Crédit immobilier : « La transférabilité et portabilité des prêts, une fausse bonne idée », Bruno Rouleau (Fédération du Courtage en Crédit)

En bref
Dans cette tribune exclusive, Bruno Rouleau, délégué général de la Fédération du Courtage en Crédit estime que la transférabilité et la portabilité des crédits immobiliers sont une fausse bonne idée. Selon lui, ces dispositifs, pourtant défendus par la FNAIM et certains parlementaires, se heurtent à des limites économiques, juridiques et bancaires majeures.

La transférabilité, une idée portée par la FNAIM et la Parlement

Face au grippage de la distribution des crédits immobiliers en 2023, la FNAIM avait été porteuse de l’idée qu’un aménagement législatif avec obligation de prévoir des clauses de portabilité et/ou de transférabilité des crédits pour aider à la reprise de l’activité de transaction. Cette idée avait notamment été relayée par le Conseil National de l’Habitat dans le cadre des propositions faites au gouvernement de l’époque.

Toujours sur l’instance de la FNAIM, sans aucun doute inspirée par ce qui peut exister notamment dans des pays anglo-saxons, le député Damien Adam avait déposé une proposition de loi (PPL n° 2583 enregistrée le 2 mai 2024 et renvoyée devant la Commission des Affaires Economiques) ayant pour objectif de rendre la clause de portabilité obligatoire dans les contrats de prêt. Cette proposition n’a pu être examinée du fait de la dissolution de l’Assemblée nationale de mi-2024.

Enfin, le sénateur du Maine et Loire, Grégory BLANC, relançait le débat le 7 novembre 2024 dans le cadre d’une question au gouvernement, et plus spécifiquement au ministre de l’Economie et des Finances (pardon d’abréger le détail de l’appellation complète du ministère…), avant de se voir répondre une fin de non-recevoir le 3 avril 2025 par ce même ministère.

Alors, pourquoi cet entêtement à vouloir faire passer cette idée ? Pourquoi la ou les réponses demeurent invariablement toutes négatives ? Et pourquoi les refus politiques trouvent une motivation légitime dans l’imbroglio législatif et dans une réalité économique bancaire assez simple ?

Portabilité et transférabilité : de quoi parle-t-on ?

Avant toute chose, il n’est pas inutile de rappeler la différence entre les deux options et leur définition.
La portabilité d’un crédit est le fait de pouvoir poursuivre le remboursement d’un engagement d’emprunt sur un autre projet que celui pour lequel le crédit a été consenti.

La transférabilité consiste en basculant l’encours restant du prêt en cours pour un même bien, mais sur un nouvel emprunteur. Pour faire très (trop diraient les juristes, qu’ils me pardonnent !), la portabilité est attachée à l’emprunteur, la transférabilité au bien.

Dans les deux cas, ce sont des options conventionnelles qui sont attachées au contrat de prêt consenti entre un établissement de crédit et l’emprunteur. Ces options ne sont pas contraires à la Loi ni à la protection du consommateur. Mais elles rencontrent des obstacles de taille dans la réalité économique du marché du crédit, du marché immobilier, et surtout au regard des obligations et contraintes imposées aux établissements financiers prêteurs.

Pourquoi la portabilité reste illusoire

S’agissant de l’impact de la situation des taux d’intérêt, il apparait évident, pour qui côtoie les marchés financiers, que la portabilité ou la transférabilité n’aurait que peu d’effet. Dans le cas où les taux descendraient, les emprunteurs auraient tout intérêt à souscrire un nouveau contrat de prêt aux conditions du marché plutôt que de continuer ou de transmettre un contrat plus cher. Le rappel de l’écrasante majorité des prêts à taux fixes est totalement fondé dans réponse ministérielle -et c’est d’ailleurs une exception bien française que cela, et qui s’en plaindrait au travers les différentes crises vécues ces 15 dernières années ? -.

