Loueur en meublé LMP/LMNP : Pourquoi choisir le régime réel ? 

Il ne reste que quelques semaines aux loueurs en meublé, qu’ils soient professionnels (LMP) ou non-professionnels (LMNP), pour déclarer les revenus locatifs qu’ils ont perçus en 2022. Ces revenus doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Sachant que dans 85 % des situations, le régime réel est plus intéressant que celui du Micro-bic, Mallory Boutron, responsable du pôle Fiscalité chez Jedéclaremonmeublé.com, fait le point sur les atouts du régime réel quand on loue en meublé.

Le régime réel BIC : une opportunité à saisir pour les loueurs en meublé

Le choix du régime réel BIC permet généralement au contribuable d’éviter toute imposition, ce qui ne sera jamais le cas au régime micro-BIC. En effet, le régime micro-BIC permet uniquement un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes locatives pour le calcul de l’impôt sur le revenu (cet abattement pouvant atteindre 71 % si le logement est classé « meublé de tourisme »). Ainsi le loueur au régime Micro-bic sera toujours imposé dans sa tranche marginale d’imposition sur une partie significative des loyers perçus.

« En revanche, en optant pour le régime réel, le loueur en meublé pourra déduire des loyers perçus en 2022 toutes les charges qu’il a supportées cette même année dans l’intérêt de l’activité, notamment les frais d’acquisition (frais de notaire, commission d’agence), précise  Mallory Boutron. Il pourra également amortir la valeur du logement (hors terrain), du mobilier et des gros travaux. En général, pendant plusieurs années, cela lui permettra de ne pas payer d’impôt sur les loyers perçus. »

Quels sont les loueurs en meublé qui peuvent ou doivent déclarer au régime réel ?

Pour les bailleurs ayant débuté leur activité de location meublée courant 2022, il est en effet possible de lever l’option pour le régime réel jusqu’à la date du dépôt de la première déclaration de revenus locatifs, soit le 18 mai 2023 en cas de télédéclaration.

Pour ceux qui hésitent encore entre le régime réel et le régime micro-bic, il est urgent de se décider ! Si la première déclaration est faite au régime micro-bic, le loueur perd la possibilité de déduire les frais d’acquisition (frais de notaire et commission de l’agence immobilière).

Pour les contribuables qui ont opté pour le régime réel en 2022 ou antérieurement, attention, cette option a dû être réalisée avant la date limite de dépôt de leur déclaration de revenus personnels, soit en mai-juin 2022, l’échéance précise dépendant de la zone géographique et du mode de déclaration du contribuable (papier ou internet). Les loueurs qui n’ont pas respecté cette échéance devront déclarer les recettes perçues en 2022 au régime micro-bic, leur option n’étant valable que pour les recettes 2023. Notez que l’option est valable 1 an et se reconduit ensuite tacitement.

Les bailleurs qui ont retiré de leur activité de location meublée, au niveau du foyer fiscal, plus de 72 600 € en 2022 (ou plus de 176 200 € en cas de logement classés « meublé de tourisme »).

Échéance 2023 à retenir : 3 mai pour les déclarations papier et 18 mai pour les télédéclarations

Ceux qui souhaitent adresser une déclaration papier doivent respecter l’échéance du 3 mai 2023. Cependant, les loueurs en meublé déclarant au réel ont l’obligation de télétransmettre leur liasse fiscale à l’administration. A défaut, ils s’exposent aux sanctions prévues par l’article 1738 du CGI.

Comme chaque année, un délai supplémentaire de 15 jours calendaires est accordé aux utilisateurs des téléprocédures. Ainsi la déclaration au régime réel doit être télétransmise au plus tard le 18 mai 2023.