Achat immobilier et don familial : Profitez de cette aide fiscale méconnue pour réunir 300 000 €

La loi de finances 2025 a créé un dispositif fiscal encore trop peu utilisé, alors qu’il peut réellement accélérer l’accession à la propriété. Il permet de recevoir jusqu’à 300 000 € de vos proches sans payer de droits de donation, pour financer un achat immobilier ou des travaux de rénovation énergétique. Un double avantage : vos parents ou grands-parents transmettent une partie de leur patrimoine en toute légalité, et vous, vous franchissez plus facilement le cap de l’achat. Cette mesure, centrée sur la donation familiale pour l’achat immobilier, reste une opportunité largement sous-exploitée.

Quel est ce dispositif dispositif exceptionnel ?

Ce mécanisme est prévu par l’article 71 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, qui a rétabli l’article 790 A bis du Code général des impôts.
Il permet d’exonérer de droits de donation les sommes d’argent versées par un parent, grand-parent, arrière-grand-parent, ou un oncle/tante sans descendant, à condition qu’elles soient utilisées dans les six mois pour :

• acheter un logement neuf ou en état futur d’achèvement,
• ou financer des travaux de rénovation énergétique dans la résidence principale du bénéficiaire (travaux éligibles à MaPrimeRénov’).

Ce dispositif s’applique uniquement aux dons effectués entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. Son objectif est triple : aider les ménages à constituer un apport suffisant, faciliter l’accession à la propriété malgré la hausse des taux et soutenir la rénovation énergétique des logements.

Qui peut vous aider à financer votre achat ?

Dans le cadre de ce dispositif exceptionnel, les donations peuvent être effectuées par :

• les parents
• les grands-parents
• les arrières grands parents
• les oncles et les tantes s’ils n’ont pas de descendance directe

Les bénéficiaires éligibles sont donc :

• les enfants,
• les petits-enfants,
• les arrière-petits-enfants
• les neveux et nièces ( à défaut de descendance directe).

Combien pouvez-vous recevoir exactement grâce à une donation familiale

Chaque membre de la famille peut donner jusqu’à 100 000 € en exonération de droits de donation. Les dons peuvent se cumuler, dans la limite de 300 000 € pour un même projet. Un couple de parents peut ainsi apporter 200 000 €, complétés par des dons des grands-parents pour atteindre le plafond maximal.

À quelles conditions utiliser l’argent

Pour profiter de l’exonération, vous devez respecter les critères suivants :

• Agir vite : utiliser les fonds dans les 6 mois suivant le don, sinon l’exonération est annulée.
• Acheter du neuf : signer un compromis ou un acte portant sur un logement neuf ou en VEFA.
• Choisir les bons travaux : seules les rénovations énergétiques éligibles à MaPrimeRénov’ ouvrent droit à l’avantage fiscal.
• Respecter l’occupation : le bien doit rester votre résidence principale pendant au moins 5 ans, ou être loué à usage de résidence principale (mais jamais à un membre de votre foyer fiscal).
• Éviter les doublons fiscaux : vous ne pouvez pas cumuler cette exonération avec un crédit d’impôt, une déduction de charges ou MaPrimeRénov’ pour les mêmes travaux.
• Conserver les justificatifs : gardez toutes les preuves du don, de l’usage des fonds et de l’occupation du logement à disposition de l’administration (idéalement pendant 6 ans).

Comment faire la démarche pas à pas

Le don doit être déclaré à l’administration fiscale dans le mois suivant son versement, à l’aide du formulaire n°2735 (Cerfa 11278*16) disponible sur le site des impôts. Le paiement doit être effectué par chèque, virement bancaire ou tout autre moyen de paiement traçable. Conservez toutes les preuves : attestation de don, relevé bancaire, compromis de vente, acte de VEFA, factures de travaux et justificatif de résidence principale. Même si ce n’est pas obligatoire, il est recommandé de consulter un notaire pour sécuriser l’opération et vérifier que les conditions de délai et d’usage sont respectées.

Les erreurs fréquentes à éviter

Avant de vous lancer, vérifiez que vous respectez bien toutes les conditions. Ces erreurs reviennent souvent et peuvent faire perdre l’exonération :

• Dépasser le plafond : Au-delà de 100 000 € par donateur, l’excédent est taxé selon les droits de donation classiques.
• Financer de mauvais travaux : Seules les rénovations énergétiques éligibles à MaPrimeRénov’ donnent droit à l’exonération.
• Oublier le délai : Les fonds doivent être utilisés dans les 6 mois après le don.
• Changer d’usage trop vite : Le logement doit rester votre résidence principale (ou celle de votre locataire) pendant au moins 5 ans.

Un levier puissant pour concrétiser votre projet

Ce dispositif représente une véritable opportunité pour les familles. Il permet de constituer un apport solide, de négocier un meilleur crédit et d’accélérer l’accès à la propriété. Comme la mesure est temporaire, mieux vaut en parler rapidement avec vos proches et anticiper les démarches avant la fin 2026 pour tirer pleinement parti de cette donation familiale pour l’achat immobilier.

Références juridiques : Article 790 A bis du Code général des impôts, l’article 71 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025