exceptionnelles… Les autres sont écartés inexorablement du marché. La situation reste fragile et la hausse spectaculaire du chômage au mois d’août en témoigne fortement. Certes, certains peuvent expliquer cette montée de fièvre par des arguments conjoncturels et la baisse de fréquentation des zones touristiques après les attentats terroristes. Néanmoins, le paysage économique reste morose et ne parvient pas à sortir significativement et durablement de la crise. La fragilité du marché de l’emploi explique pourquoi le marché immobilier ne s’enflamme pas alors que le crédit est quasiment gratuit. Aucune spéculation, aucune tension, aucune bulle et aucun risque d’embrasement.

La prudence reste de mise

Il faut donc rester prudent. Compte tenu de la situation économique et de la politique de la BCE et des autres banques centrales, les probabilités d’augmentation des taux d’intérêt à court ou moyen terme restent très faibles… Même si cette politique ne donne pas (encore) les résultats escomptés, il serait hasardeux de parier sur une reprise économique forte et durable. Dans ces conditions, il ne faut pas espérer réaliser de plus-value à court terme, un constat qui a l’avantage de réduire à néant les risques de spéculation. Il est en revanche tout à fait possible de réaliser de bonnes affaires pour un achat résidentiel et d’en attendre légitimement un rendement à long terme tout à fait satisfaisant. Il faut pour cela, bénéficier de la manne des taux et choisir des produits de bonne qualité (situation, qualité du bâti, dynamisme local, transport, liquidité du marché…).

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