La vente à réméré : une alternative au financement bancaire

Le réméré : un financement extra-bancaire

La vente à réméré s’adresse à des propriétaires de biens immobiliers qui souhaitent obtenir des liquidités en monétisant leur bien immobilier. Le réméré n’est pas un nouveau prêt bancaire mais une transaction immobilière. Concrètement, le propriétaire reçoit des fonds en vendant son bien immobilier tout en continuant à l’occuper. L’avantage de la vente à réméré pour le vendeur est de pouvoir racheter le bien à tout moment à un prix de rachat fixé dès le départ de l’opération. Il garde aussi la possibilité de le revendre et d’encaisser un complément de prix égal à la différence entre le prix de revente et le prix de rachat.

Le prix de vente du bien en réméré varie entre 50 et 70% de sa valeur réelle. Il est déterminé en fonction du besoin de financement du vendeur. Le prix de rachat est souvent égal ou légèrement supérieur au prix de la vente à réméré. En contrepartie de l’occupation du bien, le vendeur doit s’acquitter d’une indemnité d’occupation jusqu’à la sortie du réméré.

La solution de réméré se déroule donc en 3 étapes, à savoir la vente, l’occupation du bien et le rachat. C’est un moyen pour obtenir des fonds sans faire appel au système bancaire. Elle est utilisée par des propriétaires qui ne répondent pas à tous les critères exigés par les établissements bancaires : personnes en CDD, séniors, entrepreneurs, etc.

L’opération est fondée juridiquement sur les articles 1659 à 1673 du Code civil : « La faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l’article 1673. » Depuis 2009, la vente à réméré a été renommée « vente avec faculté de rachat » dans le Code civil. Certains professionnels parlent également de portage immobilier.

Contractuellement, la vente à réméré est un acte de vente immobilière qui a la particularité de contenir deux clauses spécifiques : une faculté de rachat et une convention d’occupation. Ces deux clauses permettent au vendeur de rester dans son bien et de le racheter quand il le souhaite. Comme pour toute vente immobilière, l’acte est rédigé par un notaire qui sécurise l’opération.

Les textes prévoient une durée maximale de cinq années pour racheter le bien. Au-delà de cette limite, la faculté de rachat n’est plus valable. Dans la pratique, l’acquéreur et le vendeur définissent une date limite d’exercice de la faculté de rachat qui oscille entre 18 et 36 mois suivant les projets.

Quels sont les risques d’une vente à réméré ?

Le premier danger qui vient à l’esprit est de ne pas pouvoir racheter son bien dans le délai imparti. En effet, si vous n’êtes pas en mesure de financer le rachat du bien, vous perdez votre bien pour un prix inférieur à sa valeur réelle et l’opération s’avère néfaste.

Afin d’éviter cet écueil, il est nécessaire d’anticiper le financement du rachat du bien avant la signature de la vente à réméré. Pour ce faire, le vendeur doit maximiser sa future capacité d’emprunt pour s’assurer de pouvoir racheter dans de bonnes conditions. Le fruit de la vente à réméré doit solder l’intégralité des crédits du vendeur et laisser un apport personnel pour le rachat. Dans le cas contraire, l’obtention d’un crédit pour le financement du rachat risque de ne pas aboutir.

Pour éviter de se retrouver dans une impasse, il est préférable d’être accompagné par un professionnel habitué à ce type d’opération. Il analysera la capacité de financement du vendeur pour déterminer la faisabilité de l’opération. Si celle-ci s’avère insuffisante pour envisager sereinement le rachat, il n’hésitera pas à lui déconseiller le réméré.

Un autre danger de la vente à réméré est de sous-estimer son coût. Contrairement à un prêt, il n’y a pas de frais de dossier ou de taux d’intérêt. Les principaux frais de la transaction sont l’indemnité d’occupation, la marge au rachat, les frais de notaire et l’éventuelle commission de l’intermédiaire. Ces différents coûts doivent être connus du vendeur pour qu’il étudie son intérêt à réaliser cette opération et comprenne tous les tenants et aboutissants.

Le vendeur peut également demander conseil au notaire qui instruit l’opération. Le notaire a un devoir d’impartialité et de conseil auprès de chaque partie. Il répondra aux questions du vendeur et s’assurera de sa bonne compréhension de l’opération avant la signature.

Pour en savoir plus sur le fonctionnement d’une vente à réméré, vous avez la possibilité de consulter le site spécialisé mediationimmo.fr.