Immobilier Paris : « Le Marais reste un quartier désiré, mais aussi de spécialiste »

Après une première partie d’année hésitante, le marché immobilier du Marais a retrouvé une dynamique positive fin 2025. Benjamin Cohen, directeur de l’agence Engel & Völkers Le Marais, décrit un marché de rareté, où la précision des prix, la qualité des biens et la rationalité des acheteurs sont devenues centrales.

Avis d’expert : Le Marais, un marché de rareté et de précision

L’année 2025 marque le retour d’une dynamique positive pour le marché immobilier du Marais. Après un premier semestre en demi-teinte, l’activité s’est accélérée en fin d’année. L’agence Paris Marais Engel & Völkers illustre ce rebond avec plus de 30 transactions conclues au dernier trimestre pour un panier moyen de 1,3 million d’euros. Le volume d’offres acceptées sur l’année progresse de 12 %, atteignant même 20 % sur les trois derniers mois, confirmant la fin de l’attentisme des acheteurs.

Le cœur de Paris reste dominé par la recherche des deux et quatre pièces. Si la demande pour de grands volumes (100 à 150 m²) est soutenue, l’offre demeure structurellement limitée. Dans ce contexte, la justesse du prix est devenue le facteur déterminant.

« Dans ce segment, lorsqu’un bien se vend cher, c’est qu’il trouve son marché. Acheteurs comme vendeurs arbitrent sur la base de données très précises, et les coups de cœur restent rationalisés. », affirme  Benjamin Cohen.

De l’importance du DPE

L’accès généralisé aux données (DVF, intelligence artificielle) impose aux professionnels une pédagogie accrue. Le rôle de l’agent est de documenter précisément la valeur d’un bien pour accompagner le vendeur vers la réalité du marché.

Le DPE joue un rôle non négligeable dans les discussions, surtout sur les biens à rénover. Dans son bilan annuel, le Conseil supérieur du notariat montre qu’un appartement classé G peut subir une décote d’environ 12 % par rapport à un bien identique classé D, à caractéristiques équivalentes. Un écart qui illustre concrètement l’impact de la performance énergétique sur les prix. Dans un univers où l’accès aux données brutes est généralisé, le rôle de l’agence consiste à réintroduire de la nuance, des comparables et du contexte.

Une clientèle internationale exigeante, des projets très préparés

La clientèle internationale, qui représente entre 35 % et 40 % des acquéreurs, majoritairement américaine, italienne et espagnole, privilégie les pied-à-terre. Parallèlement, les Français représentent 80 % des achats de résidences principales, portés par un fort apport personnel.

On observe également un basculement de l’investissement locatif vers les marchands de biens. Ces derniers transforment des actifs à rénover, nombreux sur le secteur, en produits clés en main haut de gamme, répondant aux attentes d’une clientèle internationale exigeante en matière de prestations et de finitions.