Immobilier : Rénover ou vendre, le dilemme des propriétaires-vendeurs en 2025 

« La maison qu’on voulait vendre 280 000 €, on nous en proposait à peine 230 000 € à cause du DPE. On a cru qu’on n’aurait pas le choix », racontent Sophie et Jean, propriétaires dans l’Essonne.

Ce scénario, de nombreux vendeurs le connaissent … De plus en plus, les passoires thermiques se bradent. Jusqu’à 20 % de moins qu’un bien équivalent rénové.

« Je le vois tous les jours, confirme Sylvain Gruelles. Des propriétaires veulent vendre vite pour éviter les travaux mais ils réalisent qu’ils perdent bien plus que ce que coûterait une rénovation intelligente. »

Et il ajoute : « Ce que je vois arriver ? Dans cinq ans, certains biens non rénovés ne trouveront tout simplement plus preneur. Les propriétaires qui n’anticipent pas se retrouveront avec un actif gelé. »

Le maître d’œuvre et expert en rénovation analyse la situation et explique pourquoi il ne faut pas céder au marché, faire les frais d’une baisse de prix et plutôt penser à se lancer dans une rénovation.

Le piège des apparences

En surface, les prix immobiliers semblent se stabiliser : +0,5 % au 1^ᵉʳ trimestre 2025, après un an et demi de baisse. Mais la réalité est contrastée : « Dans les faits, un appartement rénové se vend. Une maison mal classée se négocie brutalement. C’est là que se fait la différence. »

Ce que les propriétaires n’anticipent pas

Depuis le 1^er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location. Les F suivront en 2028. « Je rencontre des bailleurs qui découvrent qu’ils ne peuvent plus louer. C’est un choc. Mais avec un audit, on trouve souvent des solutions réalistes pour regagner deux classes », reprend l’expert.

Et le coût ? « Oui, les matériaux sont chers. Le ciment a pris 40 %, les tuiles 45 %. Mais il faut comparer : une décote à la revente, c’est parfois 50 000 €. Avec les aides – éco-PTZ, CEE, bientôt MaPrimeRénov’ -, le reste à charge est bien moindre.»

Ce que les gens ne savent pas

Beaucoup de propriétaires pensent qu’un petit rafraîchissement suffit. Mais un simple changement de fenêtres ne fera jamais remonter une passoire de deux classes. « 80 % des devis que je vois sont mal calibrés : on propose aux gens des pompes à chaleur sans isoler d’abord. Résultat, des travaux inefficaces et une perte sèche», poursuit Sylvain Gruelles.

Les banques méfiantes

Les banques refusent encore trop souvent de financer les travaux si le plan n’est pas solide. Un client à Orléans s’est vu refuser un prêt parce qu’il ne présentait qu’un devis vague. Avec un vrai dossier, il a obtenu 40 000 € d’éco-PTZ.

« La pire erreur est de vendre sans avoir fait au moins un audit énergétique, reprend l’expert. Vous perdez d’office entre 15 et 20 % du prix. »

Vendre en ayant préparer le terrain

Sylvain Gruelles défend l’idée qu’il faut arrêter d’opposer « vendre » et « rénover ». « Certains de mes clients choisissent de rénover partiellement ou même de préparer un dossier de travaux pour l’acheteur. Ils joignent à leur annonce un audit, des devis, et les aides mobilisables. Résultat : la négociation n’est plus sur le prix, mais sur un projet. »

Le vrai tournant de la performance énergétique

Pour l’expert, nous vivons une rupture : « La valeur d’un logement ne se joue plus seulement sur l’adresse ou la surface. Elle se joue sur sa performance énergétique. Dans cinq ans, une maison non rénovée sera un actif toxique. C’est aujourd’hui qu’il faut choisir si on subit… ou si on anticipe. »

La question n’est donc plus : vendre ou rénover ? Mais : comment transformer son logement pour qu’il garde de la valeur dans les années à venir ?