LMNP : Comment optimiser sa fiscalité grâce au régime réel ?

En matière d’investissement immobilier, la location meublée se démarque très largement par rapport à la location vide car, en plus de sa souplesse juridique, elle permet surtout aux bailleurs de dégager une meilleure rentabilité, grâce à des loyers plus élevés, auxquels s’applique une fiscalité plus favorable, à condition tout de même d’avoir choisi le bon régime fiscal. 

Le régime réel en LMNP : de quoi s’agit-il ? 

Le régime réel est l’un des deux régimes fiscaux dont les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) ont la possibilité de relever. En effet, puisque les revenus de location meublée relèvent du régime des bénéfices industriels et commerciaux, au contraire des revenus de location vide qui constituent des revenus fonciers, les loueurs ont la possibilité de recourir, soit au régime micro-BIC, aussi appelé régime de l’abattement forfaitaire, soit au régime réel d’imposition.

Et si le premier est souvent plus utilisé que le second, souvent par simplicité ou méconnaissance, c’est pourtant bien le régime réel qui, dans la grande majorité des cas, est synonyme de la meilleure optimisation fiscale. Chez Jedéclaremonmeublé.com il est possible d’être accompagné dans vos démarches pour passer au régime réel.

Pourquoi le régime réel est souvent plus avantageux que le micro-BIC ? 

Au régime micro-BIC, les recettes annuelles se voient appliquer un taux d’abattement forfaitaire afin de déterminer le résultat imposable sur lequel sera calculée l’imposition des loueurs. Or, en location meublée, les bénéfices réalisés sont imposés sur la base du taux marginal d’imposition, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux ou, dans certains cas, les cotisations sociales.

L’enjeu devient donc, pour éviter une imposition trop importante, de réduire au maximum le résultat imposable, chose que le régime micro-BIC ne parvient pas à réaliser, en assurant même aux loueurs de payer des impôts chaque année. Au contraire, le régime réel, fort du double mécanisme de déduction que représente la possibilité de déduire une longue liste de charges ainsi que l’amortissement de la valeur du logement et de tout ce qui le compose, permet d’écraser bien plus efficacement le résultat fiscal, ramenant même parfois le montant imposable des loueurs à zéro, synonyme d’une imposition nulle. 

Pourquoi se faire accompagner par un expert-comptable spécialisé LMNP ? 

Si le régime réel est plus avantageux fiscalement, il exige une tenue rigoureuse de sa comptabilité, et le respect de certaines obligations déclaratives et fiscales, comme l’envoi d’une liasse fiscale.

Ainsi, pour se simplifier la tâche, et gagner du temps tout en réduisant le risque de commettre une erreur, la meilleure solution reste le recours à un acteur spécialisé, qui saura guider et assister le bailleur au travers de toutes ses obligations. 

Comment passer au régime réel en pratique ? 

Si le régime fiscal applicable à l’activité de location meublée est choisi une première fois lors de l’enregistrement de l’activité sur le site de l’INPI, rien n’empêche les loueurs qui le peuvent d’en changer par la suite.

Ainsi, chaque année, de nombreux loueurs qui souhaitent passer du régime micro-BIC au régime réel réalisent une levée d’option pour ce régime. Par un simple message envoyé de leur compte professionnel, et à condition de le faire dans les temps, il est ainsi possible de passer d’un régime à l’autre, et ce sans engagement. 

Ce qu’il faut retenir

Le régime réel n’est pas le plus répandu. Pourtant, c’est souvent le plus avantageux. De nombreux loueurs encore au micro-BIC auraient intérêt à s’y intéresser notamment dans le cadre d’une location de courte durée. La loi Le Meur a en effet revu à la baisse les taux d’abattement du micro-BIC. Résultat : une imposition plus lourde sur les revenus perçus en 2025.