Immobilier 2025 : +18 % de biens en vente, des prix qui résistent

Le marché immobilier français montre des signes de reprise en 2025, après une année 2024 atone. Selon GoFlint, le stock de biens à vendre a bondi de 18 % en un an, alors que les prix restent quasiment inchangés au niveau national. Une tendance favorisée par un léger assouplissement des conditions de crédit.

Forte progression du stock de bien à vendre

Avec plus de 1,1 million de biens uniques commercialisés en France au Printemps, l’offre de bien en vente a progressé de +7,7 % en trois mois par rapport au second semestre 2025. Par rapport à la même période en 2024, le stock en vente a progressé de 18 % (+176 000 unités).

Cette hausse est principalement portée par les 20 départements les plus peuplés, qui concentrent à eux seuls 46 % du volume national. En tête, la Loire-Atlantique, la Gironde ainsi que l’ensemble des départements franciliens (hors Paris, +5 %) enregistrent chacun une progression des stocks supérieure à 8 %. Malgré cette dynamique, la structure du marché reste stable : 76 % des biens restent classés C à E, 13 % sont notés F ou G, et 12 % affichent une performance énergétique A ou B.

… surtout des biens immobiliers classés C,D et E

Le détail des performances énergétiques confirme une augmentation du stock particulièrement significative pour les biens dont le DPE est classés C-D -E : 

• + 7 430 de biens mis en vente qui affichent un DPE A-B soit une augmentation de 5,9 %
• + 62 947 de biens mis en vente qui affichent un DPE C-D-E (+7,8%)
• + 11 720 de biens mis en vente qui affichent un DPE F-G (+8,7%)

“Cette reprise modérée reste largement dépendante des conditions de financement proposées par les établissements bancaires, dans un contexte où la baisse des taux semble marquer une pause alors que les banques prêtent avec une marge quasiment nulle par rapport à leurs propres coûts de financement », souligne Mihai Gavriloiu, CEO et co-fondateur de GoFlint.

Et d’ajouter : « Les marges de négociation, qui sont estimées entre 5,5 % et 7,5%, enregistrent une légère progression par rapport au premier semestre 2024. Cela suggère que certaines hausses de prix affichées sont en partie tempérées lors des phases de vente. Nous attribuons en partie cette évolution à une prise en compte progressive de la hausse des DMTO dans les négociations. »

Des prix stables, mais de fortes disparités locales

Depuis janvier 2025, les prix immobiliers au niveau national (tous DPE confondus) n’ont progressé que de 0,4 %, et de 0,9 % entre mars et juin. Une stabilité qui s’explique notamment par la baisse moyenne de 22 points de base des taux de crédit observée au premier semestre.

Parmi les 40 villes de plus de 100 000 habitants, seules 14 enregistrent une hausse supérieure à 2 %, Paris en tête avec +2,3 %. À l’inverse, six villes voient leurs prix reculer. Lyon, Nantes et Bordeaux affichent une quasi-stagnation, malgré des taux plus favorables.

Le DPE toujours déterminant dans la valorisation

Au deuxième trimestre 2025, les prix dans ces grandes villes ont progressé en moyenne de 0,6 %. Les logements les plus énergivores (DPE F-G) ont vu leurs prix augmenter de 1,3 %, mais restent 15,8 % moins chers que les biens A-B, soit un écart de 595 €/m². L’écart avec les C-D-E est de 7,3 % (251 €/m²).

Sur l’ensemble du semestre, les écarts de « valeur verte » restent constants :

Maisons F-G vs A-B : -35 %

Appartements F-G vs A-B : -18 % hors Paris (-11 % à Paris)

Sur le premier semestre 2025 les écarts avec la valeur verte (excluant Paris) sont restés constants . Les appartements de DPE F-G vs. A-B affichent -18% (Paris -11%). Et les maisons de DPE F-G vs. A-B affichent -35%.

Le classement des prix des passoires thermiques reste stable depuis fin 2023 en prix attendu (frais d’agence inclus). Le Top 3 inclue Paris (10 821€), Boulogne Billancourt (8 838€) et Montreuil (6 171€) et le Low 3 inclue St-Etienne (1 226€), Mulhouse (1 516€) et Limoges (1 520€).

« L’instabilité règlementaire autour de la performance énergétique est un facteur majeur de risque compte tenu du poids du DPE dans la détermination du prix. Près de 20 % des logements classés passoires thermiques pourraient obtenir un quitus réglementaire sans amélioration effective de leur performance énergétique. Les 3,4 millions de passoires restantes risquent de subir une décote encore plus marquée, surtout si les rénovations d’ampleur ne bénéficient pas d’un programme de soutien pérenne comme MaPrimeRenov’ », explique Mihai Gavriloiu.

Droits de mutation : La hausse des DMTO pése sur les prix

Adoptée par la majorité des collectivités, la hausse des droits de mutation (DMTO) de 4,5 % à 5 % est en vigueur depuis avril 2025. Elle entraîne un surcoût direct de 0,5 % sur le prix d’achat, soit 2 500 € pour un bien à 500 000 €.

« La légère reprise du marché est fragilisée par les conditions de crédit encore restrictives. L’effet des hausses de DMTO et l’incertitude autour de la réglementation sur la performance énergétique pourraient freiner cette dynamique« , prévient Mihai Gavriloiu, expert chez GoFlint.

Méthodologie : L’analyse repose sur un échantillon de données couvrant la période du 1er avril au 30 juin 2025, portant sur :

• 1 153 572 propriétés uniques en France métropolitaine et en Corse, dont 181 514 situées dans des villes de plus de 100 000 habitants.
• Données collectées par Casafari, à partir de sources accessibles publiquement et des annonces diffusées sur le portail GoFlint.

Les estimations de prix sont exprimées frais d’agence inclus (FAI), hors droits d’enregistrement et hors marges de négociation, sur la base du prix médian des annonces dépubliées.

Les données liées à la rénovation énergétique proviennent des bases propriétaires de Casam, fondées sur plus de 43 000 chantiers, complétées par des estimations de tiers (matériaux, coûts artisan RGE).

Les partenaires de GoFlint pour cette édition de La Vigie sont Casafari, Casam et Concrete AM.