Investissement immobilier : Ce que l’on sait du dispositif Relance logement et du dispositif Jeanbrun (PLF 2026)

Le gouvernement prépare un nouveau dispositif fiscal pour inciter les particuliers à investir dans le logement locatif. Baptisé « Relance logement », et souvent surnommé « dispositif Jeanbrun », il s’applique à partir de 2026, dans un contexte de pénurie persistante de logements à louer. Voici ce que prévoit le gouvernement pour le nouveau statut du bailleur privé.

Un nouveau statut du bailleur privé pour relancer l’offre locative

Avec le dispositif « Relance logement », le gouvernement crée un nouveau cadre fiscal pour les bailleurs privés, distinct des dispositifs précédents. Il entend ainsi redonner de la visibilité et de la stabilité aux particuliers qui investissent dans le locatif.

L’exécutif part d’un constat simple : le parc locatif repose largement sur des petits propriétaires privés, dont certains ont renoncé à investir ou retiré des biens du marché, découragés par une fiscalité jugée dissuasive et par un empilement de contraintes réglementaires.

Pour tenter d’enrayer ce mouvement, le statut du bailleur privé allège la fiscalité sur les loyers, en contrepartie de règles de location strictes.

Où en est le budget 2026 ? Le dispositif « Relance logement » figure dans le projet de loi de finances pour 2026, actuellement en cours d’examen au Parlement. Le gouvernement a engagé sa responsabilité sur le texte, via l’article 49.3 de la Constitution, ce qui permet son adoption sauf si une motion de censure est votée. En attendant l’adoption définitive du budget, une loi spéciale garantit la continuité des finances publiques en ce début d’année 2026.

À qui s’adresse le dispositif « Relance logement »

Le dispositif est ouvert à tous les particuliers, à condition de respecter plusieurs critères d’éligibilité. Il concerne exclusivement des logements situés dans des immeubles collectifs, qu’ils soient neufs ou anciens. Dans ce dernier cas, les travaux doivent représenter au moins 30 % du prix du bien, ce qui implique un projet de rénovation conséquent et non de simples travaux de rafraîchissement.

Les maisons individuelles sont exclues du dispositif. En revanche, la mesure s’applique partout en France, sans zonage. Cette absence de zonage n’exonère toutefois pas du respect des plafonds de loyers, qui constituent une contrepartie centrale du nouveau statut du bailleur privé.

Le dispositif est ouvert à tous les particuliers, sous réserve de respecter des critères précis permettant de déterminer l’éligibilité du projet.

Comment fonctionne l’avantage fiscal du statut du bailleur privé

Le cœur du dispositif repose sur un principe simple : réduire fortement, et dans certains cas annuler la fiscalité sur les loyers pour favoriser l’investissement locatif.

Concrètement, lorsqu’un particulier achète un logement pour le louer, il peut déduire de ses revenus locatifs une partie du prix d’achat du bien, via un mécanisme d’amortissement, ainsi que l’ensemble des charges liées à la location (travaux, intérêts d’emprunt, la taxe foncière…).

Selon la présentation officielle du gouvernement, l’amortissement atteint jusqu’à 12 000 euros par an. En complément, jusqu’à 10 700 euros peuvent être déduits des autres revenus du foyer, comme les salaires ou les pensions. Un exemple concret ? Prenons le cas d’un ménage qui achète un appartement 180 000 euros, avec 30 000 euros d’apport et 150 000 euros empruntés. Après dix ans de détention, le dispositif « Relance logement » conduit à zéro impôt sur les loyers perçus et à 16 000 euros déductibles au titre de l’impôt sur le revenu

Les règles à respecter pour bénéficier du statut du bailleur privé

Comme les dispositifs antérieurs, le statut du bailleur privé repose sur des contreparties strictes. Pour conserver l’avantage fiscal, le bailleur doit :

• louer le logement pendant 9 ans ;
• le louer en résidence principale ;
• respecter des plafonds de loyers, qualifiés d’« intermédiaires », « sociaux » ou « très sociaux » ;
• ne pas louer à un membre du cercle familial proche.

Le non-respect de ces conditions entraîne la perte de l’avantage fiscal.

Ce que ce dispositif change pour vous

Si vous envisagez d’investir en 2026. Le statut du bailleur privé améliore la rentabilité après impôt, notamment pour un investissement financé à crédit. Mais l’équilibre du projet dépendra du niveau des loyers plafonnés, du prix d’achat du bien et du poids des charges. L’avantage fiscal ne suffit pas à lui seul : une simulation réaliste reste indispensable.

Si vous êtes professionnel de l’immobilier. Le dispositif « Relance logement » devient un outil central de conseil auprès des clients investisseurs. Il permet de cadrer les projets éligibles (logement collectif, neuf ou ancien avec 30 % de travaux), d’expliquer les contraintes de loyers plafonnés et d’accompagner les clients dans un raisonnement en rentabilité après impôt, sans créer de fausses attentes tant que les paramètres définitifs ne sont pas connus.

Ce qu’il faut retenir. Avec le dispositif « Relance logement », le gouvernement instaure un nouveau statut du bailleur privé pour tenter de relancer l’investissement locatif. Le cadre est désormais posé, mais l’intérêt réel du dispositif dépendra du niveau des plafonds de loyers, encore attendus…