C’est d’ailleurs ce qui s’est produit à plusieurs reprises sur ces trente dernières années, avec des vagues de renégociations lorsque les conditions de marché conduisaient les emprunteurs à renégocier leurs contrats. Et bien évidemment, en cas de revente du bien auquel est attaché le crédit, il va sans dire que l’emprunteur aura intérêt à se défaire de l’emprunt en cours pour en souscrire un nouveau.

Transférabilité : un casse-tête juridique et bancaire

Et concernant la transférabilité, cela pose le sujet de la cohérence avec les Lois sur le Droit de la Consommation. En effet, tout comme cela a été la cause des modifications sur le prêt Epargne Logement (qui ne donne plus légalement un droit au prêt à l’issue de la période d’épargne comme cela était le cas à son origine), la Loi oblige les banques à consentir un crédit en s’assurant de la solvabilité des emprunteurs lors de l’octroi du crédit, mais aussi dans la capacité vraisemblable à leur solvabilité pendant toute la durée du prêt. Or, la transférabilité voudrait dire que la banque ne pourrait s’opposer à la poursuite du remboursement par un nouvel emprunteur, dont la banque n’aurait pas étudié la solvabilité.

Et j’y ajoute également tous les arguments de la portabilité précédemment évoqués au regard du montant des capitaux nécessaires à la réalisation du projet.

Toujours à propos de la transférabilité, cela signifierait qu’il faudrait pouvoir adapter les règles d’attribution des prêts réglementés, notamment s’agissant des primo-accédants, qui pourraient se voir priver de l’octroi de prêts plus avantageux du fait de l’encours « récupéré »….

Enfin, que l’on soit vindicatif à l’égard des banques ou reconnaissant de leurs compétences et de leur solidité, ces dernières supportent des contraintes législatives et surtout réglementaires très fortes. Elles doivent ainsi répondre de leurs décisions et actions sur plusieurs points cumulatifs :

• Comme le précise la réponse gouvernementale, les banques devraient porter un encours plus longtemps puisque les prêts seraient poursuivis. Or le coefficient d’emploi (ratio entre crédits et ressources collectées) en serait déséquilibré, tant en termes de volumes que de durée. Et cela aurait pour conséquence de gripper le mécanisme d’octroi de nouveaux crédits à l’achat.

• Comme les prêts immobiliers sont majoritairement à taux fixe, les banques auraient beaucoup de mal à se garantir sur le risque de taux à très long terme. Depuis plusieurs décennies, on constate une durabilité (c’est-à-dire une durée effective de détention des prêts) comprise entre 8 et 12 ans, selon les périodes et les natures de biens immobiliers. Les conditions tarifaires et les provisions pour risques de taux et de défaillance sont calculées sur ce constat. Envisager que la durée effective de l’encours soit proche de celle de la durée initiale conduira les banques à trouver des resources en adéquation avec cet allongement d’encours. Or comme de telles durées (durée moyenne des crédits en juillet 205 = 252 mois) ne trouveront pas de contrepartie sur les marchés financiers, le législateur les contraindrait à faire des provisions supplémentaires. Ce qui, là aussi, influerait le ratio sur la capacité d’octroi de crédit (ratio Ter Core, qui rapproche le niveau d’engagements et de risques au regard des fonds propres de la banque), et donc gripperait les volumes de nouveaux crédits distribués.

• Et comme je l’ai déjà dit, il y a fort à parier que les nouveaux crédits en complément des crédits transférés ou portés seraient beaucoup plus chers qu’actuellement, pour compenser la prime de risque et les encours. Ce qui ne serait pas un avantage pour les emprunteurs, et notamment ceux qui seraient les plus modestes.

Tout ceci conforte les éléments de la réponse gouvernementale. La réponse court-termiste  d’une modification des règles des crédits fragiliserait le système bancaire français, et finalement pénaliserait davantage qu’il n’aiderait le marché de la transaction immobilière.

Ou alors, il faudrait se résoudre à généraliser la pratique de crédits à taux variables ou révisables dans les contrats de prêts immobiliers, ce à quoi je doute que le consommateur français aspire. La vraie réponse serait plutôt à rechercher du côté des critères du Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF) et dans une fluidification du marché lui-même.

Enfin, tout ceci n’est juste que mon avis…